广州也有房叫价31万元/㎡

广州也有房叫价31万元/㎡

中心区一手别墅稀缺，二手放盘量少

根据央视新闻报道，北京市西城区铜井大院一间6.7平方米的平房近日在网上公开拍卖，起拍价60万元，有49人报名，最后以250万元的价格成交，单价高达37.3万元。

据介绍，这所房子建于1949年前，步行到天安门广场只需十几分钟，地段靓爆。不过，房子嘛……没厕所，屋里挂着一道门帘，隔壁就是原业主女儿的房间（这个房间不参加拍卖）。

总之，无论怎么看，这都不算是独立的一间房，37万元/平方米的价格实在是买不下手。

然而，你知道不知道，广州也有放盘单价“30万+”的房子……

当年单价2万元卖得好辛苦，如今挂牌价超31万元

广州“30万+”的房子在哪里？答案是：珠江别墅，坐标珠江新城。

最近，一套总价1.3亿元、单价31.8万元的珠江别墅在中介放盘，放盘信息显示：这是一套400多平方米的五房独栋别墅。

羊城晚报记者到中介了解到的消息是：房源是真的，目前为出租状态，一家外国人在居住。

据了解，近几年来，在二手市场上放出的珠江别墅以400-500平方米的独栋产品为主，如果真的以30万元/平方米的价格成交，那随便拎出一栋别墅都价值上亿元。

资料显示，珠江别墅位于天河区金穗路，于2003年建成开盘，占地面积只有5万平方米，容积率仅0.67，共计只有56户，为纯别墅社区，由独栋、联体别墅组成。项目的马路对面就是珠江新城“绿肺”——珠江公园，距离体育西小学和天河中学不过百米，社区内有一个步行休闲广场。

据《新快报》2003年12月12日的一篇新闻报道，当年珠江别墅联体平均售价约1.5万元/平方米，独栋平均售价约2万元/平方米。

当年撰写该稿子的记者李琳告诉羊城晚报记者：“当年2万元/平方米都卖得好辛苦，因为很多人不愿意住那里，觉得那里吵。”

据说当时还有包工头抵工程款，用不到1.5万元的单价拿了其中一栋别墅，不过后来价格涨到2万元/平方米就出手了，原因是“不看好这个地头”。

二手交易极少，月租金基本超10万元

羊城晚报记者采访获悉，由于珠江别墅本身的货量只有56套，所以近五年来的放盘量估计只有两三套，很多资历不长的中介经纪都说“也不知道实际成交价能卖到多少”，有个经纪小哥开玩笑说：“我要是能卖出去这样一套别墅，就不用待在这里和你聊天了。”也是，总价过亿元的别墅，就算是一口价的佣金，也有上百万元。

看来这里的业主大多惜售，除了自住持有之外，多用来出租，租金是多少？答案是——独栋别墅的月租金要10万元以上。

我们不妨来算一笔账：以当年2万元/平方米的售价，买入一套400平方米的别墅为例，总价是800万元，加上各种税费算个齐头数1000万元，现在按30万元/平方米的价格来算，价值约1.2亿元，房产增值了1.1亿元，还没有算上杠杆的价值。如果用于出租，以10万元的月租金计算，回报率约12%。

连续五年，市中心别墅买的比卖的多

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，目前珠江新城高端洋房产品的价格最高已经要20万元/平方米，珠江别墅作为CBD内少有的别墅产品，卖30万元/平方米并不奇怪。

据了解，在市中心区比较成规模的别墅区就是二沙岛，目前二沙岛别墅的二手报价约20万元/平方米。

别墅价格走高，主要还是供求话事。在“禁墅令”颁布之后，广州土地市场已经不再出让容积率低于1的地块，别墅供应越来越少。

来自中国指数研究院的统计数据显示，广州近五年来别墅市场的特点是：买的比卖的多，库存量越来越少。

2016年，由于天河区牛奶厂板块集中推货，市中心区别墅的供应量飙升到1564套，结果同年卖出了1812套。2017年，市中心区别墅严重缺货，新增供应量只有107套，全年却卖出了530套。

业内人士认为，目前广州市区别墅库存持续萎缩，位于市区核心的别墅更少，需求往二手市场上走也是自然。