二手房量价下滑 业主“反价”变“返价”

二手房量价下滑 业主“反价”变“返价”

今年2月份起，二手房政策继续收紧，“三价合一”政策开始实行。如今，“三价合一”已有三个多月，对东莞二手房影响已现，二手楼市在放盘量、成交量、成交价格方面呈整体下降趋势，其中临深片区成交价影响大，业主“反价”变“返价”现象增多，报价返回至理性价格。

成交量明显下滑

今年2月份起，东莞的银行开始推行“三价合一”政策，禁止阴阳合同，这意味着二手房政策继续收紧。据了解，“三价合一”政策是指二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格必须保持一致，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。也就是说，实行“三价合一”之后，购房者买二手房要么多交首付，要么多交税费，二手房购房门槛和成本提高了。

如今，“三价合一”已有三个多月，对东莞二手房的网签影响已经出现。据金信联行市场研究部表示，受三价合一影响，二手楼市在放盘量、成交量、成交价格呈整体下降趋势，其中放盘量降幅约为40%，5月放盘同比减少约550个；成交降幅约为35%租盘成交同比减少约400个；成交价格降幅较小，部分地区成交价略有上涨，整体持平。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，东莞2月到4月的二手住宅共成交6910套，与去年同期的11719套相比，减少4809套，不及去年的六成，成交量萎缩严重。价格方面，中原的成交数据显示，部分楼盘的成交均价已出现下跌迹象。可见在“三价合一”等原因的冲击下，东莞二手房成交量萎缩价跌。

究其原因，东莞中原战略研究中心认为，2月—4月，二手住宅同比减少的原因主要有：“三价合一”之后，交易过程中大幅增加的税费，买方难以承受；其次，利率上浮，目前只有4成的银行做二手房贷，且首套利率均上浮20%—30%不等；另外，二手房价格持续上涨，购房成本上升较快。

临深片区成交价影响大

在“三价合一”政策刚实行时，东莞二手房的网签影响未现。据优房超数据显示，3月第四周（3.19-3.25）二手房住宅成交量（套数）稳价涨，成交套数为810套，环比上涨1%；成交均价8352元每平，环比上涨13%。其中，东南临深片区、水乡新城片区价格涨幅高，成交集中在城区片区和东南临深片区。樟木头镇140套成交最多，其次为东城区为99套。但是随着东莞陆续实行“三价合一”，二手房热度已经有所减退，倒逼部分客户或转向新房市场。

东莞成交量较大的镇街主要集中在东城、南城和樟木头。就金信联行成交来看，“三价合一”前后成交量较大的镇区没有太大的变化。但是，“三价合一”后对房源的成交价的影响主要体现在临深片区，尤其是豪宅，比如塘厦某项目82平方米2房户型在“三价合一”前报价是220万元，“三价合一”后报价是190万元，直降30万元，降幅达13.6%。因为这些区域本来房价就居高不下，“三价合一”导致购房成本增加的幅度也是高于其他片区的，成交价总体下滑约20%；而相对来说，像石碣、麻涌等水乡片区，之前一直是价格洼地，近期随着一手楼市的带动，二手成交价呈上升趋势，部分楼盘二手成交价从约1.5万/m2增加为约1.8万/m2，其他镇区多呈下降趋势，降幅约在10%左右。

业主“反价”变“返价”

家住南城的曾先生因工作变动，他想尽快卖掉自己80多平方米的房子，他在小区的所有中介以及58同城、安居客、赶集网等网站上同时放盘，近一个月时间过去了，来曾先生家看房的买家只有三个。曾先生表示，这三个买家对他的房子还是很满意的，但一谈到价格，大家都打“退堂鼓”了，“他们价格贵，再加上税费什么的，算下来跟新房差不多了。”在中介的建议下，曾先生在原有价格上降了8万元，还免费赠送家里现有的家具和家电。即便这样，来看房的人也比较少。

笔者走访万江几家地产中介门店，门口贴出的房源均不多，门店比较冷清。工作人员表示，自从三价合一之后，二手市场越来越不好做，放盘量减少，看房的人也比以前少了，那些放盘的业主降价现象比较多。

金信联行市场研究部表示，二手房市场受到大市场和政策的影响，业主的心态也出现明显转变，从市场火热期的“反价”，变成了“返价”，报价返回至理性价格，二手房挂牌价下调的房源增多；而对于买家而言，收费和税费都有可能增加，以前能买大户型的现在可能只能买刚需小户型了，一部分买家暂时持观望状态；一部分买家倾向于购买“满五唯一”的房子，但毕竟那这样的房源不多；一小部分买家可能会觉得购买一手更划算，二手市场总体呈现低迷态势。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，挂牌价方面，中原的挂牌数据显示已有约10%的房源下调了报价，调价幅度约在1%—16%。可见在“三价合一”等原因的冲击下，业主逐渐开始理性报价，二手市场的调整窗口已然开启。（文/图邓窕玲）