2019年广州土地市场预测

2018年，广州土地市场一方面迎来可观的供应及成交量，另一方面也逐步进入了低溢价、稳地价的状态，开发商以往“一掷千金”疯狂拿地的局面不再，取而代之的是谨慎与理性，并且预计2019年，这样的趋势仍将延续；增城黄埔南沙将成2019年广州土地市场供应主力，鉴于这些板块从未来的片区价值到建设效率都相对给力，有意在新年置业的买家，可重点关注卖地热点板块的项目。

■新快报记者 林超菁

2018全市土地成交量处近5年上游

据克而瑞广州区域数据统计，2018年广州土地成交（含纯宅地、商住地、商办地、综合用地，下同）93宗，同比去年增加了43%，处于近5年来的上游位置，仅次于2015年的101宗；总出让面积达1527.4万㎡，处于近5年来的高位，同比去年增加了41.17%，成交建面1527万㎡，同比增长41%；总价方面，2018年广州地市揽金1408.0亿元，较2017年增加了30%，处于近5年同期土地成交总价的高位，是最低位2016年686亿元的两倍有多。

广州中原研究发展部报告指出，2018年广州切实加大土地供应，供地总量较2017年增加28%，创近4年新高，其中，商住地供应逼近400万㎡，与广州国规委在《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》中提及的——计划“每年平均供应475万㎡普通商品住宅用地”的目标不断接近，反映了广州坚决落实加大土地供应的决心。

另外，从土地成交的时间看，据好地研究院统计，2018年广州涉宅用地（含商住，不含纯租赁用地）成交主要集中在第四季度，占全市全年涉宅用地成交量的6成，而成交建面及成交金额的占比更高，分别占全市全年的逾62%和63%。第四季度中，12月份成交量最为集中，单月成交涉宅用地建面占全年成交涉宅用地建面的42%，单月涉宅用地出让金占全年总额的44%。此外，3月份和5月份是广州今年涉宅用地出让的“空窗期”。

溢价率走低地价平稳，开发商拿地更趋理性

2018年广州全市土地供应量、成交量走高，土地溢价率则整体呈现降温走势，稳地价效果明显。据克而瑞广州区域分析，纵观近5年广州土地市场，土地供应量相对稳定，而自2016年土地市场高热退却之后，土地供应量逐年攀升，而溢价率持续走低。2018年广州土地平均溢价率为3%，较2017年同期下降6%，较2016年同期下降35%，其中商办用地溢价率更是跌至谷底，连续两年无一宗商办地出现溢价。

广州中原研究发展部同样指出，从2018年广州土地溢价率创近4年新低、总竞配建面积及自持面积亦大幅下降可以反映，土地市场竞争激烈程度相对降低，过去两年开发商“一掷千金”夺地的情况不再，开发商拿地更加理性，地价平稳。

好地研究院分析指出，2018年下半年，随着广州涉宅用地市场竞争逐渐缓和，土地出让方的心理预期开始下降，起拍楼面价有所下调。例如花都区凤凰路地块三，最初于2018年8月30日挂牌，起拍总价19.77亿元，而后撤销；又于2018年11月7日再度挂牌，起拍总价降了2亿多元，为17.49亿元，降幅11.5%，其他指标与规划条件不变。此外，从同一板块内的涉宅用地来看也是如此，地价同样有明显下降，例如南沙明珠湾灵山岛尖片区今年共成交6宗涉宅用地，其中年初成交的地块成交总价37亿元，折合楼面价约1.88万元/㎡，而11月份板片区内陆续成交的4宗地块，折合成交楼面价约1.33万元/㎡，较年初地块成交价降幅明显。

此外，据好地研究院统计，2018年房企权益拿地额排名中，排名前五的均为央企、国企，分别是广州地铁集团、保利、越秀、中国铁建、华润置地，拿地额占广州全市总量的79.4%，此外还有中铁置业、中铁诺德等央企首入广州。

克而瑞分析指出，在整体楼市转冷的背景下，销售端持续走弱将首先触发房企土地投资意愿的大幅降低，土地市场亦受到了部分影响，房企拿地热情逐步减弱，广州国企“托底”的情况频频出现，土拍溢价率持续下滑，各项指标均反映出房企在后市销售谨慎预期下投资拿地积极性已显著转淡。

增城黄埔南沙将成市场主力

从区域上看，克而瑞的统计数据指出，2018年广州土地成交主要集中在增城、南沙、黄埔等区，此外，白云、天河、番禺、从化、花都和海珠也均有4-8宗土地出让。其中，增城土地成交宗数高于其他各区，共有21宗，黄埔以18宗紧随其后，南沙有17宗位列第三。而好地研究院分析，从近6年广州各区的成交占比走势来看，增城、南沙、番禺逐渐成为广州市的供地主力区域，而荔湾、天河、海珠区的涉宅用地供应越来越少，将日益稀缺，越秀区则多年未有涉宅地供应。

广州各区中，南沙区今年的供地表现也值得关注，尤其是年底其灵山岛尖片区等密集推地。好地研究院指出，今年广州成交的涉宅地竞争最为激烈、溢价率最高的是南沙区，区内今年成交的11宗涉宅用地，平均溢价率为16.7%，其中有4宗涉宅地达到最高限价，而今年全市涉宅地竞价中达到最高限价的共5宗。据好地研究院分析，今年广州南沙平均溢价率最高，主要得益于明珠湾板块的灵山岛尖，该片区是南沙自贸区的重点开发建设区域之一，将打造为具有岭南水乡特色的高端品质居住区，其出让的6宗涉宅用地平均溢价率21%。此外，南沙黄阁板块和南沙北板块各出让一宗涉宅用地均达最高限价。

鉴于目前城市土地出让往往与规划利好、重大项目相配合，广州中原研究发展部指出，2019年，黄埔增城和南沙三区，预计仍将是广州土地市场的供应主力。有意在新年置业的买家，可重点关注这三大土地出让新兴板块的现有项目，因为一方面地块出让将引入更多优质开发商，提升片区价值，另一方面政府在基建、配套上投入资源亦会有所侧重，板块建设效率更高。

广州中心5区方面，白云区可谓2018年的“供地担当”，据广州中原研究发展部数据，该区2018年商住地成交量达56万㎡，比2014-2015年间荔湾广钢新城成交13宗、约55万㎡还多，主要集中在白云湖、江高等，未来可关注的购房板块还包括人和、新市等；此外，天河区可重点关注奥体、汇景板块，荔湾区除了广钢新城还可以留意新隆沙片区，海珠区则集中在石岗和南洲板块。外围区方面，广州东部的黄埔可关注香雪及知识城板块，增城商住地储量可观，目光可以落在永和、朱村及中新镇板块；广州南部的南沙除了土地市场“新星” 灵山岛尖，还有黄阁、金洲、东涌等板块也是2019年置业值得关注的区域，番禺方面则有石碁、钟村和市桥等板块可重点关注。