番禺20年大盘再推新 产权“缩水”你在意吗

近期，广州番禺区迎来不少新货入市，为缺货已久的一手楼市“解渴”，更引人关注的是，其中不乏开发超20年的大型社区以及日益“豪宅化”的华南板块楼盘推新，产品均以刚需及初步改善型为主，为买家“上车”番禺传统住区一手房提供新机会。不过，记者也了解到，这几个楼盘虽在地段等方面具有一定的稀缺性优势，但有的楼盘目前周边环境并不甚理想，甚至存在“黑历史”，有意入手的买家还是需要全面考虑。

珠江·铂世湾

位置：番禺区华南新城

江山帝景高尔夫东侧

土地出让年限自：2008年7月8日

产品：98-130㎡三到五房

售价：约4万元/㎡

珠江·铂世湾是去年底才面市的全新盘，毗邻番禺“八大金刚”之一的华南新城，坊间也有说法称该盘实为华南新城的最新组团。对此，项目相关人员表示，该项目地块以前的确属于华南新城，但后期已进行分割。据链家数据，3月份华南新城二手房均价约2.89万元/㎡，而目前有不少放盘房源报价已达3万-3.5万元/㎡。项目北临珠江及江山帝景高尔夫俱乐部，一江之隔的星河湾半岛在售江景组团均价达到了9万元/㎡，均为两三百平方米的大平层。目前与项目距离最近的地铁站是7号线员岗站，不过现阶段步行往来还有不少距离，待项目完全开发后才会更便捷。此外，项目与番禺万博商圈、万达广场都仅有三四公里距离，车程10分钟左右可达。

项目总占地500亩，总建面约80万㎡，由7个地块组成，分三期开发，其中一期由A3、A4两个地块组成，位于整个项目的中部。率先推出的A4地块总占地约3.2万㎡，共有9栋住宅，去年底首次开盘推出的G3、G4栋基本售罄，目前在售的是新推出的G2栋，32层高，三梯六户，产品包括约98㎡三房及约130㎡的“4+1”房。此外，A4地块带有地下两层车库，车位比例达1:1.2。

提醒

据阳光家缘网，该项目土地出让年限自2008年7月8日起算，也就是至今住宅产权仅剩约59年，“缩水”11年左右。此外，项目虽打出“一线江景”的卖点，但目前在售的单位所在楼栋并不靠江，最靠近江边的地块A5也就是售楼处所在的地方要等后期才会开发，并且项目南侧临近员岗村，周边环境及配套还有待提升。

广地花园

位置：番禺区南村镇番禺大道北27号

土地出让年限自：1999年9月6日

产品：78-117㎡两到三房

售价：待定

1997年就开盘的广地花园，曾有“广州生态第一盘”之称，与华南新城、华南碧桂园、广州雅居乐花园、祈福新邨等“超级大盘”被合称为广州番禺华南板块“八大金刚”。然而，2003年左右，因该盘开发商通过一房多卖、做假按揭等欺诈手段敛财后跑路，项目开发陷入困境，最终“烂尾”。如今，在华南板块多数二手房均价都达到3万-4万元/㎡的市场行情下，广地花园的二手房均价仍处在“2字头”，放盘单价最高也不过2.8万-2.9万元/㎡。

据阳光家缘网信息，项目在今年3月份取得了14-18栋、5栋楼共239套住宅的预售证，其中有78-85㎡的两房和86-117㎡的三房。据此，若项目因“历史原因”新品定价做出让步，加上产品是小户型为主，那么对于刚需买家相信会有一定吸引力。据了解，该盘新房属于广地花园三期产品，而整个三期分为三个区域共有约25栋住宅。项目也是三个楼盘中地段优势最突出的，与番禺万博商圈仅有1公里左右距离，从小区出发可经番禺大桥直接上华南快速，15分钟左右车程即可到达天河CBD。

提醒

与前两个楼盘相同，该盘产权年限存在较大程度“缩水”，土地从1999年开始计算，至今产权只剩50年左右。不仅如此，项目的“黑历史”至今仍遗留了不少负面影响，例如小区环境、物业管理、停车问题等均有待整改和提升。此外，虽然三期新品理论上已无产权方面的问题，但买家还是需要多留个心眼。

市场观察

3月以来番禺新房供应有回升 未来几年一手房货量将达高峰

近年来，广州番禺区一手楼市供应紧张已是常态。克而瑞数据显示，2015-2017年三年间，番禺区一手新房供求比平均仅为0.53，市场呈现供不应求的局面。进入2018年，番禺新房供求比有所提升，但总体依然低于0.8的水平，仍然偏向供不应求的形势。据中国指数研究院统计，2018年广州各区新房供求情况中，番禺区全年成交新房6021套，而全年供应新房仅4712套，供求比仅为0.78，在广州外围区中基本属于“垫底”水平，甚至比中心区中的白云区、海珠区还要低。另据广州中原研究发展部，今年1月份和2月份，在全市各区住宅新批预售情况中，番禺是全市唯一一个连续两个月新房0供应的区域。

不过，进入今年3、4月份，番禺区的新房供应情况明显有所回转。广州中原研究发展部数据显示，番禺3月份新批预售住宅约2.26万㎡，而广州中地行统计也指出，3月份番禺区共有5盘推新，这一数量在全市仅次于南沙和荔湾区，与黄埔区并列。进入4月份，广州中地行统计到番禺区有3盘推新，推新盘数在全市仅次于南沙和增城区，与荔湾区并列，另据世联东一研究院数据，4月第一周（4月1日-4月7日）和第二周（4月8日-4月14日），番禺区均有新增住宅，分别有约4700㎡和超2万㎡的货量供应。供应回升，意味着心仪番禺新房的买家迎来更多入市机会。

此外，广州中原研究发展部指出，近年番禺土地市场宅地供应有增，仅今年一季度宅地供应量已达13.9万㎡，远超2016年的总和3.85万㎡，而且2018年番禺区也成为广州“供地大户”，商住地总供地量达64.35万㎡，约为南沙宅地供应量的1.2倍，预计2019-2020年区内一手房源供应将达到高峰，广州未来一手市场关注度有望高度往番禺集中、转移。