房产疑难杂症诊室:关于1%产权要说的秘密

来源:羊城晚报 作者: 发表时间:2015-08-07 11:09

房产共有中,包括很多种共同所有的形式,1%是其中极端的一种,或许也是最有故事性的一种

文/图 羊城晚报记者 詹青

1%,是一个神奇的数字。100摄氏度少了1摄氏度,就达不到沸点烧不开水。百米冲刺,往往在最后1米决出胜负。

这个看似只是极小的数字,却往往能激发巨大的剧情。比如房产证,你知不知道还有1%的产权约定?而这1%的产权又将意味着什么?这神奇而狗血的1%,纠缠着多少爱恨情仇。这一回,房产疑难杂症诊室就是要解读各种关于1%产权“不能不说的秘密”。

本期问题由坐堂律师解答。

坐堂律师:北京大成(广州)律师事务所律师郑文双

A 为表忠心的1%

事件回放

罗先生前年与女友结婚,婚前两人感情好得不得了。结婚前,两人选中一套婚房,购房款90万元,罗先生付了80万元,女友家付了10万元。办房产证的时候,罗先生头脑发热,主动要求产权人写女友的名字,他是共有人,在房产证上注明份额只有1%。罗先生此举无疑是为了表明他的忠心,哪想到当时的冲动却让他一直后悔不已。

罗先生婚后的生活过得并不如意,两个年轻人的矛盾很快演变成两个家庭的矛盾,双方结婚没过多久就分居了,今年开始商量离婚事宜,房产分割是重中之重。罗先生虽然有些心虚,但仍提出房产证上的1%能否不算数,而是按照当时的出资比例来分配?考虑到对女方的照顾,罗先生愿意适当作一些让步。但女方家的态度把罗先生气得不轻:房产证不是注明你的份额只有1%吗?那你只能分到1%的份额!

问:罗先生真的只能分割1%的产权吗?罗先生拿自己当初的银行存款取款记录可以作为证明吗?

答:罗先生极有可能只能分割到1%的产权。房产证作为物权登记凭证,有着很强的证明力,罗先生的存款、取款记录说服力有限。房产证上约定的份额有公示作用,具有法律效力,表忠心的行为可以理解为罗先生对其妻子的房产赠与,这种赠与是双方同意且已经通过公示并办理完毕的,具备法律效力。

肥妹感叹:假如我是法官,我会想,罗先生买房时会不会是以下的情形:80万元的确是罗先生的,但罗先生通过赠与的方式把钱给了女友,然后再购房,才会导致房产证上出现1%的份额。

B 儿媳妇心中一万只草泥马的1%

事件回放

“近日,为了孩子读书的问题,公公在房产证上加了我的名字,但后面注明份额只有1%,我公公还要求我和我老公写保证书,保证日后不争房产。我心里很难受,说不出什么滋味。”吴女士向肥妹抱怨。

其实,婚后吴女士和丈夫有一套房子,但并非学位房,公公的房子却有省一级学位,为了孩子读书,吴女士准备把孩子的户口迁入公公户名下,由于担心房产证上没有孩子父母的名字影响录取,所以吴女士的公公虽然把儿媳妇的名字也挂在房产证名下,但儿媳妇终究是“外人”,因此公公不仅约定1%的产权,还要儿媳妇签下保证书。

问:1%的学位房产权,可以入读名校吗?

答:这种叫做不完全产权的学位房,要看具体每间学校的要求。有些学校要求比较严格,不仅要求人户一致、完全产权,还要求是唯一住房,否则小孩会被列入统筹。

问:假如儿媳妇签了保证书,是否意味着1%产权不算数了?

答:对公公来说,儿媳妇没权利要求1%的产权,但儿媳妇其实享有这1%产权。也就是说,将来假如公公要出售房产,即使公公拿着保证书说自己拥有百分之百的产权也没用,假如儿媳妇未来拒绝按照保证书办理过户,公公也只能通过司法程序拿回这1%产权。

肥妹感叹:这该说公公抠门呢,还是该说儿媳妇贪心?在“1%产权+保证书”的约定下,亲情变成赤裸裸的利益关系,怎么看都不是滋味。

C 除名最省钱的1%

事件回放

张先生是广州人,现住在和太太联名购买的房子内。近期,张先生想多买一套房,却发现张先生的名字已被列入父母的房产内,因此已算有两套房。按照广州市本地户籍人口限购两套房的规定,张先生目前不能再买房。

经过多方打探后,张先生了解到,假如能在父母房产内除名,他便可以再买一套房。不过,怎样除名最省钱呢?张先生想到1%产权的“好桥”(粤语,好方法的意思):到公证处公证自己只拥有父母房产1%的产权,然后按卖出1%产权的方式除名。

问:按照卖出1%产权的方式除名可行吗?

答:可行。按照正常买卖程序即可。

问:假如房产所在区域地税局要求按照房产证上的人员名单进行平均分配,那么可以公证张先生的产权只有1%后再行除名吗?

答:可以。先公证分割房产后,再进行买卖。

肥妹感叹:这个1%产权,就是“不能说的秘密”。肥妹绝不是教你使诈。

关于1%

问:拥有1%产权意味着什么?

答:共有分为“按份共有”和“共同共有”,1%产权人是“按份共有”的共有人。一方拥有1%产权,虽然份额少,但也意味着这一方也是产权共有人。

问:拥有1%产权的一方拥有什么权利?

答:1%的物权,即1%的所有权,用益物权及担保物权。

问:如果1%产权的一方不愿意卖房子,有99%产权的一方能否单独处理?

答:不能。

问:如果1%产权的一方不愿意分割物业,有99%产权的一方可否强行要求分割?

答:不具备操作性。

肥妹总结:拥有1%产权,别看份额少,权利也是杠杠的。

编辑:饶丹
数字报

房产疑难杂症诊室:关于1%产权要说的秘密

羊城晚报  作者:  2015-08-07

房产共有中,包括很多种共同所有的形式,1%是其中极端的一种,或许也是最有故事性的一种

文/图 羊城晚报记者 詹青

1%,是一个神奇的数字。100摄氏度少了1摄氏度,就达不到沸点烧不开水。百米冲刺,往往在最后1米决出胜负。

这个看似只是极小的数字,却往往能激发巨大的剧情。比如房产证,你知不知道还有1%的产权约定?而这1%的产权又将意味着什么?这神奇而狗血的1%,纠缠着多少爱恨情仇。这一回,房产疑难杂症诊室就是要解读各种关于1%产权“不能不说的秘密”。

本期问题由坐堂律师解答。

坐堂律师:北京大成(广州)律师事务所律师郑文双

A 为表忠心的1%

事件回放

罗先生前年与女友结婚,婚前两人感情好得不得了。结婚前,两人选中一套婚房,购房款90万元,罗先生付了80万元,女友家付了10万元。办房产证的时候,罗先生头脑发热,主动要求产权人写女友的名字,他是共有人,在房产证上注明份额只有1%。罗先生此举无疑是为了表明他的忠心,哪想到当时的冲动却让他一直后悔不已。

罗先生婚后的生活过得并不如意,两个年轻人的矛盾很快演变成两个家庭的矛盾,双方结婚没过多久就分居了,今年开始商量离婚事宜,房产分割是重中之重。罗先生虽然有些心虚,但仍提出房产证上的1%能否不算数,而是按照当时的出资比例来分配?考虑到对女方的照顾,罗先生愿意适当作一些让步。但女方家的态度把罗先生气得不轻:房产证不是注明你的份额只有1%吗?那你只能分到1%的份额!

问:罗先生真的只能分割1%的产权吗?罗先生拿自己当初的银行存款取款记录可以作为证明吗?

答:罗先生极有可能只能分割到1%的产权。房产证作为物权登记凭证,有着很强的证明力,罗先生的存款、取款记录说服力有限。房产证上约定的份额有公示作用,具有法律效力,表忠心的行为可以理解为罗先生对其妻子的房产赠与,这种赠与是双方同意且已经通过公示并办理完毕的,具备法律效力。

肥妹感叹:假如我是法官,我会想,罗先生买房时会不会是以下的情形:80万元的确是罗先生的,但罗先生通过赠与的方式把钱给了女友,然后再购房,才会导致房产证上出现1%的份额。

B 儿媳妇心中一万只草泥马的1%

事件回放

“近日,为了孩子读书的问题,公公在房产证上加了我的名字,但后面注明份额只有1%,我公公还要求我和我老公写保证书,保证日后不争房产。我心里很难受,说不出什么滋味。”吴女士向肥妹抱怨。

其实,婚后吴女士和丈夫有一套房子,但并非学位房,公公的房子却有省一级学位,为了孩子读书,吴女士准备把孩子的户口迁入公公户名下,由于担心房产证上没有孩子父母的名字影响录取,所以吴女士的公公虽然把儿媳妇的名字也挂在房产证名下,但儿媳妇终究是“外人”,因此公公不仅约定1%的产权,还要儿媳妇签下保证书。

问:1%的学位房产权,可以入读名校吗?

答:这种叫做不完全产权的学位房,要看具体每间学校的要求。有些学校要求比较严格,不仅要求人户一致、完全产权,还要求是唯一住房,否则小孩会被列入统筹。

问:假如儿媳妇签了保证书,是否意味着1%产权不算数了?

答:对公公来说,儿媳妇没权利要求1%的产权,但儿媳妇其实享有这1%产权。也就是说,将来假如公公要出售房产,即使公公拿着保证书说自己拥有百分之百的产权也没用,假如儿媳妇未来拒绝按照保证书办理过户,公公也只能通过司法程序拿回这1%产权。

肥妹感叹:这该说公公抠门呢,还是该说儿媳妇贪心?在“1%产权+保证书”的约定下,亲情变成赤裸裸的利益关系,怎么看都不是滋味。

C 除名最省钱的1%

事件回放

张先生是广州人,现住在和太太联名购买的房子内。近期,张先生想多买一套房,却发现张先生的名字已被列入父母的房产内,因此已算有两套房。按照广州市本地户籍人口限购两套房的规定,张先生目前不能再买房。

经过多方打探后,张先生了解到,假如能在父母房产内除名,他便可以再买一套房。不过,怎样除名最省钱呢?张先生想到1%产权的“好桥”(粤语,好方法的意思):到公证处公证自己只拥有父母房产1%的产权,然后按卖出1%产权的方式除名。

问:按照卖出1%产权的方式除名可行吗?

答:可行。按照正常买卖程序即可。

问:假如房产所在区域地税局要求按照房产证上的人员名单进行平均分配,那么可以公证张先生的产权只有1%后再行除名吗?

答:可以。先公证分割房产后,再进行买卖。

肥妹感叹:这个1%产权,就是“不能说的秘密”。肥妹绝不是教你使诈。

关于1%

问:拥有1%产权意味着什么?

答:共有分为“按份共有”和“共同共有”,1%产权人是“按份共有”的共有人。一方拥有1%产权,虽然份额少,但也意味着这一方也是产权共有人。

问:拥有1%产权的一方拥有什么权利?

答:1%的物权,即1%的所有权,用益物权及担保物权。

问:如果1%产权的一方不愿意卖房子,有99%产权的一方能否单独处理?

答:不能。

问:如果1%产权的一方不愿意分割物业,有99%产权的一方可否强行要求分割?

答:不具备操作性。

肥妹总结:拥有1%产权,别看份额少,权利也是杠杠的。

编辑:饶丹
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