名校或落户+时隔两年再推宅地

2月28日，广州公共资源交易中心挂牌出让5宗商住商服用地，其中包括1宗位于荔湾区广钢新城的纯住宅用地，这是继2017年1月之后，广钢新城板块时隔两年再推宅地。记者了解到，该地块坐落在广钢新城南片区，与之相邻的是板块内2016年出让的两宗“高溢价地块”，拿地至今两年有余，仍未入市开卖，因而，此次挂牌地块受到市场关注。

目前，广钢新城南片区尽管仍处于开拓建设状态，但一手新房的售价与发展已较为成熟的北片区相当，整个板块内主流报价4.8万-5万元/㎡，4.5万元/㎡以下的新房已少之又少。有楼盘销售人员表示，新一轮土拍在即，加上近期或有新利好消息落实，楼盘将有新一轮调价。

■新快报记者 林超菁 文/图

新挂牌宅地未来开发销售有挑战

本次荔湾区广钢新城挂牌的AF040225-B地块（下称225-B地块），挂牌起始价159571万元，将采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最高限制地价为231378万元。据广州中原研究发展部分析，该地块起拍楼面价为28140元/㎡，若达到最高限价，其楼面价为40803元/㎡，将接近目前广钢新城板块的高价地楼面价。但相比2016-2017年广钢南区“供地潮”推出的地块，225-B地块的条件相对“平庸”，既不具备中轴线公园一线景观资源，又缺乏珠江景观优势，距离地铁、购物中心较远，且起拍价、配建要求不低，加上总面积仅1.2万㎡，存在一定开发、销售“挑战性”。即使按该地块28140元/㎡的起拍楼面价以及配建中小学成本算，其日后销售盈利价格将在5万-5.6万元/㎡之间，将高于目前广钢新城板块在售的一手项目价格。不过，广钢新城板块已有两年时间“断供”，加上此前天河区金融城一宗商住地出让“珠玉在前”，此次开发商拿地的态度值得关注。

板块内“高溢价地块”出让两年有余仍未入市

近日，记者走访广钢新城时留意到，225-B地块的东北侧及北侧，分别是AF040219（下称219地块）和AF040224（下称224地块）两宗早在2016年11月出让的地块，当时的成交楼面价均超4.1万元/㎡，在板块内至今仍是数一数二的价格，目前均处于施工建设状态，其中224地块上，建筑的外围绿网上有标识可见已经建有约24-25层高；219地块则属于全新盘保利·东郡的二期，4栋楼同样处于建设中，有2栋楼的低楼层已拆除了脚手架及绿网，外立面清晰可见，但项目现场销售人员表示，保利·东郡及224地块项目暂时均未有确切的入市消息，且保利·东郡将率先推出的是一期产品。

记者了解到，项目一期所在地块AF040206（下称206地块）位于219地块的东侧，同样是4栋高层住宅，与219地块同期出让，成交楼面价约3.4万元/㎡。另据阳光家缘网数据，位于206地块的项目名为“保利曼语花园”，其自编4号楼和1号楼已先后在去年11月和12月分别取得50套和313套房源预售证。

早在去年12月份，记者曾以买家身份到访保利·东郡销售中心，当时该盘正处于蓄客收筹阶段，现场仅有沙盘及临时样板间参观，销售人员表示12月中旬将开放实体样板间，一期预计2019年元旦前后正式开盘，主推的约100㎡复式吹风价440万元起/套。而近日，记者再度前往保利·东郡销售中心获悉，项目目前仍处于待售状态，没有确切的开盘、售价信息，也没有实体样板间可参观。当记者问及去年底认筹买家的情况及原定的开盘计划时，有销售人员表示，因公司计划调整，后来开盘取消，对已认筹的买家，公司可无条件退筹。

近期或迎省级学校落户

记者关注到，保利碧桂园·公园大道所在的地块与即将出让的宅地相同，都被两宗高价地“夹击”，但项目地块在2017年1月份出让时，成交楼面价约2.15万元/㎡，并且地处广钢中央公园以南的头排位置，规划中的广钢总部大楼就在其东侧。

目前，广钢新城南片区入市（含面市未售）楼盘共有4个，除保利·东郡、保利碧桂园·公园大道，还有224地块左侧的两个楼盘，依次为葛洲坝·广州紫郡府、保利·和光晨樾，复式产品仅保利·和光晨樾有约120㎡和140㎡的大户型在售，5.1万-6.1万元/㎡不等，因此心仪复式产品的刚需买家更关注保利·东郡主打的小面积复式；平层产品三个在售盘均有货，从80多㎡的小两房、100多㎡的三房到140多㎡的大四房都有，均价基本在4.6万-4.8万元/㎡之间。

其中，保利碧桂园·公园大道目前在售6栋B梯部分单位，其中约98㎡北向望中央公园的单位已经没货，主推南向望园林的约85㎡两房、单价约4.8万元/㎡，约104㎡三房、单价4.9万-5万元/㎡，约113㎡大三房、单价约5万元/㎡。该盘销售人员向记者表示，“过了这周肯定会调价，现在很多单位都不让对外报价和出售。”该销售人员表示，调价一方面是因为周边又有宅地出让，另一方面是近期板块内会落实一所省级名校进驻，“最近有不少买家听到‘风声’后赶来签约，毕竟如果学校定下来了，（房子）价格也不一样了。”该销售人员所指的学校位于保利碧桂园·公园大道南侧、保利·东郡二期西侧，是后者配建的36班小学用地。保利·东郡的销售人员同样向记者表示，近期将落实学校，可以确定是省一级学校，但具体校名不方便透露，要等“官宣”。不过截至记者发稿（3月6日），尚未有官方消息证实。

北区有现房在售年内可收楼

相比到处是工地、施工建筑的南区，广钢新城北区因开发得更早，目前已经高楼林立，部分小区已有业主收楼入住，生活氛围初具。记者了解到，北区虽开发已久，不过新房产品选择还是不少的。目前在售的新房均价4.8万-5.2万元/㎡，100㎡以下的两到三房和大面积的三到四房都有，且不少是现楼单位。

例如中海花湾壹号，作为广钢新城内最先开发的小区，其周边的商业街、食肆目前已成为了板块内业主、销售人员的日常去处。目前，该盘C区有73㎡-136㎡的两到四房在售，均价5万元/㎡。记者也在现场看到，目前该盘C区基本建设完毕，销售人员也表示今年内即可收楼。同样现楼发售的还有振业天颂花园，该盘因毛坯交付，整体均价4.5万元/㎡，不仅在北区，在整个广钢新城板块可以说是均价最低的在售盘：该盘正南面就是板块内的“高价地”之一224地块，东南侧是已达5万元/㎡的保利碧桂园·公园大道，东侧同处北区的珠江金茂府均价5.2万元/㎡。

据销售人员介绍，目前该盘仍有104㎡-110㎡的三房以及139㎡-142㎡的四房在售，南望公园的均为约110㎡以上的大户型，均价4.6万-4.8万元/㎡，后排约104㎡的三房约4.2万元/㎡，另有一栋36㎡-69㎡的一到两房，四梯十五户设计，均价4.4万元/㎡。记者也了解到，目前该盘建设基本完工，今年就将交楼，但整个小区有千余户目前网签成交不足200套。对此，该盘销售人员笑称公司“佛系”卖楼，并不急着出货。