算笔账，学区老破值小值得买吗？

选择较新的二手高层学区房对“打工族”二孩妈来说压力不小

文/图 羊城晚报记者  梁栋贤

{主人公：关晴

年龄：30岁出头

去年年底，新广州人关晴升级为二孩妈。如今有儿有女，成为别人心目中的幸福妈妈。不过，她也有烦心事——孩子的入学问题。

明年，儿子就要上小学了，当年刚结婚时由于两人还没有入户广州，她和老公在番禺租了套两房单位，环境还不错，就是配套学校不怎么样。如今，一家人已入户广州，具备买房资格。考虑再三，关晴打算结束租房生活，在老城区买套学区房，初步范围就圈定在自己上班的中山一路附近。她算了一下，自己最大限度可以筹得160万元，大概能买总价300万元以下的房子。

广铁一小的学区房是她的首选，因为听同事说，广铁一小升广铁一中的比例较大，而两所学校距离又比较近，价格相对实惠。

“这个片区稍微新一点的二手房单价基本都要7万元以上，我们一家四口，至少也得买套两房单位。”如果选择二三十年楼龄的框架结构房子，单价也要六万元左右，就算是50多平方米的两房单位，总价也要300多万元，离她的预算还差一点点。

于是，关晴只能选三四十年楼龄的“老破小”，“这些房子价格虽然稍低，但实用率高，30多平方米就有一房，40多平方米有两房，200多万元就能买到。”

她认为，对于日常负担较大的二孩来说，“老破小”确实是个入读好学校的高性价比之选。“按照市面报价，一个小孩的择校费至少要十多万元，还不算各种人情费，也就是说，两个孩子加起来要三四十万元。未来择校条件会不断收紧，孩子能否择校成功还是个问题。”她分析，未来学区房的涨幅可能不如以前大，但在全面二孩年代，大家对学区房的需求肯定不小，投资保值估计没有问题。

在算清楚账之后，关晴选择果断入市！

二孩妈妈账单目标物业东园新村某住宅结构混合结构楼龄近40年面积49.5平方米间隔两房总价265万元，加上税费、中介费等，总支出约280万元

因为房子较旧，只能申请20年左右商业贷款，目前主流利率是基准利率上浮10%，贷款132.5万元月供9000元左右。如果不买学区房，要租一套差不多的房子，月租金约4000元。也就是说，买房月供比租房多大约5000元，一年下来，租房可以节省6万元。不过，租房想读名校要交择校费，之前有人花大约15万元搞掂，到关晴小女儿入学时，估计择校已非常困难，即便可以择校，费用也会水涨船高，两个孩子加起来得40万元左右，这个费用大约是6年多月供与租金的差价。

关晴觉得买套“老破小”还是很划算的，毕竟，前几年投资股票，收益还没赶上物价增幅，“学区房的年平均增幅至少不会比物价增幅更低。多给几十万元，二十年后家里多套房子，孩子也不用冒择校风险，也无需担心房东突然断租全家人要流离失所，非常划算。”

{ 升读初一女娃妈弃买为租

主人公：刘玥

年龄：40岁出头

由于具备特长生资格，刘玥的女儿小升初去年被广铁一中录取。她原居住在越秀西部，离学校较远，因此，近期打算搬到学校附近居住。

是买还是租？刘玥考察了一下市场，两房是他们一家的最低配置，若选混合结构的房子，50平方米左右有两房，月租金大概4000元左右，楼层不同，售价是260万-300万元；而60平方米左右的两房单位，月租金约4500元左右，售价是350万-400万元；若选新一点的高层商品房，80多平方米两房单位月租金是5000元左右，售价600多万元。

若按照五成20年按揭、上浮10%利率计算，刘玥首付要170万元，加税费、首付支出，大约190万元，月供1.16万元；若在学校附近租一套差不多的三房单位，月租金约5000元。也就是说，两者相差6600元，年支出相距7.92万元；三年下来一共相差23.76万元。

初中毕业后，刘玥预计孩子高中会住校，这就没必要再住学校附近，如果卖掉房子，“我买的时候，税费、中介费约20万元，这一买一卖之间，房子至少要加20万元才能收支平衡，再算上租金、月供之间三年的23.76万元差价，我不认为在短短三年间，这套房子的售价可以上涨44万元。从近几年的市场行情看，要实现这个目标，其年增幅必须在4%以上。但实际的情形是，去年该片区的‘老破小’几乎是平盘，部分单位的售价甚至还下调了。”

所以，在刘玥看来，为了孩子读三年初中而买房并不划算。所以，她最后还是选择了租房。

初一女生妈妈账单目标物业共和二路某物业结构混合结构楼龄近40年面积66平方米间隔三房一厅总价340万元，加上税费、中介费等，总支出约360万元

{资深投资者收手离场

主人公：何江

年龄：约40岁

何江的正职是室内设计师，不过，前几年他买卖二手房挣的钱比设计费还多。因为挣的是技术含量较高的“辛苦钱”。

何江与不少中介公司地产经纪人都有联络，遇到比较合适的盘源就会买下，然后找准时机转手出售。以前，“老破小”是他的至爱，因为这些房子外观陈旧，很多买家都是“颜值控”，看到就会掉头就走。他自己是做室内设计装修的，知道如何花小钱迅速给房子“美颜”，费用也比一般人低很多，花十万元以下就可以让房子看起来光鲜亮丽。

当然，如今住宅限购，入手两年内难以出手，所以，他往往给房价一成左右作为首付，然后约定三个月左右过户。这些房子的业主大多是没精力管理的老人，只要能快出手就好，因此一般都会答应他这个要求。

而何江给装修房子只需不到一个月时间，剩下的两个月要顺利找到下家难度也不大。就这样，在过去的几年他屡战屡胜，一套“老破小”通常有二三十万元的收益。

半专业投资者账单目标物业共和三路某物业结构混合结构楼龄近40年面积66平方米间隔三房一厅总价355万元

何江的实际支出是：装修成本约20万元，首付约15万元，如果成功转手，无税费支出，中介费约10万元

若能在三个月内找到下家，15万元的首付可全部转嫁给下家，其实际成本只是装修所需的20万元加10万元中介费，合计30万元左右。因此，他找的买家得承担这部分费用才能收支平衡。不过，在楼市平盘期，要找到肯接受这样价格的买家并不容易，所以，近期何江选择了收手离场。