住宅租赁平台 狂收房源将抬高广州租价？未必！

住宅租赁平台 狂收房源将抬高广州租价？未必！

和租赁平台签约，所有的条款都必须认真斟酌

居住环境好些，租金也会高些

文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

本周，北京房租上涨30%的相关报道在市场上闹得沸沸扬扬。虽然，有毕业生租房需求增加、低价房源减少、专业租赁机构助推等原因，但其中因部分互联网租赁平台为争夺房源而抬高租金就成为关注焦点。

在广州，像自如、蛋壳、畅租等租赁平台，还有万科、碧桂园、龙湖、世联红璞等旗下的出租公寓也有不少，自如更称，在短短300天内就收了1.2万套房源，难道这些企业真的会成为广州房租上涨的“幕后黑手”？

有业内人士认为，北京出现住宅租金激涨的现象，而广州出现同样情况的可能性估计较小，因为现在广州散盘业主拥有数百万房源，如今，他们是市场主流，新兴的租赁平台的力量还比较弱小。

房东说法：

租赁平台报价甚至低于市价

北京有网友爆料，在天通苑的三房单位，心理预期放租月租金是7500元，但两家互联网租赁平台为了争夺房源，不断加价后竟然提高到10800元才罢手。

在广州，类似情况是否会出现？

在金沙洲拥有一套三房单位的杨小姐，近日也接到某互联网租赁平台的委托邀请。此前，她一直在中介地铺放盘，月租金为4200元。近期租赁期，正要再次放租，“他们报给我的月租金也是4200元，还承诺免费帮我重新简单装修房子、配齐家电，如果将物业委托给他们，首次要签3年约，其间每年租金递增3%。”杨小姐说，这样的条件吸引力还是蛮大的，因为未来三年她可以什么都不用管了，只管收租。

不过，至本周三她还没有去这个租赁平台签约，因为她想继续和租客谈价格，“如果租4400元，对方应该也会答应的。”据了解，如果委托给这个平台，要扣除35天空置费，即第一年只能收11个月租金，杨小姐说，去掉每月100多元的物业管理费及空置费用，收益应该也比自己放盘多一点。

4400元的月租金高吗？记者查阅金沙洲板块内与杨小姐素质相近的三房盘源，发现这种配齐家具、电器的电梯三房单位几乎都要4200-4500元，如果是面积更大的三房则要5000元。

租客说法：

同样是合租，租赁平台的要价较高

于业主而言，这种租赁平台现在给的是市场价；但于租客而言，可能部分房间的租金就会比业主直接放租的高。

一套在珠江新城赛马场旁的四房单位，如果在中介地铺里整租，月租金是9000元左右，若找4个毕业生合租，每间房的月租是2250元左右；如果放在某租赁平台寻找合租客源，情况就有所不同了。

羊城晚报记者跟随该平台的经纪看了这套单位，里面带阳台的房间最贵，月租近2860元；面积最大的房间，要2460元；朝向最差、面积最小的租1890元；另外一间租2090元。而且租客每月还须缴纳月租金10%的服务费。可见，其租金与市价相比可谓“有辣有唔辣”——既有比市价高的，也有比市价还低的。

对租客来说，租散盘，房东涨价可以说是随时的，虽然，也有房东偶尔会因“租客表现好”而不涨价。但目前租赁平台上的物业涨幅每年基本固定在3%或稍多一点点，加上物业有新装修和新配的设备，有统一管理，租住这些物业比较安心。但“同屋租客”怎样却不知道，存在一定风险。

市场行情：

今年上半年租金升5%

谈起广州楼市的租金行情，不论是熟知一手楼市动向的中原地产项目部总经理黄韬，还是重点分析楼市数据的广州克而瑞首席分析师肖文晓，或者是专注楼市行情超过十年的广州链家市场战略官周峰，他们都有较为一致的看法：广州的住宅租金整体是平稳的，年均5%-10%的涨幅也都比较稳定，像北京涨两三成甚至是五成的现象，在广州很难遇见。

周峰表示，今年，广州的住宅租金肯定会升，但涨幅很理性。从其提供的数据看，2018年上半年，广州9区（除南沙和从化两区）的租金均价为53.89元/平方米·月，同比上涨5%；9区中，除了花都和增城同比下降外，其余7区都有上涨，涨幅在3.4%-10.3%之间（详见附表）。

如果从户型看，各类物业的租金同比涨幅也很小。合富大数据显示，2018年上半年一房单位月均租金为2951元/套，环比微升0.6%；两房为3572元/套，环比持平；三房是4712元/套，环比上升2.4%。“在供求关系相对平衡的市场中，广州的住宅租金走势相对稳定。”合富研究院高级分析师梁燕明告诉羊城晚报记者。

上月，番禺华南板块的住宅租赁行情比较活跃，故租金有所上涨。中原地产观景路分行营业经理陈亚变介绍，今年有较多毕业生、中心区白领到此租住，小面积单位很抢手，“雅居乐花园的一尺山居组团，6月份两房的月租金为3800元，到了7月就上调至4000-4200元，涨幅在5%-10%之间。这已是比较大的涨幅了。”他说，每套单位的配置和装修保养状况都会影响租金的高低。

业内看法：

广州涨幅平稳， 热门地段恐有被垄断可能

虽说广州租市呈平稳发展趋势，但互联网租赁平台强势布局广州，不到一年时间，仅一家公司就收过万套房源，若再多几家这类公司，它们会否成为广州涨租的强力推手？

“目前，广州的长租公寓房源可能已超过6万套，这样的数量肯定不会出现所谓的‘垄断’。从我们掌握的数据看，广州现在的可租赁存量房大概有310万套，若算上城中村物业，总量会超400万套，在租赁专业机构长期流通的房源数量大概是120万套。对比之下，长租公寓仅占市场总量的5%。”周峰告诉羊城晚报记者，现阶段，多数租赁房源仍在私人业主手中，未来两三年，租价会在一个相对窄的空间内波动，不会出现大幅攀升的情况。

世联红璞公寓总经理甘伟同样认为，长租公寓运营商在市场上掌握的房源目前份额还比较少，还不足以推动市场租金的上涨。

黄韬认为，将房租上涨归咎为长租公寓或互联网租赁平台抢房源所致，可能有失偏颇。“广州住宅租价上涨，其实是有结构性因素的，比如，近几年城中村改造，新交楼物业租金肯定会比以前旧村高；同时，中心区进入租市的优质物业也多了，这些都会拉动租金上涨。”

早年就开始研究长租公寓的肖文晓，对记者表达了别样看法：近期，部分一二线城市租金大涨，从需求上看，这些城市都是房地产调控最严的城市，限购政策把不少购房者推向了租赁市场，给租金提供了涨价的机会；从供应方面看，“租购并举”提出之后，大量资本涌入租赁市场，并利用资金优势在热门地段大量吸纳房源，经包装、改造后重新放租，所以这些房源租金上涨是必然的。

“北京部分房源被二房东、中介和资本掌控，但广州的房源几乎都在私人房东手里，因此目前租金还比较稳定。”

不过，肖文晓也担忧：“目前需要警惕的是一些市中心热门地段，假如房源被租赁专业机构或资本垄断了，租金就会上涨。”他认为，面对有可能出现的垄断，政府应考虑主导提供多元化的租市房源。