解密旧改爆发年：他们为何争当大湾区城市更新“头号玩家”？

广州，2019年7月9日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行，举办了备受业界关注的THINK-IN论坛，携手多位地产界重量级嘉宾、行业专家为到场的数百位资深地产人及权威媒体，带来一场思维碰撞的年度盛宴。论坛同场发布了含金量极高的主题报告《粤港澳大湾区城市更新进化论》及《您是否拥有完美的用户体验？中国地产的体验式变革》，为地产圈输出了极具前瞻性及实践价值的研究成果。

场所塑造大势所趋

▲戴德梁行高级董事、大中华区租户研究主管Shaun Brodie

一个成功的房地产项目不应只是砖瓦及其他建筑材料的堆砌，还应以人为本，注重使用者的体验感，让人们更愿意在这里工作、购物、旅游、生活。场所塑造正成为地产领域的大势所趋，如企业积极提升办公空间的设计、技术来增强项目竞争力；购物中心及零售店提升服务拉动客流及销售额；仓储物流设施改善员工工作环境来提高工作效率，及住宅项目通过居住空间的品质提升来提高居民生活质量等。

对此，戴德梁行高级董事、大中华区租户研究主管Shaun Brodie带来了《中国地产的体验式变革》主题报告发布及演讲，通过对不同类型的场所塑造方式及其在城市公共空间、办公、零售、工业物流、酒店住宅空间下发挥的作用，来诠释场所塑造在地产板块中的发展趋势及其对打造优质地产项目、驱动城市发展的重要性。

大湾区下势头强劲的城市更新

▲戴德梁行董事总经理、中国区产业地产部主管苏智渊

一线城市进入存量时代，城市更新成为主战场。由戴德梁行董事总经理、中国区产业地产部主管苏智渊领衔的“大湾区城市更新进化论”主题演讲，结合生动案例深入解读了多个城市的更新机制与政策对比，透视未来

粤港澳大湾区腾飞发展下的城市更新“进化”风向。

1.土地资源稀缺城市更新迫在眉睫

10万亿级的经济总量让粤港澳大湾区成为海内外投资者争相关注的热土·。截至2018年底数据显示，粤港澳大湾区人均GDP高达15万元，仅5.6万平方公里的土地面积，近四年来吸引了新增常住人口563万。人均GDP居于三大城市群之首，却有着最多新增常住人口及最稀缺土地资源的大湾区，随着经济新旧动能转换、产业结构升级转型与协同发展下，其物业载体的承载能力亟需跟上脚步，城市更新无疑是盘活存量资产、释放优质土地资源，促进经济可持续发展的最佳方案。

▲中国三大城市群主要指标对比

来源：《京津翼协同规划纲要》、《长江三角洲城市群发展规划》、各城市统计局、戴德梁行研究部数据

时间节点：2018年底（香港、澳门第三产业比重为2017年底数值）

2.谁是湾区城市更新的“扛把子”？

湾区各城因地制宜采取了相应措施，来推进城市更新的“进化”，包括整合机构、优化流程、加大政府统筹力度、助推“工改工”、加大旧村改造支持力度及设立退出机制等。

戴德梁行收集整理了截至2019年5月底大湾区10个城市的最新城市更新政策（澳门的都市更新相关法规尚未正式出台，故不在分析范畴内），选取相关指标，对各地政策的完善、便利及可持续性为标准进行评分，湾区核心城市深圳、香港、广州位列前茅。

▲粤港澳大湾区城市更新政策综合评分

截至2019年5月底，澳门未正式出台城市更新相关政策；惠州、江门仅针对部分城区出台城市更新政策。

来源：戴德梁行研究部

3.城市更新进程加快

同场发布的《粤港澳大湾区城市更新进化论》报告数据显示，2016-2018年，随着政策的完善，大湾区各城的城市更新进程明显加快，2018年大湾区十大城市完成改造的土地面积共计5.4万亩，同比上升32%。城市更新项目遍地开花，旧改进入“爆发年”。未来，城市更新将全面承载大湾区的融合发展，随着政策体系的不断进化，市场热度将稳步上升。

▲2016-2018年城市更新完成改造的土地面积

来源：各城市自然资源局/住房和城乡建设局、香港市区重建局、戴德梁行研究部

*香港完成改造土地面积仅包含市区重建局主导的重建类项目

*澳门尚未设立城市更新具体法规，暂无数据

各城市政策对改造主体、模式及类型的侧重点不同，影响了各自城市更新的改造方向。以大湾区核心城市为例：

香港由政府主导与市场化运作并行。市区重建局是城市更新项目的法定机构，由它主导的项目政策优惠力度显著。截止2018年底香港共完成重建改造土地面积169.6亩，为市场释放出73万平方米的住宅楼面面积和26万平方米的商业面积。

深圳主要由市场主导，存量市场成为新增土地供应的主力军。自2012年起，深圳通过城市更新实现的土地供应量首次超过新增土地供应，而2016-2018年城市更新土地供应量达1.8万亩，为一级土地成交量的1.5倍。

广州以政府为主导，主要改造方向包括微改造及旧村改造。广州城市更新以解决民生问题为主，包括以老旧小区微改造来改善社会环境、解决城中村“脏乱差”问题的旧村改造。2016-2018年发布的城市更新计划中，旧村改造占全面改造土地面积的比重高达85.9%。

旧厂改造成城市更新“生力军”

在旧城、旧村及旧厂改造中，因较少的利益主体，使得旧厂房改造成为城市更新“三旧”改造中最容易实施的内容。加之“工改M0”政策陆续登陆大湾区多个城市，具有引导产业升级、促进产城融合的积极作用，工业物业城市更新，正成为旧改领域的“生力军”。

▲不同类型的工业物业城市更新优势与劣势比较

商业城市更新为建筑及街道注入活力

▲Studio Shanghai设计总监王闻皓

Studio Shanghai在商业城市更新领域有深厚的积累，成功操盘过上海新天地、佛山岭南天地及重庆天地等标杆性商业更新项目。Studio Shanghai设计总监王闻皓先生在论坛上呈献了题为“城市更新：建筑与街道的活力再注入”的主题演讲。通过对工业遗产、城市轴线及城市形态互补三个方向的海内外优质改造项目的剖析，包括上海静安区老厂房改造、武汉中山大道、纽约时代广场、迈阿密Bal Harbour等案例，给人带来了耳目一新的感受。这些极具创新及匠心的改造项目中，有对建筑空间的分配再利用、街区人行动线的再规划，如武汉中山大道的街道规划设计中，通过变更人行动线，将人与车合理分流，既为大量客流的引入提供了足够的空间承载力，也为区域内顺畅的交通条件提供了保障。

王闻皓分享道，商业改造项目不仅应关注商业业态的引入，也要注重年轻人的参与度及项目的体验感。因此我们在改造旧建筑与旧街区时，也会考虑将城市的消极空间变为更积极的空间，将原来废旧的空间舒适化，提供给更多不同年龄层的人群使用与体验，为项目本身赋予新生。

“头号玩家”看大湾区城市更新

▲圆桌讨论

“大湾区下的城市更新：变革与展望”圆桌讨论环节中，来自学术界、投资方、开发商及产业运营方的代表，作为城市更新领域先行者，纷纷从不同角度对城市更新的变革及未来机遇发表了独到的见解。

华南理工大学建筑学院副院长、粤港澳大湾区规划创新研究中心主任王世福分享，旧改从早期的市场推倒重建到逐渐走向市场，一个好的城市更新应该与这里的居民、城市及未来的发展有关系，政府一直在做积极的引导，而在这种环境下，市场亦保持了相当的开发潜力，保持了城市更新市场的充分活力。大湾区的一体化发展，有助于消除城市间的边界壁垒，促进地产行业的“跨界”。

佳兆业集团控股有限公司首席增长官、经济研究院院长刘策，在谈到佳兆业作为城市更新领域先行者的经验时，分析道，入局城市更新时机很重要，尤其是在存量市场下，把握机会才能不落人后，争取到优质的土地资源。实际上，城市更新并不是一个容易获利的领域，甚至有些项目是亏损的，过去20年的房地产市场是快周转模式在运行，而城市更新周期需要5-10多年不等，考验开发商的耐心。刘策认为在做旧改时，平衡各方利益是关键，粤港澳大湾区的发展战略为开发商布局掘金多个城市的存量资产有很大意义，能让市场更加广阔。

中信资本房地产投资执行董事张平表示，从地产投资的角度来看，价值增值是一个非常重要的投资策略，因此大湾区中价值增值型项目是备受青睐的。从前期的挖掘项目机会到完成交易、重新定位，改造、运营管理、提升价值，最后退出。基于这一套逻辑，大湾区中的城市更新机会，是比较符合价值增值型投资策略的。同时，大湾区核心城市是投资的首选，闲置低效的物业值得投资方多多关注。

多丽产业园运营管理有限公司副总裁邓绍昌提到，城市更新更多的是产业的定位与植入的更新，这也是大湾区发展势头下的主旋律，产业可以带动城市功能布局的优化及竞争力的提升。产业生态链的构筑及资源的对接，能成功帮助传统开发商更好地做好更新项目的规划与运营。

主持人戴德梁行华中区策略发展顾问部高级董事及主管邵丰总结，大湾区多城已进入存量时代，城市间壁垒的“消除”释放了城市更新领域的巨大能量，在新政策、新环境下，“头号玩家”们也因地制宜有了新的投资战略、运营思路和操盘方法，不变的是，这是一盘需要多方参与的棋局，需要专业的资源对接与服务来保驾护航。

▲戴德梁行华中区董事总经理刘小华

戴德梁行华中区董事总经理刘小华总结道，作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，大湾区凝聚了包含金融、科创、产业、交通在内的多方优势，在政策红利下激发了海量的商业机会与更多可能性。城市更新就是戴德梁行现正积极耕耘的一个领域，相信在存量时代到来、土地资源紧缺的背景下，将爆发出更多能量。戴德梁行在城市更新机制与政策的“进化”中，也在持续进步，未来希望能与合作伙伴携手共赢，为城市更新提供全周期的卓越服务。

▲戴德梁行环球董事、大中华区行政总裁赵锦权

THINK-IN平台是戴德梁行倾力打造的知识分享平台，宗旨是“参与·分享”。每年，我们在不同城市,通过主题大会、戴家客听、访谈、学术发布等形式，邀请海内外知名学者和专家，共同探讨商业、经济以及地产领域的热点话题。戴德梁行环球董事、大中华区行政总裁赵锦权分享，THINK-IN平台在积极促进政府、企业及金融投资机构的重要对话与思想交流、探讨行业的重大变革上有着深远影响。今年，戴德梁行开启“THINK-IN商业挑战”，以期在一年时间内，横跨全国26个城市，举办逾60场意见领袖主题分享活动，为中国商业地产变革建言献策。