地价4万元/㎡楼价就一定卖8万元/㎡？真不一定！

高价地要变成高价楼，需要多个条件配合

文/图羊城晚报记者陈玉霞

即将转入下半年，广州楼市的高价地项目陆续有动作。对高价地而言，街坊们最关注的莫过于它们的售价。

羊城晚报记者了解到，这些地价3万-5万多元/平方米的市中心高价地，目前的市场定价或“吹风价”从5万元-10万元/平方米不等。在现阶段的市场环境下，高价的“面粉”是否一定会做出贵价的“面包”？并不一定。

一江两岸高价地陆续亮相

近年来，随着城市更新推进，中心区土地供应有所增加，但地价不低。以荔湾区广钢新城为例，2014年推出首宗地块时，地价还是约2万元/平方米；至2016年，地价已突破4万元/平方米，是两年前的一倍。

从整体上看，中心区3万-4万元/平方米的地价基本是常态。在一江两岸的海珠区和荔湾区，截至目前，这种高价地项目起码有7个。

随着海珠区南洲路项目近期获得预售证，一江两岸的高价地项目再度成为市场关注焦点。羊城晚报记者了解到，除了南洲路项目即将亮相外，海珠区江燕路项目中冶逸璟公馆将在本月29日对外开放样板房，与此同时，荔湾区广钢新城高价地项目保利东郡已对外发售，海珠区石岗路项目也处于紧张施工中。

这些项目各有各的看点，或有产品设计优势，或有自然资源优势，又或者在定价方面出人意料……但因为它们所在地块的高起点，都将成为市场关注的焦点。

高地价意味着高楼价？未必！

对于高地价的第一反应，不少街坊认为一定会出现高楼价，但市场并非那么绝对。

以广钢新城为例，近期推出的全新盘保利东郡，地价就超过了4万元/平方米，但其开盘价只是5万多元/平方米。该地块成交时，业内人士曾预计其开盘价将会超过6万元/平方米，甚至会达到8万元/平方米。因为在房地产界有条“定律”：如果地价占房价的50%，卖房子还有微利；如果地价占比超过60%，则基本处于亏本状态。

但随着市场行情的改变，“定律”也在改变。广钢新城新盘“5万字头”的带装修单价，再次证明在高地价上，也不一定就有高楼价。

实际上，在广州楼市里，高地价不等于高楼价的项目也有不少。比如黄埔区的越秀保利爱特城，楼面地价超过9000元/平方米，开盘价约1.2万元/平方米，地价占比近七成；广钢新城中海和金融街两个项目，地价均接近2万元/平方米，但两盘开盘时的均价也只是3万元/平方米左右，地价占楼价的近六成。

高价地项目想要实现高楼价，起码需要具备三个条件：一要有拿得出手的产品；二要看供求关系，假如所在区域市场供不应求，产品才有稀缺性，价格才能定得较高；三要看整体市场环境，2015年上市的高价地项目不敢开高价，多数项目的成交不如预期好，足见调整中的市场环境对楼盘造成的影响。

如今，多个高价地项目千呼万唤始出来，有的“吹风价”约10万元/平方米，究竟是怎样的“尖货”，才敢吹出这样的风？