揭秘天鹅湾二期粤泰广州“家底”大起底

专题文/图羊城晚报记者陈玉霞

天鹅湾转让价格“很合理”

未来要卖“9万+”？

近期，房地产项目股权易手事件陆续出现。5月，泰禾广州院子股权转让；6月，粤泰股份转让旗下5个项目与世茂集团达成合作。

其中，被业内视为“粤泰股份最重头、最具代表性”的项目——广州天鹅湾二期，以约27.8亿元的价格转让给世茂，将由世茂全程操盘运营。

割爱转让亏不亏？交易价格“很合理”

在广州楼市里，位于珠江一江两岸的中心区江景项目，无疑是含着金钥匙出生的不愁嫁的“皇帝女”。

然而，这些“皇帝女”的命运也并非全都一帆风顺。有的项目在开发期间受规划调整或政策等的影响，后期的产品与首期一隔就是十几年，例如滨江东的海珠半岛花园。还有不幸运的，资金链脆弱，不得不将项目忍痛易主，例如天鹅湾。

6月9日，粤泰股份发布公告称，公司将广州天鹅湾二期在建工程项目转让给厦门奉朝所设立的新项目公司（由世茂控股），本次合作对价为人民币27.8亿元。此次转让是为了缓解公司流动性紧张，化解公司的逾期借款风险。

经过近20年发展，广州市中心区的江景项目屈指可数，近年新建的江景盘更是凤毛麟角。天鹅湾是粤泰股份主打的产品，也是该公司的代表作之一。对于这个已经“万事俱备”拥有稀缺资源的项目，以这样的价格转手，会不会亏了？对此，粤泰股份董事长杨树坪对羊城晚报记者坦言：“粤泰和世茂的交易价格很合理，是双方共赢的结果，我们对上市公司、对股民都有好交待，有合理的回报。”

二期一线望江，全是超200平方米大宅

目前，天鹅湾二期已经通过了各项验收。羊城晚报记者乘车从工业大道北刚刚转入金沙路，就看到了两栋新建的高层耸立云霄。再从金沙路转入革新路，在光大花园公交站下车，走几步路便见一扇略带欧式的大门，上面写着“天鹅湾”。

记者向门岗的保安大哥打听两栋新楼的情况，保安说：“现在还不卖，户型超级大哦。”虽然保安没有验证记者有没有购房实力，但还是开了“后门”，告诉记者向上走再向左拐下去，就可以到达新楼。

按照保安大哥的指引，记者又走了几分钟，绕到江边，看到这里还有一个“天鹅湾”大门口的立柱标志。按照周边地产经纪的说法，天鹅湾二期开盘的时候，将会启用江边的大门，那样会令二期显得更加高大上。

在立柱后面是销售中心，位于一期楼下，已有些时日，里面有沙盘、接待区，不过前台的工作人员只有一位。记者问及楼盘情况，对方表示：“现在还没卖，也不知道什么时候卖，至今连售楼书等宣传资料都还没有做好。”

二期为两栋高层建筑，约46层，一线临江。两栋建筑点式分布，互不相连，每套单位的视野都可谓360度，西、南、北三面望江，东面望光大花园。

羊城晚报记者从一位代理行知情人士处拿到了二期的户型图，宣传名称还是“粤泰天鹅湾擎天”，不过据说户型基本框架不会变。从平面图可见，二期新品为三梯两户设计，一户是约234平方米的四房两厅三卫，一户是约294平方米的四房两厅四卫，各带四个阳台，产品定位高端。

杨树坪对记者坦言，天鹅湾二期的定位高端，这也是世茂当时一看就喜欢的原因，世茂目前积极进军大湾区城市，有意将天鹅湾二期打造成广州的滨江高端代表作。

合作对价，9万元/平方米是关口

一线望江，定位高端，新货要卖多少钱？这或许可以从粤泰股份公告的补充条款里看出端倪：“如目标项目获政府批准的预售或现售备案均价未能超过9万元/平方米，则双方合作对价款最终调整为26.41亿元。”可见，9万元/平方米是一个关口。

据了解，世茂目前在广州尚无独立操盘的住宅项目，如今将全权操盘运作天鹅湾二期。上述知情人士表示，天鹅湾二期最大的卖点就是江景。周围商业配套虽然已经成熟，但和高端商业配套还有一段距离；学位方面也没优势，今年的对口学校是新民六街小学；另外，项目从2003年拿地至今已经过去了将近16年。

天鹅湾一期共有5栋楼宇，目前已经全部收楼入住并进入二手市场。中原地产革新路分店店董王书然介绍，一期产品非常丰富，A栋为小户型，B、C栋为大户型，D栋为复式，E栋为错层叠式，这些十多年前的产品现在仍非常流行，可见当年开发商的产品研发能力很强。如今，二手最畅销的是A栋四五十平方米或六七十平方米的一房及两房单位，总价相对较低。据介绍，这些小户型几乎有一半能望江景，二手价为5万多元/平方米，比去年行情好的时候降了一点，“比如60多平方米的小两房单位，去年成交总价约360万元，现在320万元左右都有交易”。

忍痛转让了天鹅湾二期后，粤泰股份在广州还有哪些“家底”？羊城晚报记者了解到，目前，该公司在广州的项目起码还有5个：越秀区的嘉盛大厦、雅鸣轩和粤泰荣廷府，荔湾区的粤泰荔湾华府，从化区的高端休闲度假项目亿城泉说。

中心区4个项目所在的地段都非常好，不过由于历史原因，项目进展不顺利，有些是现楼状态仍不可售，有些处于近乎闲置的状态。

已有产品可看的项目，户型设计都比较合理，有些哪怕是十多年前的设计仍没有过时，只不过由于闲置时间长，不少产品的使用期限已经少了十多年。

这些项目都有哪些看点？来看羊城晚报记者的实地探盘。

粤泰在广州起码还有5个项目

产品设计不过时

粤泰荣廷府：产品受认可，推售未有期

粤泰荣廷府位于越秀区东华西路，邻近中华广场商圈，生活配套完善，乘坐公交车到三角市站，下车走几步路就能见到楼盘。该盘紧挨着东濠涌高架路，部分楼层单位会受噪音影响。

项目规模很小，由A、B两栋楼宇组成，羊城晚报记者两年前看盘时该盘还在建，至今已有部分回迁户入住，不过项目仍未正式销售。现场设有一个简单的售楼部，沙盘已经搬离，若要看房，代理公司的销售人员会带着看样板房。

据介绍，该盘可售货量200多套，A栋可售的是24-31层单位（24层以下为回迁房），以60-128平方米的一房至三房为主，主打刚需市场；B栋将是主推产品，两梯三户设计，主要户型有97-118平方米的三房及约163平方米的四房，主要面向改善型买家。样板房位于B栋，户型设计方正，南北对流性能较好，每个卧室都带有大型飘窗台，为“眼镜”户型设计，室内以客厅和饭厅为界，卧室分别位于两边，互不干扰。这样方正的产品设计，在越秀区的闲置用地项目中比较少见。

公开资料显示，该地块于2009年8月公开拍卖，经过26轮争夺，最终被旭城房地产公司（粤泰股份控股子公司）以6060万元夺得，是当年公开转让的第二块越秀区宅地，用地面积只有5057平方米。当年拿地后，旭城公司曾表示项目将在第二年推出市场，不过至今项目仍未能确定推售时间，意向买家只能在售楼部默默登记自己的购房意向。

雅鸣轩：农讲所地铁站旁，已建至16层

粤泰财报公告显示，雅鸣轩用地面积6036平方米，总建筑面积40118平方米。羊城晚报记者日前探盘看到，该项目位于中山四路和文德路交界处，距离地铁1号线农讲所站和北京路均为一两百米，生活配套完善。项目裙楼部分为商场，已经建成；另外还有一栋高层楼宇在建，从楼层标记可见，现在已建至第16层。

在工地围墙的告示牌上，记者看到该项目“计划开工日期为2016年11月，计划竣工日期为2018年11月”，但显然，这个工程还需要一段时间才能竣工。

从公开资料可见，雅鸣轩也曾是广州的闲置项目之一，其间因为涉及回迁面积的问题，工程一度搁置，从首次开工至今已经过去了至少10年。如今虽然复工，何时才能推出市场尚未可知。

紧邻该项目的是2016年建成的东山印象台，现已进入二手市场，放盘量较多的是四五十平方米的一房单位，放盘价为8万多元/平方米。

亿城泉说：入股所得，从化高端休闲地产项目

与其他自有项目不同，从化亿城泉说是粤泰股份通过入股所得。2015年粤泰公告称，出资3055万元，占亿城泉说55%的股权。此收购行为是为了继续扩展公司的房地产开发业务，增加项目储备，拟提高公司的市场竞争力和抗风险能力。

据介绍，目前，该社区内五星级配置的亿城泉说酒店已经营业，还有少量住宅产品在售，包括140-260平方米的“mini墅”以及500平方米以上的独栋及双拼别墅，整体均价约3万元/平方米。

嘉盛大厦：五羊新城罕见新盘

嘉盛大厦就在五羊新城寺右新马路粤泰股份总部的“眼皮子底下”，整体来说地理位置更佳，是近年来珠江新城-五羊新城板块内罕见的新盘。

楼盘东边是广州大道，一路之隔是珠江新城；北侧有地铁5号线五羊邨站，南侧和西侧为居民楼或商务楼。从门牌上看，今年属于名校东山实验小学的招生范围内。坐公交车或地铁到五羊邨站（地铁A出口），下车便能轻松找到楼盘。

该盘规模同样很小。公告显示，占地面积只有5000多平方米，规划由两栋51层高的塔楼组成，据目测已经完成40多层结构建设，现场工人的施工还在有序进行。不过在项目围墙上，记者看到的施工牌上面写着“竣工验收日期为2018年6月”，而在粤泰股份的年报中，该项目的竣工时间为2020年12月。

从周围地产经纪派发的销售资料可见，该项目的产品定位较高，A栋为两梯两户设计，主力户型为206-214平方米的四房；B栋两梯三户设计，单位面积略小，但也是130-162平方米的四房。若按照如今越秀区一手住宅八九万元/平方米的主流售价估算，入市门槛分分钟超1000万元。

据介绍，嘉盛大厦此次也在和世茂合作的范围内，粤泰股份仍持有不小的股份。

据了解，该项目于2000年11月开工，原计划2001年年底2002年年初领取预售证，但因与合作方发生争议，建设多年处于停滞状态，直至2012年12月再次开工，竣工时间多次调整。五羊新城的街坊说：“这块地已经摆了十多年。”

粤泰荔湾华府：

数栋物业可售，包括小复式住宅

和天鹅湾二期一样，粤泰荔湾华府也属于已入住大型社区内的部分楼栋。荔湾华府位于南岸路荔港南湾H组团内，未来主要还有H4、H5和H6这三栋住宅，如今售楼部已经对外开放并接受咨询。

据销售人员介绍，H区在2009年已开始销售，当时售价约9000元/平方米，但因历史原因无法办理房产证；2013年又卖过一次，楼价已经涨至约1.7万元/平方米。羊城晚报记者查阅阳光家缘官网，看到这些单位目前仍为“未纳入预售”或“查封”状态。

目前，位于实体楼中的样板房已经开放。从现场可见，H5和H6两栋楼宇为平层单位，层高约3米，包括88-152平方米的两房至四房；H4栋是14层高、层高约4.5米的小复式住宅，单位面积在37-56平方米之间，销售人员介绍，交楼时会设计成一房至三房。

值得一提的是，这些十多年前的设计，至今仍未过时。比如，两梯八户设计的H4栋小复式，户型比较方正，带有工作阳台，部分单位还有开间3.4米的厅出阳台。在如今的广州楼市中，小复式几乎都是商用性质的公寓，这批产品是住宅性质，单位面积不大，在中心区市场中颇有吸引力。

其余两栋平层楼宇，大部分产品为南北向设计，其中，118平方米以上的户型都带有大型入户花园，厅出阳台和卧室阳台连通，这样的设计在目前广州楼市高端市场里仍很流行。不过邻盘西关海高层楼宇建成后，这里的南向景观将会受到较大的影响。

这批产品何时推售至今未定。眼下，南岸路在售一手住宅西关海的望江单位售价为7万多元/平方米；荔港南湾的二手房售价为4万多元/平方米。