房地产税纳入立法规划 三四线城市或现甩卖潮

来源:地产中国网 作者: 发表时间:2015-08-11 17:31

一段时间从公众视野“淡化”的房地产税有了新动向。十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布,包括房地产税法在内的34项立法任务进入其中,这就意味着备受关注的房地产税法已正式列入中国立法规划。

业内人士表示,房地产税立法意味着相关工作将进入快车道,从时间节拍上也符合之前的市场预判。作为本届人大立法规划的第一类项目,这也意味着在本届政府到任两年之内房地产税法必将落地亮相,房产税将变得有法可依,一旦坐实法律,现有的房产税条例会被废止。可以看出,房地产税纳入立法,目的在于理顺和完善各环节法规,以便日后顺利推出。

豪宅恐成最大赢家

中原地产研究咨询部高级经理卢文曦向《每日经济新闻》记者表示,房地产税落地,尤其是房产税的开征会带来房屋持有成本的大幅上升。相对应的,会净化楼市投资投机氛围,对于刺激二手房供应也有直接效果,早期入市的投资客必然会大量抛盘,短期内颠覆楼市供求格局,推动房价向下发展。

而从市场上看,偏远地区的大户型将迎来挂牌潮。一旦开征,大量空置房源抛向市场,房价、租金下跌将是大概率事件,而市场需求也会发生变化。

同时,偏远地区周边居住条件不如中心区域好,还要承受税赋压力,如一些升值潜力较差的老公房,会被选择抛售或者置换成中心区域品质较高的项目。

这就给未来该区域的豪宅市场带来了契机。外围偏远地区由于受到一些挂牌冲击,价格会有下降。而中心区域交易向高端项目集中,因此成交价格还会维持比较坚挺的走势。当前中心区域的豪宅都乐意做大户型甚至是大平层产品,在房地产税的压力下,开发商料会调高小户型房源比例。

有业内人士估计,估值100万元的首套房每年增加约5000元税负。卢文曦向记者表示,房产税将很可能以面积计征,还会有一些其他连锁反应。以上海的房产税计征为例,目前对家庭人均60平方米以外部分征税,未来房地产税的免征面积很可能小于60平方米,否则仍起不到预期效果。

在房地产税法落地前,开发商将采取积极应对的措施。首先,通过转让土地或加快项目开发来有序消化土地储备;其次,在供求结构转变的过程中,加快库存去化,实现资金高周转;第三,未来房企拿地重心向中心区域转移,非成熟区域的地块将受到冷落;第四,根据市场需求,在产品结构上做相应的调整,面对中高端改善群体的高品质、高配置的紧凑型房源陆续推向市场,与普通住宅拉开差距。

将成地方财政的支撑

业内普遍认为,房地产税的重要定位之一就是“土地财政的替代者”。这就意味着,房地产税需要像所得税一样,有很广的覆盖面,有庞大的基数作支撑,因此几乎和每一个业主都有关。以上海为例,去年商品住宅销售面积1780.9万平方米,如果估值2万元/平方米,总值就是3561.8亿元。去年二手住宅成交面积1539.3万平方米,同样按2万元/平方米估值,总值就是3078.6亿元。二者总值为6640.4亿元。参考国际惯例,首套房税率在0.5%左右,一年税收就是33.2亿元。而去年经营性土地出让金额1632.9亿元。显然仅对新增交易收税的话,难以起到补贴财政收入的功效,因此把存量也纳入征收范围是必然选择。对一线城市而言,房地产税达到1千亿元级别才能起到比较好的财政支持效果。对于三、四线城市而言,能达到200亿~300亿就能对土地财政有效补充。

目前,地方政府对土地财政过于依赖,楼市一旦有大幅波动,地方经济也会受到影响。一旦开征房地产税,将成为稳定的来源,不再受行业和经济波动的影响。

大批囤积房源将流出

卢文曦表示,通过压低房价,将置业成本分担一部分到未来几十年的养房上面来,可以使一个家庭摆脱阶段性消费枯竭局面,购房同时还能维持稳健的社会消费力,可以带动其他行业发展,消费溢出效应不可小觑,往大了说,将有助于国民经济的均衡发展。

有支持,也会有反对的声音。目前,市场上普遍反映的情况是,思维上的局限性导致市场对房地产税有些担忧,担心楼市就此走向衰落。尤其是一些投资客和房企反对意见较多。卢文曦认为,对投资客而言,只要及时退出,不会有什么损失。房地产税预计至少还要两三年时间才会真正落地,而且近两年投资客比例大为减少,前几年进入楼市的投资客,收益早已翻倍。就算房价出现下滑,也最多是利润上的折损,不会“亏到肉里”。

对房企而言也未必是坏事。短期由于个别项目拿到高地价,随着房地产税推出,房价下跌,利润会受到影响。但是随着需求提前释放,库存下降,回笼的资金可以继续滚动开发,或是加快转型步伐。

此外,卢文曦还向记者表示,目前高房价导致的直接影响是购买力的下降。房地产税一旦开征,不仅可以化解当前多地的存量过剩压力,更为未来开放了更大的城市住房开发需求,形成新房开发和二手房流转两个市场的高度蓬勃。

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,三四线城市人均居住面积大,且以自住需求为主,如果征收房地产税,应该会提高起征点。

不过,目前来看,一旦房产税征收被立法,征税将是全国性的。对于那些在多个城市同时拥有多套住宅的家庭来说,甩卖三四线城市住房,确保所拥有的一二线城市住宅在人均免税面积内,也许会成为新趋势。

编辑:饶丹
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