放开部分公寓限购，不会是冬至烧烫楼市的大火

从公寓部分放开，联想到放开住宅限购？更像是天方夜谭。“房住不炒”从未改变，房地产的投机空间已越来越小，这才是所有人该切记的“基调”。

12月19日晚，广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》解读，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，但个人购买商服类物业取得不动产证需满两年后方可转让。

这两天，关于调控松绑的新闻不少，12月18日，山东菏泽市住建局取消原有对主城区和部分县区个人购买住房后两年才可以转让的限制。菏泽的住宅能放松限售、时隔一天广州就发布公寓放松限购政策，是否意味下一步广州的住宅也有望放开两年限售、进而取消限购？

本刊认为，有此联想，不啻是异想天开。

原因有二：

一则，与广州距离1500公里的菏泽，2017年GDP仅为广州的13%，人均GDP仅为广州的21%，但其人均拥有土地面积却是广州的3倍，无论是经济总量、人口规模还是人均土地面积都迥异，菏泽这对遥远的蝴蝶翅膀，恐难以让广州楼市刮起龙卷风。

二则，广州这次只是放开部分商服类物业的限购对象，并非全面放开，仅针对去年“3·30”新政前取得土地使用权的项目，此后拿地的办公楼或公寓仍对个人限购。

这种有限度放松，其实日前早有所闻。去年新政前拿地的房企，都将未来销售对象预设为企业和个人，因此拿地成本远高于新政后推出的商用地块。克而瑞统计数据显示，在“3.30”后的2017年，广州公寓销售套数仅为2016年的57%；2018年的行情同样惨淡，截至今年11月底，公寓库存达160.04万平方米，去化周期几近两年。

这次广州对部分商服用地项目的销售对象进行调整，可以说是对前期略显严苛的管理措施进行微调和修正，并非对公寓市场全面松绑。

有地产专家指出，此次政府发布的“管理意见”力度比较温和，加上此前这类物业积压严重，房企未必有底气去涨价。

至于从公寓部分放开，联想到放开住宅限购？更像是天方夜谭。

作为土地较紧缺、人口一直保持稳定净流入的一线城市，广州不可能贸然取消住宅限购、限售政策。

当然，给楼市适当松绑的环境，现在是有了：广州放开签约价格已有一个半月，市场并未因此而引发明显波动，楼价仍然保持平稳，部分区域与楼盘甚至还出现降价调整。

这几年，广州多管齐下、以多种手段调控楼市，还加大推地力度、提供多渠道的住房供应体系。随着各项措施的有效推进，广州楼市的限售、限购 、限贷等严管措施有望适时退出，但若以为广州住宅限购政策会在短期将全面放开、楼市又将回到曾经烈火烹油时代，那真是“想得太多了”。

部分公寓放开限购，只是寒冷冬至的一把小火，并不会把楼市烧烫，更不至于把楼价抬高，“房住不炒”从未改变，房地产的投机空间已越来越小，这才是所有人该切记的“基调”。（执笔/詹青）