楼市之淡，是蛰伏还是常态？

楼市之淡，是蛰伏还是常态？

上月，广州新开盘、有新货推售的楼盘首日平均去化率只有48.6%，比6月份低近20个百分点……近期不少新推楼盘的报价都纷纷刷新所在板块的最高价纪录——单价高、户型大是楼盘成交的最大阻力。

日前，笔者在一个“过江龙”开发商处获悉，原本定位高端物业的项目，目前正在更改规划，要将产品改成总价更低的“亲民户型”。理由只有一个：“让出货、回笼资金速度更快。”

这并非一个实力一般的开发商，更改规划，足见对广州楼市的谨慎态度。事实上，现阶段的广州楼市，已不再是令开发商可以轻松成交的市场。

可能很多人会说，7月份广州一手住宅网签量不是很高吗？超9600套、超97万平方米创下今年以来新高。

仔细分析可见，这个网签量并不能代表7月份楼市的真实行情。要知道，7月份新批准预售量只有86万平方米，即是说，超97万平方米的网签面积，其实里面有很大一部分是来自上月、甚至是5月份、4月份的获批产品。

以天河区为例，7月份该区新批准预售面积只有0.75万平方米，但网签面积却达7.32万平方米，足见累积力量之大。

从新推楼盘的表现，或许更能看出楼市的真实行情。经纬行一份研究报告显示，上月广州新开盘、有新货推售的楼盘首日平均去化率只有48.6%，比6月份低近20个百分点。该行的统计数据显示，龙湖双珑原著加推了262套单位，去化率为76%；南沙水恋首推338套洋房，去化率77%；此外，如云溪四季、南沙湾御苑、中海联睿品、绿地柏玥晶舍等盘，加推新货的去化率都低于50%。一些操盘手坦言：“现在卖楼，不比以前容易了。”

此时卖楼不易，不仅与楼价上涨、首付压力大有关，还与政府的调控政策有关，也与前期产品消化后后续购买力没跟上有关。当然，更与暑假不少家长都带孩子出游无暇看楼有关，因为暑假一直都不是卖楼的好时节。

在这样的背景下，可以预计，8月份的楼市行情会偏淡。再加上，今年的8月还有一个与往年不同的特点，那就是高端新货会集中上市——曾经的贵价地，而今都转化为高端项目推出市场：金地仰云、壹粤府、中冶逸璟台、逸璟公馆、五矿万樾台、招商臻园、融信天樾府等项目遍布海珠、白云、番禺、增城等中心区及外围区域。

它们的报价都纷纷刷新所在板块的最高价纪录——单价高、户型大是楼盘成交的最大阻力。而且，广州仍在严格执行各种“限字令”，发展商要有所突破，其实并不容易。

其实，这种状态还会产生连环效应：贵价盘上市在一定程度会刺激周边楼盘跟风调价，让买家的购房压力加大。与此同时，近日国内有不少城市纷纷出台楼市调控“加辣”措施，楼市应声下滑。为此，广州买家观望情绪再现，从而进一步影响各盘的成交速度，买卖双方陷入拉锯状态。

要终结这场拉锯战，有地产专家指出，突破口极有可能出现在9月中，但需具备以下几个条件：

一、楼市政策保持稳定。若政府再出手，买卖双方恐将陷入更为持久的博弈；

二、楼盘要有合理的定价。即便你的产品有如何顶级的设计及超前的规划，想要赢得市场，终归少不了合理、实在的售价，因为三、四季度广州楼市不缺高端货，竞争会相当激烈；

三、刚需产品供应要跟上。因为这种产品才能支撑楼市有好的成交业绩。

因此，楼市之淡究竟是蛰伏还是常态，关键还得看商家作为及政府态度。在即将到来的“金九银十”档期，如果发展商能积极推售“亲民价”、适销对路的产品，那么楼市真正的活跃行情必将如期而至；反之，楼市之淡就将会成为常态。（执笔/陈玉霞）