广州甲级办公楼市场租金增长位列四个一线城市首位

广州甲级办公楼市场租金增长位列四个一线城市首位

■珠江新城甲级写字楼。

在新增供应保持稳定的情况下，2017年广州写字楼租赁市场活跃，租金持续攀升，表现亮眼。并且，去年广州甲级办公楼市场整体租金增长位列四个一线城市首位，空置率也首次回落到双位数以下。

另外，由于个人购买商业物业受限，长租公寓、联合办公等兴起的原因，2017年商业物业的大宗交易表现也非常突出。

租赁需求持续旺盛

甲级写字楼空置率低至9.8%

2017年全年甲级办公楼新增供应约为33万平方米，较2016年减少40余万平方米，且大部分集中在上半年。因新增供应较少，且多数新项目与前一年竣工项目的租赁情况理想，2017年度整体空置率显著下降2.1个百分点。至年底的9.8%，为近六个季度最低。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示，2017年度广州甲级办公楼租赁需求持续旺盛且集中于珠江新城，高品质的新项目尤其受到市场欢迎。市场对新兴办公楼市场——琶洲的认可度正在不断提高，新项目的租赁表现与未来项目的预租表现均相当出色。2017年全市净吸纳量超过40万平方米，为近五年来第二高位。核心区域租赁需求呈多样化趋势，除传统的高承租能力的行业外，联合办公行业的扩张需求也相当可观。此外，广州科技行业进驻甲级办公楼的趋势更加明显，特别是大面积的租赁需求较为突出；因琶洲新近竣工的项目能提供充足的大面积可租空间，该区办公楼尤为受到科技企业的青睐。

分析认为，随着供应高峰过去，新落成项目在2017年得到快速吸纳的良机，不少业主的租赁压力因此得到缓解，涨租信心增强并逐步上调租金。这一市场动向集中体现于下半年珠江新城甲级项目的整体涨租。在核心商务区的带动下，全市整体租金值全年同比增长3.3%，涨幅较2016年显著提高。在其他一线城市租金增长相对平缓的情况下，广州位居四个一线城市之首。

广州甲级写字楼以“黑马”的姿态跑赢其他三个一线城市，还有一个原因就是广州写字楼租金的基数低。据第一太平戴维斯发布的数据显示，2017年第四季度北京甲级写字楼平均租金达到340元/平方米/月，深圳为232.5元/平方米/月，广州则为162.8元/平方米/月。租金水平远低于北京和深圳。来自戴德梁行的数据则显示，2017年末，广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金为181.3元/平方米/月，较2016年末上升7.4%。珠江新城的平均租金继续引领全市，年末录得每平方米每月195.2元，同比上升8.6%；处于快速成长期的琶洲商务区年末平均租金同比攀升15.4%。2017年，TMT、专业服务和金融类行业成为广州优质办公空间的吸纳主力，但金融类占比较2016年略微下降。内资企业主导市场扩张，占比较2016年继续扩大。各大商务区中，珠江新城继续成为企业搬迁扩张的首选区域，琶洲板块则继续加快吸纳速度。

值得指出的是，在去年的写字楼市场中，租金表现最突出的分别是位于珠江新城的周大福金融中心、广州国际金融中心和凯华国际三个物业，其月租金都超过了300元/平方米/月。

2018年珠江新城空置率

或降至个位数

仲量联行预计2018年广州经济增长将延续2017年的良好态势。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预期，稳健的经济形势与上市公司普遍良好的盈利状况将为办公楼市场需求提供有力支持。而基建与配套更为完善的琶洲市场则将继续吸引以科技与互联网企业为代表的升级需求。预计2018年甲级办公楼供应超过34万平方米，与2017年基本持平，但全部供应均来自新兴细分市场例如琶洲。在持续稳定需求的支持下，全市整体空置率将保持平稳，而琶洲市场空置率则将由于新增供应的出现而呈现一定上扬。随着珠江新城空置率继续保持明显下降的趋势，并预期在2018年将有可能降至个位数，业主对租金将有更高的期待，从而延续全市整体租金值继续上升的势头。

在投资市场上，金融机构将持续关注核心区域物业情况，而其他大型企业的自用需求则将在新兴市场的非甲级在建项目上得到较明显体现。

高入驻率带来涨租行情

投资市场大宗交易活跃

2017年度整体投资市场成交也较2016年上升，其中IT企业与国企的自用需求尤为突出，金融与保险企业的问询也十分积极。由于核心区域的甲级可售办公楼项目数量有限，许多非核心区域的在建项目因此受到关注。同时，据不完全统计，2017年国内一线城市房地产行业并购案超过200宗，涉及金额超过2100亿元。全国投资市场兴旺，国内房地产市场大宗交易持续活跃。

根据戴德梁行的最新数据，按照交易的面积计算，2017年，广州的大宗交易中，写字楼占了50%，另外商业占了41%，而酒店和公寓各占了7%和2%。其中，核心区域，稳定租金收入的商业购物中心持续得到投资者的青睐。CBD优质写字楼，新兴CBD区域的高品质物业，受到投资者持续关注。另外，造成去年广州市场大宗交易表现突出的原因还有，“330新政”出台后，个人购买商办物业受到限制。同时，长租公寓、联合办公的兴起也使大宗物业资产包受到市场青睐。