看房客只剩1/3！“学区房”神话被打破?

因为“老破小”的使用空间实在太小，很多人都对阳台进行外飘处理，有的甚至外飘1米

文图 羊城晚报记者 梁栋贤

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随着5月小学新生入学报名即将启动，广州一年一度的学区房购买旺季又进入了倒计时。不过，与往年不同的是，不少地产公司都反映，今年的有效买家少了。

链家的统计数据显示，以往一套老东山学区房放盘后可面对23-26个有效买家看房和谈价，今年却只有8-9个潜在客户，能否卖出还要看价格。也就是说，如今看楼的买家只有过去的三分之一。

其中。楼龄较长的“老破小”成交情况也不如往年好。曾经买家心中的香饽饽，如今要被买家抛弃了吗？

人气神话被打破：“老破小”买家少了

传统学区房的销售旺季又到了，然而，今年中心城区与往年相比，总体淡静，特别是老东山这个传统“排头兵”。

中原地产中山一路分行高级营业经理梁睿表示，比起前几个月，如今来看学区房的买家人数有明显增加，“由于我们的铺位就在中山一路主干道，生意还不错，基本上每个经纪每天带客出外看楼的机会都很多。”

当然，他也表示，这两个月想买家上门看楼，业主开价就要比过去稍微，“只有‘笋盘’才会有人气。”

广州链家研究院院长周峰则表示，受过去一年市场大调整影响，今年3月的学区房成交情况相对稳定，暂时没出现往年的传统高峰，客流量总体不如往年的平均水平。

“楼龄30年以上的楼梯房，今年成交相对平淡，除非加装了电梯，否则较难找到合适的客户。”周峰说，但是，电梯房的高总价也成为买家入市的拦路虎。“很少有卖600万元以下的，而能承受得起这个总价的买家，市场上也不多。”利得行的地产经纪说，因此，那些楼价不太高、又加装了电梯的学区房最受买家欢迎。

而“老破小”当中，三四十平方米、入市门槛较低，总价在300万元以下的盘源看房买家较多。梁睿说，其他条件差一点的“老破小”，如要多一点买家看楼，就要放下身段，以低于市场价放盘了。

楼价神话被打破：有学区房单价下跌了一万

据周峰介绍，随着去年楼市的调整，传统名校周边的商品住宅小区，现在的放盘价格也是回归到一个相对合理的状态。如东风广场，最新放盘价在8.7万-9万元/平方米之间居多，跟去年同期开价在10万元/平方米以上相差甚远。

梁睿也表示，带电梯的二手商品房比去年便宜了大约1万元/平方米，东风广场、锦城花园等有东风东小学学位的楼盘都是如此，如今8万元/平方米就有交易，锦城花园正对马路的部分单位价格更低，有一套84平方米的两盘在放盘，总价630万元，折合每平方米不到8万元。“不过，同样是两房单位，如果不对马路，那就是该片区的‘楼王’，价格基本不会降。”

而无电梯框架结构的两房单位，无论是带东风东路小学、育才小学，还是铁一小学位的盘源，目前总价普遍都在400万元以下；而混合结构价钱更低，三四十平方米的一房和两房单位，如能报读育才小学，总价在200万元左右，铁一小则在200万-300万元之间。

总体而言，楼梯楼学区房的跌幅不如电梯学区房大。以铁一小的学区房为例，周峰介绍，共和西小区的框架结构住宅放盘价在6.4万-6.7万元/平方米之间，成交价在6.4万元/平方米左右，与去年大致持平；共和苑混合结构盘源的放盘价在4.8万-5.4万元/平方米之间，成交价在5.1万元/平方米左右，低于去年同期的5.2万元/平方米。与电梯楼近1万元/平方米的跌幅相比，可以说是毛毛雨。

“老破小” 是否还有投资价值？

在房价平盘期，甚至有部分房子的售价还下调，而租金又是老鼠尾巴上的疮——大不了。现在的“老破小”还有投资价值吗？

周峰分析，楼梯楼受内部结构限制，居住的舒适度与电梯小区房有一定差距，加上楼龄较长，小修小补的几率较大，租赁市场也难以获取较好收益。如果不考虑学区因素，吸引力会大为下降。由于总价低，现时还可吸引一些收入不高的打工族关注。他认为，从长远看，电梯小区房的保值和增值能力较有优势。

梁睿则认为，买房投资不能看短期行情，反正现在买楼后两年内都不能出售。“比如说，电梯房虽说今年下跌了1万元/平方米，但此前已涨了3万元/平方米，如果你是两年前买的，现在还是赚了2万元/平方米。”至于“老破小”，他认为总价低是其很大优势，毕竟，入学是刚需，总价低就很有吸引力。当然，由于有限购政策，买套“老破小”同样占一个购房指标，因此，低于市场价的“老破小”较受买家欢迎，如铁一小附近单价在5万元以下盘源就值得留意。

但他也直言，如果是自己买，在经济条件允许的情况下，他会买加装了电梯的框架结构，因为这些房源单价不太高，实用率也较高，而且加装电梯后的升值空间会较大。“现在加装电梯还有政府补贴，多划算啊！”

出租回报率微涨，但杯水车薪

租金方面，链家的成交数据显示，共和苑如今的月租金在57元/平方米左右，40平方米的一房单位，目前月租金2300元，比去年略降40元；中原地产的成交数据则显示，混合结构两房月租金约在3000元左右，框架结构可多500元左右，带电梯高层单位可在此基础上多500-1000元。

与学区房售价下跌相比，近期学区这类房源的租金基本没什么变化，因此，也带来了出租回报率上涨的情况。以电梯房为例，租金回报比之前高了14%；楼梯楼是8%左右；“老破小”则基本持平。

不过，大家也不用太高兴，往常，学区房的租金回报率不到2%；如今，即便涨了14%，也只不过是2%左右的回报率，还不如银行三年期定期存款的利率高。

当然，“买学区房的人多半不会追求租金回报。”梁睿说，把自己买到的学区房租出去的主要是这类人：买了三四十平方米左右的一房‘老破小’，他们只是求学位，这样的房子，一家三口搬进去很难住得下，因此，待孩子入学后就会转手租出去。他们不太计较到手的钱有多少，只是不想空置而已。”