引来电商土豪 琶洲定位要彻底华丽转型吗?

来源:金羊网-新快报 作者:谢蔓 发表时间:2015-07-31 10:51

 

  ■琶洲地块。新快报记者 宁彪/摄(资料图片)

  ■琶洲下半年将有新的商业项目亮相。

■新快报记者 谢蔓

继五大互联网、电商集团落户琶洲后,上周,市国土资源和规划委员会再次发布琶洲A区5宗地块的出让公告。五地块将于8月20日出让,总建筑面积30多万平方米,起拍楼面地价1.3万-1.8万元/平方米。

可以说,近期无论是市中心的广日或者是广纸地块,住宅地块的出让都显得平平无奇,反而琶洲商务地块的出让则让业界充满了无限憧憬和猜想。不过,在琶洲成功引来电商、互联网“凤凰”后,未来区域是否将转型?琶洲商务的发展前景如何?业内人士提出了自己的看法。

会展→国际展都→电商、互联网聚集区

琶洲发展的新篇章从广交会会馆的落户开始,之后又有了要做国际展都的规划,从2011年开始,琶洲土地的出让又作出吸引总部企业进驻的规划。当时琶洲土地的出让规定地块要作为企业总部,有七成的面积要用于自用。如果是总部不在广州的项目需要在两年内将总部迁入广州。在上一波的卖地热潮中,就有本地的房企抢喝了“头啖汤”。星河湾集团当时以5亿元的地价拿下地块,准备作为企业总部之用,折合楼面地价约6000元/平方米。去年7月份,琶洲地区又有了要打造电商、互联网企业聚集区的新规划。

6月30日,海珠琶洲电商总部区推出的7宗地块分别由腾讯、阿里、国美和复星四巨头砸78亿元拿下后,推迟至7月16日出让的琶洲A区AH040232、AH040234也毫无悬念地花落唯品会。随着电商巨头的落户,使得琶洲地区的发展成功地傍上了当前最火热的电商、互联网+的概念。业内人士认为,由于琶洲首先发展的是B区的部分,原先主要定位为会展功能。随后,可能是考虑到会展业的周期性比较强,琶洲地区的容纳量比较大等原因,政府又对琶洲有了总部经济的规划。不过,想要引入企业总部的设想又有太过笼统、定位不够清晰之嫌。

高力国际研究及咨询部董事陈厚桥表示,一个新规划的区域最重要的要看政府未来在该地区的实际投入以及相关政策的落实。同时,琶洲的办公气氛未来要真正成熟起来,生活配套的完善也非常重要。同时,对比天河国际金融城等,琶洲目前的定位显得不太纯粹,今后如何整合资源非常重要。

下半年即将有新项目入市

如今风生水起的互联网、电商行业巨头企业最终落地琶洲,同时据有关资料分析,未来琶洲就业人口约33万,其中电子商务总部基地打造将会作出重要的贡献。

据了解,琶洲下半年将有新的商业项目“邦华环球贸易中心”亮相。该项目包括了国际超甲级写字楼、国际名牌五星级酒店、酒店式公寓、品牌餐饮、特色商业等。楼盘有部分面积将会出售。

中原地产有关人士表示,琶洲A区电商总部基地地块自持建筑面积达70%且不可销售,故地块项目建成后,将会有不少办公面积用于出租。可以预见,最快2020年前后,此次出让的琶洲A区地块将会集中入市,未来将会形成良好的行业集聚效应,也势必会带来足够的办公需求。据不完全统计,琶洲A区未来可提供的办公物业面积将超过100万平方米。因此,琶洲也将接过珠江新城的大棒,成为广州甲级写字楼供应最集中的区域。

据了解,目前琶洲A区地块附近建设进度最快的为宝钢项目宝境广场,其现在对外预租租金为130元/平方米/月。租金方面,预计3-5年后,琶洲区域的写字楼整体租金可达到150-180元/平方米/月。价格方面,根据区域规划、定位及同类型区域物业的租售情况,成功拍地后预期在未来3-5年内入市,参考周边区域、类似地段的定价,结合物业的未来升值,保守估计琶洲A区写字楼未来可达3.5万-4.5万元/平方米。整体而言,就投资回报率来看,未来琶洲地块写字楼项目可达到5%-7%。

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琶洲规划

去年7月出台的《关于全市电子商务与移动互联网集聚区总体规划布局的意见》中,首次提出“1+1+9”区域发展格局,琶洲被定位为互联网集聚区,是第一个“1”。琶洲是广州会展经济核心区,在琶洲规划建设互联网创新集聚区,有利于形成总部基地,促进电子商务与会展经济、总部经济联动发展。规划为千亿级国际一流互联网创新集聚区的琶洲A区,一期工程规划0.3平方公里,规划建设约120万平方米的建筑,可以容纳二三十个企业。通过3-5年形成营业收入达1000亿元、就业岗位约8万个的电子商务产业集群,并成为“立足珠三角,面向全世界”的互联网总部集聚商务区。

优惠政策

竞买琶洲A区电商总部区地块的企业,在符合规划及其它相关政策等条件下,经与政府协商,有可能享受土地出让金分批缴纳的优惠。

未来在电商总部区新建办公大楼时,如果是自用,政府将按每平方米500-1000元的标准给予一次性补贴返还,最高不超过1000万元。

未来在电商总部区租用办公楼时,若承租单位是被认定为总部企业(含地区总部),均可享受政府每年按市房地产租赁管理所公布的租金参考价的30%给予租金补贴返还,补贴期为3年,每年最高不超过200万元。

如果竞买企业自身是总部企业,只要在琶洲A区电商总部区注册新公司、或者从外市迁入,马上获取80万-800万不等的政府资金补贴;

如果竞买企业同时被认定为高新技术企业,根据《国务院关于大力发展电子商务加快培育经济新动力的意见》的相关规定,将直接享受低至15%的企业所得税优惠(普通企业是25%),以及固定资产加速折旧和其它财政资金补贴,在以往,这种优惠只限定于国家级高新技术开发区的企业,但是现在其范围扩展到电子商务行业。而琶洲A区是广州唯一一个电子商务与移动互联网产业总部区,将直接享受国家和广州政府的双重政策支持,发展潜力巨大。

未来,在琶洲A区注册的公司,可以开立广州集体户;在这些公司上班的人才,可以按照广州市一般居民户籍政策同等对待;高级人才,政府还有补贴资金资助。

编辑:饶丹
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