复式“温柔小拳拳” 击中刚需买家胸口

漫画/采采

客厅上方空间被利用起来，有较多赠送面积

风头趸

专题文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

A故事 小年轻买婚房，竟然是90多平方米四房，还是复式！

没满30岁的小李准备结婚，最近几个月一直和未婚妻到处看房。

公司里资历比较老的同事纷纷支招，主流意见是：房价不便宜，现在买房很难一步到位，但面积太小以后有了孩子也不方便，先买个八九十平方米的小三房是不错的选择。

前段时间，小李在某楼盘交了定金，买的就是90多平方米的房子，不过，令同事们意想不到的是，他买的是90多平方米的四房，还是一套复式。

“没想到你年纪轻轻挺有钱啊！”面对同事的疑问，小李给出了答案：房子在外围区域，单价2万多元，虽然是复式，但是建筑面积不大，总价不到300万元，首付约90万元，父母帮忙出了大半。

“既然大半首付是父母掏的，那总得给他们留个房吧，日后孩子要一个房，保姆要一个房，至少要四房”，小李说，“我们的作息时间和父母不一样，加上复杂的婆媳关系，父母在楼下住，免得老人家上下楼梯不方便，我们和以后的孩子住楼上，既能互相照顾，又互不干扰。”

B市场 “二孩时代”，“小”复式成性价比之选

或许小李不能代表大多数年轻买家，但如今买复式产品的年轻人确实多了。

原因很简单，如今的复式和过去的有很大的不同，虽然建筑面积不大，但由于有赠送空间，使用面积不小，总价不算高，200万元级别的小复式在广州楼市中并不少见。

复式不再是高端专属

复式住宅在广州楼市至少已经出现了二三十年，开始的时候，开发商为了把难卖的顶层推销出去，将顶层设计成复式捆绑销售；后来，由于别墅用地不再推出，加上中心区很难建别墅，而复式有两层空间，带大阳台，有几分别墅的感觉，便成了高端住宅的一种表现形式，那时的复式，建筑面积一般超过200平方米，甚至有不少五六百平方米的大复式，面积不小于别墅。

如今市场上的复式则完全不同，主流建筑面积在100平方米左右，和普通平层三房的面积相差无几，甚至有一些复式的面积只有80多平方米。这些产品到处开花，如东部增城的朱村、新塘、石滩板块；南部南沙黄阁、金洲、蕉门河板块以及北部花都等（详见附表）。

高性价比打动刚需买家

这些产品的名字多种多样，除了叫复式住宅外，还有咬合式住宅、叠加式住宅、小叠墅等，但产品都有其共性——在设计上，客厅和饭厅做成6米高的中空空间；最终使用时，客厅上方的中空部分被单独间隔出来，整套单位便多出客厅上方约30平方米的使用空间。

为什么这类型产品近期在市场上大行其道？羊城晚报记者在采访了越秀、万科和香江等房企的相关负责人后发现，高性价比是主要原因。

据了解，上述小面积复式的单价普遍不高，多在“2万字头”，某即将开售的楼盘商家还表示，“复式单价可能不到2万元”。即使是一些位于区域核心板块、邻近地铁口的楼盘，复式单价也只是“3万字头”，一套四房单位的总价两三百万元，就像一个“温柔的小拳拳”，直接击中刚需买家的需求。

四房成“二孩”刚需新标准

这些复式产品总价不高，功能却不少。“我们的复式主力面积是100平方米，充分利用客厅上方的空间，四房设计，房间都比较宽敞，周边市场上同等面积的平层产品，大部分只能做三房，虽然单价稍贵，但比起同样居住面积的平层四房，总价却便宜不少，无疑是一家四五口人的置业首选。”说起近期复式受欢迎的原因，越秀兴城·臻悦府的相关负责人表示。

谁在买这类型复式产品？香江·天赋相关负责人表示，买家基本上是二次或多次置业，从年龄来看属于社会中坚阶层，家庭结构多是三代同堂，他们对于居住的舒适度和宜居度比较关注，也有不少是旁边翡翠绿洲老业主为了升级换代而购房。

而在不少全新楼盘内，这些复式的买家更为年轻。在“二孩时代”的背景下，四房成了不少年轻买家的刚需新标准，这些销售面积不大、使用面积不小的小复式，总价比平层四房要低，更具吸引力。“我们99平方米的复式设计成实用四房，这样便可利用最小的总价，撬动目前主流的二孩置业需求。”万科春风十里的销售人员说。

追求“亲密有间”居住品质

香江·天赋在售产品既有98平方米的咬合复式四房，也有116平方米的平层四房，使用面积看起来差不多，但吸引的买家却不相同。“有些客户喜欢复式，家庭成员既有公共活动空间，又有较高的私密性；有些客户则觉得平层单位的空间尺度更佳，还可观赏中心园林景观。”

买复式的客户，不少追求的是两代人“亲密有间”的感觉。越秀地产相关负责人表示，这些复式不仅把室内空间利用到极致，也保持了人居舒适感，吸引了不少有与老人同住需求的年轻买家。

万科方面则表示，这些产品的主力买家都是新生代年轻家庭，有的做婚房，也有的是改善居住品质，双层空间使家庭成员互不干扰，此外，还有一些别出心裁的设计，如家人互动的中西厨房、适应老人起居的洗手间和老人房、大面积观景阳台、26-30平方米阔绰主卧等，在考虑性价比的同时，也不忽略居住品质。

C提醒 买小面积复式，千万别忘记这些细节

小面积复式总价不算高，赠送的使用面积不小，上下两层形成独立的功能分区，减少家庭成员之间的互相干扰，整体给人时尚、个性化的感觉，较受刚需和刚改消费群体的欢迎。

不过，这些单位也有天然的不足或存在设计不合理的问题，因此，买家在选购时千万别忽略以下这些小细节。

楼梯会否存在安全隐患

这类复式为了节省空间，楼梯往往做得窄小、陡峭，有的扶手不够牢固可靠、转折处过于曲折、楼梯面过于光滑等，这些都可能是小孩或老人上下楼的安全隐患。

如果家中有婴幼儿期的孩子需要照顾，而同时有腿脚不灵便的老人的话，最好选择楼下有两间卧室或者楼下卧室比较宽敞的户型，让他们一同在楼下居住。

二层有没有公共卫生间

由于面积较小，部分小复式的二层只有一个卫生间，且往往位于主卧室里，会给上层另一个房间的家庭成员上洗手间带来不便，所以当二层有两间或以上卧室的时候，最好选有公共卫生间的户型，或者看看主卧的卫生间是否有改成公用的可能。

赠送空间通风采光如何

这类型复式的赠送面积为什么比较多？主要原因是报建时客厅按照6米层高设计，实际使用过程中客厅上方却被间隔出来，成为赠送空间。于是，部分赠送空间可能存在通风采光不足的问题。某些户型开间本来就小，平面呈狭长的矩形，更容易引发类似问题。

另外，部分复式单位上层的洗手间就在自家客厅上方，如果施工处理或者装修不当，容易导致客厅上方或者墙壁出现渗漏等问题，买房前应多关注开发商的口碑，看看之前的装修有没有被投诉。

交楼装修标准要看清楚

小面积复式的装修同样值得关注，别看样板房设计精美，实际上，交楼标准可能和样板房差别很大。

因为报建时只有一层，所以在有关部门验收时，房子也只有一层，验收时的场景有可能延续到交楼。某些楼盘的复式交楼标准虽然有精装修，但只有一层部分的精装修，没有楼梯，二层连楼板都没有，需要你自己找人施工，或者另外购买相关的装修套餐。

可别小看这个问题，楼板、楼梯加上二层的装修，总费用往往要十几二十万元，买房前要有心理准备，并预留相关的费用。

配套问题同样不容忽视

小面积复式有良好的空间使用率和不错的空间结构，确实很容易打动人，但是房子不光是用来看的，楼盘周边有足够的商业、教育、医疗等日常生活所需的配套设施同样重要。尤其现在不少小面积复式都位处外围区域，更需要注意这方面的问题。