南沙独角兽牧场CEO冯建林——开发商应以开放心态转型产业地产 搭建空间联手行业龙头专业运营

■独角兽牧场科技展厅。

■新快报记者 丁灿

在房地产长效机制逐步建立过程中，由于传统地产拿地空间的缩减和政策支持，不少开发商寻求房地产新的增长模式，转型产业地产，据不完全统计截至目前，已经有48家传统房企从住宅市场转型进入产业地产领域，包括万科、招商、碧桂园、保利等一大批品牌房企。我们试图从中找出一些转型初见成效的项目，探索其背后的一些行业经验或启发。

空间+内容 缺少运营，地产和产业结合就不一定完美

落户南沙香江国际科创中心的独角兽牧场可以说是一个较有启发意义的项目。独角兽牧场是由南沙区政府提供政策配套、微软（中国）有限公司提供技术支持、香江集团提供运营管理的科技孵化平台。其CEO冯建林有着多年华为工作经验及天使基金投资人的独特眼光，这也是独角兽牧场运营一年以来已成功入孵入驻人工智能企业60家、累计总估值接近500亿元的一个重要原因。

“此前以投资人的身份投了一些项目后，在培育和投后管理过程中，发现在企业最终快速走向市场的过程中，投资人是帮不了企业太大的忙的。来到香江后看到产业和物理空间深度结合的趋势。”冯建林认为，孵化器载体本身大部分是需要依托物理空间而存在的，而地产行业刚好这几年调控建立长效机制，一边是要空间，一边是空间很多。地产行业的诉求是，希望在空间里增加内容，给地产装入一个有内容感的载体，而不是以前那种只有钢筋水泥没有温度的载体，而创新刚好是内容，科技、教育、医疗、汽车等都是内容。

但地产和内容结合并不一定就是完美的模式，从众创空间或孵化器平台来看，需要一个最核心的东西——运营来衔接空间和内容。开发商一般都是赚快钱的模式，不具备运营的基因，运营周期长，来钱慢，而初创企业就像孩子一样，需要家长嘘寒问暖，呵护成长，也不具备运营能力。这时需要一个专业的运营团队作为一个服务平台深度介入。

运营团队提供的深度内容服务，一方面是参与投资好的创业项目，如独角兽牧场里做无人驾驶的小马智行、做新能源汽车的广汽蔚来等，空间载体里注入的非常创新的内容，会使载体更充实。另一方面，是要懂得入驻企业所在的行业，系统地帮助他们成长。

风口转变 传统产业+科技而不是科技+传统产业

科技创新吸引了不少房企的目光，但在冯建林看来，这要吸取以前互联网+行业模式的教训。以前互联网+行业的模式在很多场景下其实是不工作的，一阵风后就没有了，仔细思考和观察，其实是次序颠倒了，不应该是互联网+，应该是+互联网。

同样，2017年、2018年风口开始转变，是传统产业+科技而不是科技+传统产业。科技创新时代，大家都看到了科技是真正能够驱动实体经济的一种动力，所以进入+科技的时候，一下出现了很多新兴技术，如人工智能、云计算、物联网、大数据等。科技是比较新的，而产业是比较传统的，传统产业体量很大，如家居、金融、地产等，那要思考的是传统产业怎么+科技，技术只是个工具，因此会产生产业+科技的孵化平台。

香江集团做独角兽牧场的基本逻辑也是这样的，家居、健康、产城运营等代表了当下企业很迫切的转型需求，这迫使大家去思考怎样顺利让传统产业转型升级。也就是说科技孵化平台是基于传统产业如何转型升级而去寻找各大产业板块需要的科技助力。

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三方缺一不可 政府、微软、香江互补共建

去年11月，由南沙区政府、微软、香江集团三方合力打造的“微软云暨移动技术孵化计划——广州云暨移动应用孵化平台”香江独角兽牧场加速器正式成立。三方合作优势互补是独角兽牧场走到今天最重要的因素。

2017年初广州提出IAB战略（IBA，即新一代信息技术、人工智能、生物医药），作为广州“IBA”战略型新兴产业计划的承担者，南沙需要着力整合创新资源，推动自贸区与国家自主创新示范区政策互动叠加。南沙区政府提供科技奖励、科技企业孵化扶持政策，为“双创”(大众创业、万众创新)提供环境，为新创企业提供支撑。

微软提供核心技术平台能力及背后专家的强力指导。冯建林表示，与微软结合，那更是传统产业+科技的最好诠释。微软是一个全球领先的科技巨头，其产品特点和市场特点是可以支撑各行业的产业，如汽车、家居、健康等。赋能企业，为企业提供基础化、土壤化的服务，而这也是初创企业需要的，正好形成了一个良性循环。

做一个孵化器，有了政府的政策支持和微软的技术支持，还需要有一个真正的运营方。香江控股所属的香江云科技负责的“微软-云暨移动技术孵化计划，广州-云暨移动应用孵化计划”、“微软-云暨移动技术孵化计划，肇庆-云暨移动应用孵化平台”项目的建设运营工作，提供产业资本杠杆、运营服务。爱巽科技、找重工等入孵企业需要深度运营的主体，而香江负责资源整合和对接，通过运营，发挥整合能力与深度服务能力。

三方缺一不可，这也是独角兽牧场走到今天最重要的核心驱动。