宜居湾区引领美好人居升级 增城楼市已打响“红五月”前奏

在大湾区建设的驱动之下，城市发展方兴未艾。广州“东进”发展大势之下，城市版图加速裂变，广州东部也逐渐迎来“价值兑现”时代。伴随着城市轨道交通的升级改造和广深科技走廊的快速布局，广州东部片区正加速融入广州核心区域，并助推城市迈入新一轮发展升级，同时东部越来越成为宜居之选。

那么，在大湾区建设和广州东部片区加速发展的背景之下，城市“美好人居”将如何打造？怎样的居住产品才能承载当下市民的居住需求？4月16日，在广州市房地产行业协会主办的2019广州市房协专家委员会联谊会上，与会专家均表示看好广州在大湾区城市群发展中发挥重要作用，并对广州东部的建设、房地产业在新时期的发展以及美好人居生活等话题各抒己见。与此同时，多位业内专家也表示，增城楼市近期颇显活跃，从新货供应及市场反应看，似乎已开始打响“红五月”前奏。

一季度稍显供不应求

4月前两周“备货”积极

据克而瑞数据，今年一季度增城以5092套的网签成交量，稳居广州各区成交量之首，相比成交量紧随其后的南沙（3221套）和黄埔（2288套）更是遥遥领先。而在一手货量供应方面，增城依然领先于全市其他区，一季度共有4703套的供应，与排名第二、第三的南沙（2854套）和花都（2686套）相比有明显的领先优势。但尽管如此，从成交量和供应量对比情况看，今年一季度增城一手市场也稍微呈现出供不应求的迹象。

进入4月份，广州各区多盘均开始积极储备货量，备战“五一”楼市，仅4月前两周楼市就显得颇为热闹，其中增城的供货表现也颇为突出。据世联东一研究院统计，4月第一周（4月1日至4月7日）广州全市商品住宅供应23.1万㎡，共计2209套，主要供应来源为黄埔萝岗、增城、南沙，黄埔萝岗区域保利?罗兰国际供应套数398套，供应面积4.1万㎡，南沙星河丹堤供应套数170套，供应面积1.8万/㎡，增城朱村富士康科技小镇供应套数160套，供应面积1.6万㎡；4月第二周（4月8日至4月14日）增城、番禺、从化、花都四区有新增供应，全市商品住宅供应9.3万㎡，共计876套，其中主要供应来源为增城区，包括富士康科技小镇供应套数226套、总面积2.3万㎡，合生湖山国际供应套数192套、总面积2.2万/㎡等。

专家看好增城“五一”楼市 近两周一手新货人气足

2019广州市房协专家委员会联谊会上，多位业内专家均认为，增城将成为今年“五一”广州楼市的大热门。广东中原地产项目部总经理黄韬指出，由于增城的住宅（货量）基数较大，“五一”期间买家可以选择的产品还是比较丰富的，而且预计5月份会有一批新货推出，加上一些在售项目继续有推广，很可能使增城成为“五一”楼市的赢家。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文也表示，预计今年“五一”期间，广州各区成交量最大的将是增城，他认为：“广深科技创新发展走廊可以拉近广州和其东边的深圳、东莞在产业上的互动，对广州东部区域的推动会非常明显，而位于广州东部最前沿（位置）的增城区将受惠很大。伴随着广州东部区域与珠三角东岸的联系更加紧密，当地重大基础设施建设会提速，东部的物业价值也会提升。”

记者根据世联东一研究院数据梳理发现，近两周增城有不少楼盘来访量可观，市场热度可见一斑，例如朱村板块的富士康科技小镇（科慧花园），4月首周就接待了1263台访客，第二周访客量也达到了954台。该盘目前均价约2.1万元/㎡，一直以“产、学、研、商、居”于一体的产业大城规划受到市场关注，加之即将加推39-69㎡的一到两房小户型，是目前市面上少有的产品，预计热度将持续。

此外，多数热门楼盘单周访客量在200-300台为主，其中除了合景誉山国际、合生湖山国际等超百万体量的大盘，更有凭产品创新脱颖而出的“后起之秀”，例如主打“咬合复式”的香江天赋。该盘依托2017年成熟大盘翡翠绿洲，毗邻陈家林景区，整体绿化率达60%，自带一站式全龄教育体系。其“咬合复式”采用平层错位挑空设计，并实现四开间朝南、6米挑高阳台设计，目前在售均价2.6万-2.8万元/㎡，“五一”期间预计将加推98-135㎡的复式三到五房。此外，同样主打复式的还有朱村板块全新盘远洋·招商·保利东湾，主推约96㎡复式三房和约110㎡复式四房，已在4月份开盘，均价约2.4万元/㎡，从近两周平均都有200台左右的访客量看，收获了不小的人气。

专家观点

●广东省房地产研究会执行会长韩世同

产城融合方面，广州东部产业发展要优于城市化发展，同时，像香江集团等企业对广州东部新城的发展和建设也有非常大的贡献。从此前的翡翠绿洲，到在此基础上发展出来如今的香江天赋，这些项目在住宅产品以及文化、购物、餐饮、娱乐等综合商业配套和教育配套方面都做得相当不错。与此同时，也期待相关政府部门在广州东部城镇化方面加大力度，把东部新城的产城融合做得更好，对大湾区建设、对美好人居做出更大贡献。

在粤港澳大湾区的发展背景下，广州应重点发展什么？大家现在逐渐意识到，大湾区最大的发展空间其实是粤港澳之间科技的创新、研发和产业化。在科技创新方面，深圳目前是走在了广州的前面，广州光靠科技显然不能支撑和带动整体经济的发展。我认为广州应该进一步强化传统的商贸优势，改变一些思路和做法，从而形成新的竞争优势，比方说，过去我们的对外经济以来料加工为主，为欧美进行生产，现在我们可以用国有的资源、产能和设计力量，向亚非拉、中东地区销售我们的产品，包括汽车、小家电、文具、玩具等等。这是一个非常广阔的市场。按这样的思路，广州的战略发展空间会非常大，将成为辐射亚太地区，亚非拉、中东的一个商贸集散地，广州的产业定位和城市格局，就有了立足之本。过去我们老强调广州要做枢纽型、网络型的城市，如果缺乏物流的支撑，仅仅依靠人流支撑的话，其实是难以长期持续发展的。

●广州市房协监事长、专家委员会主任委员陈洪志

随着市场的发展，房地产的转型升级也势在必行。对于房地产业而言，在众多外部因素背景下，如何进行转型升级，推动房地产业向更高层次进化，让用户享受到更美好的居住生活，是挑战更是机遇。对广州房地产业而言，需要思考的是，如何能在行业未来的发展上留下浓墨重彩的一笔，把房地产推向更高的地位。

●广州市社会科学院研究员彭澎

对于湾区发展之下房地产企业的发展机遇，彭澎认为，广州在粤港澳大湾区中将扮演极其重要的角色，无论是“综合性门户”，还是“国际大都市”的阐述，都印证了这个说法。除此之外，在“轨道交通”以及“产业平台”的双重利好加持之下，广州将会发生根本性的变化。在这样的背景之下，房地产开发企业如何洞察这背后的发展黄金点、能否挖掘投资发展核心点，就显得至关重要。

●华南理工大学土木与交通学院教授、博导王幼松

在美好人居方面，王幼松认为，不同时期对美好人居有不同的标准。从过往的居者有其屋，到居住空间的变化，再到如今承载更多的人居需求，美好人居的标准并非一成不变。在“宜居湾区”的大背景下，广大市民在追求高品质居住空间的同时，也更加重视自身的居住需求。这意味着美好生活人居依然是整个房地产市场的主旋律，也要求房地产企业能够沉淀思考，无论是智慧化还是产品力上，都要能够打造更好的人居产品。