他稳坐收租他老马失蹄

项目发展得好，综合体里的公寓会有更多的租赁需求

文/图羊城晚报记者陈玉霞

公寓，目前仍是买家青睐的楼市品种，产品设计越来越人性化，兼顾办公和居住性能，且总价不会太高，吸引了不少自用者或者投资者入市。

既然是投资，就会有风险，所谓同人不同命。选对了，你可以稳坐好收益；选偏了，可能你会抱怨抓狂。

当然，投资还要考虑时间的问题，眼下回报不行，未来可能别有天地。投资的关键是，要有人气，物业所在板块能聚人、能留人、能生活。切记的一点是——千万不要以价格高低来判断是否购买公寓。

以下三位投资者，买的都是番禺区公寓，但三个人的投资收益大相径庭。从中或许可以看出挑选公寓的一些门道。

A个案一“宁可空置也不放租了！”

投资者：老Q公寓位置：番禺南部商圈

就在大家纷纷说要买公寓的时候，在地产行业工作了好几年的老Q却是满脸无奈，他不断劝朋友“要谨慎”，因为他觉得自己现在就是失败者，“同样是公寓，他们的房子月收三四千元，我的公寓2000元也租不出去”。

什么情况？一个地产从业者投资的公寓，居然租不出去？

原来，几年前老Q就看好广州南部发展，特别是看好某个交通枢纽的发展潜力。于是，当那里有项目开盘时，他一口气就买了两套公寓和一个商铺，打算用作长线收益。

“当天开盘的情景还历历在目，那时候买公寓就像买白菜，好像不用钱一样，连大妈都买两套，半天不到，所推产品全部售完，自己手快才抢到几套。那边的规划非常有想象空间，一旦成型，物业不愁没租客、不愁没法转手。”老Q自认为在房地产行业浸淫多年，看的房子不会错，于是一心等着那边大发展。

可是，一年过去了，该板块静悄悄的；两年过去了，该板块规划有调整；三年过去了，大建设还没来；四年过去了，规划还得再调整……

老Q想象中的租客并未到来，于是他把房子挂在网上放租，几个月都无人问津。一套50多平方米的两房公寓，月租金降到2000元都很少人去看，“有些人来看了，直接压价一半到1000元，我一气之下，不租”。商铺也是这样，更麻烦的是，老Q买的商铺还是毛坯的，“偶尔有人想租来做生意，开出的条件是要我先装修好，租金也开得很低，我气不过，干脆也不租了”。

幸好老Q是资金实力雄厚之人，公寓和商铺的闲置成本（如公摊水电费、管理费等），对他来说都不成问题，但每当和朋友聊起此事时，他就仰天长叹：“什么时候规划真正落地，我的物业才有可能起死回生。”

老马失蹄，说的可能就是老Q吧。

点评

买房前先看规划没错，但也要研究规划落地的各种可能性，计算物业可能空置的成本，评估你能守多长时间。

老Q呢，也不用太悲观，既然是交通枢纽的定位，未来依然可期。所以老Q要做的只有一个字——等！

B个案二先圈定租客，回报率约6%

投资者：小芳公寓位置：番禺长隆商圈

同样在番禺区，老Q赌气宁将公寓空置也不出租的同时，一位小姑娘的公寓却是持续在出租，且每个月能收到3700元租金，回报率约6%，收益很不错。

小芳在广州工作多年，特别喜欢公寓产品，三年前在番禺长隆附近看中了一套公寓，在父母的支持下买了下来。一套40多平方米的LOFT，总价接近73万元。两年后收楼，她花了8万元装修并配齐家具电器后，就把公寓租了出去。邻居的房子月租金多数是3300元，但小芳却能租到3700元，且有不少租客喜欢。经过挑选，小芳将房子租给了两位在天河上班的年轻白领。投资回报率将近6%，比很多住宅的回报率高一倍甚至更多。

小芳的公寓能有高回报，是有原因的。小芳说，市场调研少不了，比如很多邻居把和自己同样的户型装修成一房，而自己就装修成两房，“因为公寓租赁群体大多是年轻人，经济能力有限，一个人住一房，月租3000多元压力较大；如果是两房，可以两个人合租，即使月租4000元，分摊下来每个人也就2000元，年轻人更容易接受”。同时，既然圈定了年轻人作为目标租客，那装修风格就一定要适合年轻人，室内软装营造要舒适，家具电器要安全耐用且品质感好，这样才能更好地吸引年轻租客。

如今，小芳的公寓出租已经一年多，租客每月准时交租，且对房子比较爱护，和小芳之间的关系也挺好的。小芳说，如果租客愿意，她可以一直不涨房租继续租给对方。

点评

虽然不少公寓都挨着长隆，但各自的租金也有差别。毕竟，这个板块公寓供应量比较大，并非每套公寓都能顺利出租。

因此，哪怕是选对了公寓，想要让租金尽可能提高，房东也是不可以偷懒的。筛选好租客，在尽可能的范围内帮助租客解决一些问题，与租客保持良好的关系，都可以让你的物业保持完好且租金稳定。

C个案三看好了果断出手，回报率约3.7%

投资者：廖先生公寓位置：番禺万博商圈

虽然万博商圈和长隆商圈相隔不算远，但廖先生的公寓回报率就只有小芳的六成。不过，廖先生却表示，自己并没有太在意现在的出租回报率，而是更看重项目和区域的发展前景。

廖先生是一位理性的公寓买家。五年前，他在万博商圈内买了一套50平方米的平层公寓，总价约100万元。2万元的单价在他看来并不算是特别笋的价格，但因看重该项目的规划以及万博商圈的前景，还是果断出手了。

该公寓带精装修交楼，收楼后廖先生添置了一些家具电器，随后将物业放在地产中介地铺出租。很快，廖先生的公寓就被承租，月租3100元，租客就是在万博商圈上班的IT男。廖先生说，IT男直来直去，没太多麻烦事，准时交租，让他省了不少心。

如今，廖先生的公寓已经顺利出租了两年。若以3100元的月租简单计算，投资回报率约3.7%。“这样的收益，我觉得还勉强过得去吧。”廖先生说，自己更看好项目和商圈未来的前景。据介绍，该公寓所在的项目，是万博商圈东南部一个占地8万平方米的综合体，有公寓、购物中心、酒店、甲级写字楼及商业中心等业态，“这里将会是聚集人气的地方，未来收益应该会比较可观”。

点评

万博商圈是近年广州楼市中的大热板块，随着万达、粤海、敏捷等房企进驻开发以及众多产业的引进、生活配套的逐步完善等，商务和生活氛围渐趋成熟。虽然眼下该项目的二手公寓交易还不算太活跃，但不能否认，这里已经成为越来越多白领接受的商务及居住地之一。