增城规划“点面网络”商业空间，社区商业成热点

近年来，随着广州东进战略一路高歌猛进，增城和泛区域辐射的大量购物潜力与商业需求得到进一步释放，迎来了爆发期。但体量巨大的商业综合体并不是发展城市商业的唯一方式，据英国咨询公司莱坊国际的《社区商业生存之道》报告显示，随着新一轮城镇化发展，中国每年都将有1200万～1400万人口进入城市，未来10年城市化率将达到66%～67%，中国将形成2万个以上的新社区，社区商业以其便利、快捷及近距离的属性，为居民提供足不出户解决衣食住行需求的体验崛起。随着增城大盘交付与入住，餐饮、便利店、服装店等社区商业成为满足居民衣食住行消费的便捷选择，为城市商业增添了“生活感”“烟火气”的同时，也成为传统商业项目外的热门发展方向，吸引企业发展社区商业，如万科布局“万科里”、保利发展“若比邻”等。

■新快报记者陈思陶

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大型购物中心求变，社区商业崛起

作为“千年商都”，广州的商业模式随时代不断发展。上世纪80年代到90年代初，人民南路、十三行作为当时消费者经常出没的中心地段，商业形态以临街商铺、专业市场为主；在1995年，上下九成为“中国第一条开通的商业步行街”，与随后开通的北京路步行街成为知名商业集散地；1996年，国内首个真正意义上的购物中心广州天河城出现，使步行街、百货等商业形态转向新一代“盒子式”购物中心；2000年以后，正佳广场、万菱汇、太古汇、天环广场等购物中心陆续亮相；而今随着广州城市发展，城市级核心商圈向外扩散，局部区域型、社区型商业不断发展，如金地荔湖城20万平方米配套商业圈，汇聚一站式购物、娱乐、餐饮、休闲需求。

没有一成不变的市场，也没有一成不变的商业。广州同誉行商业经营管理有限公司总经理、挂绿广场前副总经理胡广华指出，商业的本质是源于人口，成于需求。一方面，“逛街”是市民生活消费的一大主题，也是一种消费习惯，大型购物中心以其“业态平衡”的特征，满足不同层次、不同年龄的消费者需求；同时不断地创造多种的节日消费活动，商场美陈和室内造景不断更新换代，以迎合消费者口味变化。另一方面，随着居民消费层次和电商数据化的不断发展，在“懒人经济”时代催生了家门口的商业刚需，居民逐渐选择在家门口购物消费，而非和其他人一起挤超市、逛百货、排队等待埋单，社区商业“最后一公里”的竞争也成为实体经济的重要阵地。

中原地产项目部总经理黄韬表示，从土地出让有关政策规定出发，大型住宅项目需有相关设置商业配套。从目前逐步交楼和逐步实施社区商业的情况来看，社区内的商业配套处在起步阶段，一种形态是相对比较“封闭”的，主流消费人群是小区住客；一种形态是除了满足小区内的居民消费，还面向整个区域，它们满足区域内居民最基础的衣食住行商业消费，也为消费升级奠定基础。

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区域商业布局不均衡，满足基础消费需求

据广州市增城区商务局《广州市增城区商业网点空间布局规划》（以下简称《规划》）显示，增城将规划打造“三心三带、点面网络”商业空间结构。其中，“点面网络”即分散布局在全区域的市区级、街镇级、社区级商业中心，与公共中心、交通节点、文化、旅游、居住等功能区融合布局，形成网络互联的空间体系，作为增城建设现代化中等规模生态之城的商业商务服务支撑。

广东省商业地产投资协会会长黄文杰指出，增城目前已有的商业设施、商业项目主要集中在新塘和荔城两个区域，以新塘和荔城两个区域为核心率先发展，以本地客群为主要消费目标客群；增城的其他区域相对而言商业发展不如新塘和荔城双核突出，整体发展不均衡。随着近年广州第二机场、高速、城轨、增城客运站等交通设施投入使用，增城交通通达性更强；越来越多楼盘在建设以及交付，增城板块表现突出，居住人口不断增多，发展多层次的商业项目以满足不同人群的消费需求，其中，社区商业服务对于满足近距离的生活需求起到较好的完善作用。

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合理配套社区商业，与住宅销售相互促进

增城诸多大盘配置了业态多元的社区商业体系，如碧桂园凤凰城配套40万平方米商业，有东门商业街、西门商业街、凤馨苑商业街、凤妍苑商业街、凤锦苑商业街、交通中心商业街、星荟U-MALL商业街、岗丰商业街等，拥有永旺、麦当劳、中影、星巴克、必胜客、屈臣氏等连锁商业品牌。

中原地产项目部总经理黄韬分析，从数据来看，如果楼盘项目的商业配套比较完善或者能够符合片区发展、居民消费的特点，商业租金和住宅销售价格可互相增加20%左右，甚至商业租金增加的比例更高。但并非所有配置社区商业的项目都能有良好业绩，宏观层面数据显示，50%的项目中商业配套较为合理，另有50%则不匹配，存在位置分布或经营管理不理想的失败案例；从微观层面的项目上看，约有80%以上社区商业配套能取得成果，商业租价和住宅售价拥有20%以上的增长。

社区商业合理配置的原因，黄韬总经理表示，主要在于社区商业能否做到适合所在区域和楼盘居民的消费情况，也要看商业营运管理的能力。项目设置社区商业配套，但不盲目求大、求多，根据小区实际人口、周边是否存在综合性大型商场等商业配套，可尝试做“小而美”“美而专”的商业，侧重满足居民基础消费需求的基本商业，比如餐饮，便利店等。

商业配套有不同层次，目前社区商业等业态在满足基础消费的层次，如衣食住行、社交等。室内滑雪、高端教育机构、古董收藏与展览、画廊、私人博物馆等文化精神层面、体验式的商业服务发展，还需要时间和过程。