北京豪宅单价再创纪录 明年市场难言乐观

来源:21世纪经济报道 作者:王营 发表时间:2014-12-18 09:43

12月13日,融创农展馆项目一期房源获得预售许可证。按照北京市住建委官网显示,其预售均价为16.5万/平方米,预售最高单价为19万元/平方米。

该价格在北京豪宅市场上具有标志性意义。除了2011年,钓鱼台7号院出现的30万天价豪宅(因舆论反应过大而被取消预售)以外,融创农展馆项目再次刷新了北京的豪宅纪录。

中原地产数据统计显示,随着2013年拍下的地王陆续上市,预计在2015年将有10个单价10万以上的新项目逐渐入市。而万科高级副总裁、北京区域CEO毛大庆12月16日透露,北京万科对已出让项目进行梳理后发现,北京单价在8万元以上的项目有46个,其中不少项目将从2015年起入市。

与此同时,坊间流传,融创中国将于2015年对旗下项目进行5%-10%不同程度的涨价。融创一位内部人士透露,“基于利润的要求,孙宏斌的确在2015年有涨价的意向。”

市场未来真如开发商所预期,如此乐观?

豪宅的面粉成本压力

融创农展馆项目是融创中国于2013年9月4日经过69轮竞拍获得。地价为21亿元,另外配建27.8万平方米医院,测算楼面价达7万元以上,是当时北京名副其实的新地王。当时,业内预计该项目售价将超过15万元/平米。

按照北京市住建委官网公示的数据,融创农展馆项目此次共40套住宅取得预售许可证,合计面积为1.12万平米,均价为16.5万/每平米。其中最高的一套为4单元的602室,合计建筑面积为373.89平米,预售均价为19万,总额为7107万元。

中原地产分析师张大伟认为,虽然农展馆项目的预售价格只是开发商预期,最后成交价格不一定能够达到,但全部超过15万的定价,也反映了开发商对市场及项目的信心。

但实际上,由于该项目高昂的成本,按预售价格销售,也并无太高利润。

根据张大伟的测算,上述农展馆地块合计建筑面积为59152平米(其中有部分不可售),按照平均售价16.5万计算,项目总货值在97.6亿左右,如果后续项目有一定溢价,总货值可突破100亿。在项目成本方面,总计43亿的土地成本,再加平均每平米约8000的建安装修成本5亿,正常的税费、管理成本5-10亿,累计将达到60亿左右。张大伟认为,按照10%的年资金成本计算,销售周期长短将是农展馆项目成败的关键。

而北京售价10万以上的顶级豪宅市场并不乐观。

综合豪宅历史交易数据显示,豪宅销售最好的年份是2011年。当年,钓鱼台七号院销售了12套,平均单价达到134718元每平米;霞公府当年销售了13套,销售均价为108279元每平米;而2014年,钓鱼台七号院的销售均价为92945元,霞公府的销售均价为88295元每平米。

此前,融创中国董事长孙宏斌曾对媒体透露,农展馆地块未来售价将在15万元/平方米以上,位置最好的房源单价将超过30万元/平方米。

编辑:江湘云
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