2017年一线城市 “10万+”高端项目价难涨

2017年一线城市 “10万+”高端项目价难涨

2017年，一线城市10万元/平方米以上的高端项目共成交3088套、68.94万平方米，与前年同期相比，成交套数减少17%，成交面积也减少22%。从成交均价来看，2017年一线城市10万元/平方米以上的高端项目，成交均价为12.09万元/平方米，与前年基本持平，而套均总价方面，2017年一线城市10万元/平方米以上的高端项目成交套均总价为2698万元，同比下降6%。不过，据同策研究院报告，2017年广州是一线城市中唯一一个高端项目成交套数、面积、均价都出现逆势上涨的城市。

调控之下高端项目“量跌价稳”

总体来看，2017年一线城市高端项目市场表现为“量跌价稳”。原因在于，2017年楼市调控从严、市场持续收紧给高端项目市场带来不小打击。开发商方面，受限价政策影响，部分高端项目无法按预期价格获得预售证入市，尤其是一些前期高价拿地的项目，面临尴尬。在成本压力下，一些项目选择延迟入市，另有项目选择“减配”，以求维持利润。购房者方面，随着调控深入，楼市将全面进入调整期，市场观望情绪加重，投资购买意愿降低。

另外，值得注意的是，2017年楼市调控下，一线城市商品住宅成交面积总量同比下滑43%，而高端项目成交面积下滑幅度为22%；一线城市商品住宅成交均价同比上扬9%，而高端项目成交均价与2016年基本持平。可见，楼市严控下，一线城市高端项目的成交表现更为稳健，价格方面受“限价”影响较大，很多楼盘无法以期望价格拿到预售证，因此2017年的成交均价同比基本持平。

从各城市表现来看，2017年一线城市10万元/平方米以上高端项目共成交3088套，其中上海成交1742套，占比达57%；深圳以902套的成交量占比29%；北京成交402套，占比13%；而广州则成交42套，占比为1%。

广州3000万元以上项目成交有增

由于整体房价水平低于其他一线城市，广州始终在10万元/平方米以上的高端项目市场中表现逊色。不过从变化趋势来看，从2016年第四季度开始，广州10万元/平方米以上高端项目成交已经出现较大幅度提升。从2017年度表现来看，广州也是一线城市中唯一一个高端项目成交套数、面积、均价都出现逆势上涨的城市。

据广州中原研究发展部，针对总价千万元级别的高端项目成交情况进行的统计显示，2017年广州全市共成交614套千万元级别高端项目，同比下跌56%；其中总价1000万-2000万元的“入门级”高端项目下跌幅度最为明显，同比减少近6成，这一价格段的楼盘主要为番禺、南沙等区大面积洋房或别墅及市区白云、海珠等地的项目。此类项目多针对置换客，即已有一套或多套自主房产的买家。但受调控影响，该部分客户多处于观望状态，入市欲望不强。

而调控对于总价3000万元以上高端项目的买家影响较弱，该价格段高端项目成交量不降反升，同比大增7.6倍；60套3000万元以上高端项目的总成交金额为24.3亿元，占千万元级以上高端项目总成交金额的23%，去年同期顶级高端项目成交额仅占2%。由此可见经济实力强劲的买家对广州高端项目的认可、忠诚度仍然较高，这从侧面说明了高端买家对广州未来的发展前景的认可。

200-300㎡户型最受青睐

同策研究院数据显示，2017年一线城市10万元/平方米以上高端项目热销TOP10均来自上海和深圳两城，上海占据6席，深圳占据4席。其中，全年成交金额位列前三的项目分别是位于深圳南山区的华润深圳湾·悦府、新天鹅堡以及位于上海浦东花木板块的仁恒公园世纪，成交金额分别为78.55亿元、73.46亿元以及52.29亿元。从成交总价段分布情况来看，2000万-3000万元总价的高端项目房源共成交929套，占比30%，比重最高；而总价5000万元以上的高总价房源共成交180套，占比6%，比重最小。

从成交房源面积段分布情况来看，200-300平方米户型成交套数比重最高，达到38%，较2016年提升7个百分点；而300平方米以上超大户型占比16%，较2016年大幅减少15个百分点；100平方米以下小户型占比5%，较2016年这一比重也下调7个百分点。此外，200-300平方米、100-150平方米两个中间型的面积段户型占比分别提升7个百分点和13个百分点。