房价是反映经济的“晴雨表”

近二十年来，我国的房价是城镇居民最为热议的焦点话题，也是党和政府所关心关注的重要民生问题之一。房价同时又是反映国家经济的“晴雨表”，也就是说房地产业的兴衰与国家经济密切关联。因此，房价不仅是一个产业的发展问题，也不仅是经济问题，而是一个重要的民生问题。

围绕房价政府职能部门从稳定房价、控制房价、再到限制房价，以及今天的限购、限售等等，尽管也有过一个时段的稳定，但要从根本上解决问题仍有较长的过程。那么高房价的根源在那里？如何在一个合理的范围内抑制它，使房价有一个相对合理的稳定市场。对此，笔者想就此谈一下自己的观点，并提出一些建议。

一、高房价的成因

从房地产的市场来看构成房价高的成因很多，但主要反映在这样几个方面：

（一）刚性需求滋长了高房价

众所周知，改革开放前我国没有房地产市场，城镇居民的住房主要有三种渠道：福利房、公租房、遗产房。居住的面积相当可怜，人均居住面积只有几平方米。正如过去在文学和影视作品中反映的那样，因为无房连婚都结不了，搞对象都得靠逛大街溜公园来应付，祖孙几代同居一间房，这就是那个年代城市居民住房状况的真实写照。所以，我国房地产的兴起必然蕴藏着巨大的市场潜力。尤其是中国有着十几多亿人口的国家，城市化率较低，无论从哪个角度，房地产市场都有着广阔的空间。

然而，现实的状况是人们经济收入与消费能力反差很大，形成了绝对难以调和的矛盾。八十年代全国的城镇居民家庭年收入不过千元，房价平均每平米约400元左右；九十年代家庭年收入约为1500元左右，全国的平均房价每平方米不超过1500元左右，这两个时期居民收入与房价的差距虽然不小但不悬殊。2000年以后，尤其是2003年“非典”以后，我国的房价是直线飞涨，居民收入与房价之差形成“天壤之别”。经济收入反映着消费能力，但这种能力一定是建立在收入的基础上，否则，将是一句空话。

2003年以后，一二线城市的房价从每平米的几千元涨到几万元，更甚者到了十几万元一平；三四线城市的房价由一二千元涨到了五千元以上，有的房价甚至到了万元一平米。整个房地产市场可谓是惊人的“日新月异”一片涨声。

（二）投机性炒房助推了房价的上涨

房地产的兴起初衷是为人民群众解决住房困难和改善居住条件的，但房地产市场的繁荣同时也给投机者带来了“发财”的商机，“炒房团”这个带有时代特征的新名词由此而生。

2001年北京申奥成功后，来自温州的炒房团率先进京，由一二线城市切入，随后蔓延全国，不仅烘抬了房价而且带有垄断性地扰乱了房地产市场，激化了社会矛盾。炒房团之所以能顺利操控市场，除了有利的商机外，良好的信贷政策为其提供了有力的资金保障。加上城市无条件的准入，也给炒房者创造了良好的商机。

（三）宽松的信贷政策诱发了开发商房价的随意性

从1998年4月央行出台的《个人住房贷款管理办法》倡导贷款购房，到1999年央行下发的《关于鼓励消费贷款的意见》，将住房贷款比例从70%提高到80%，期限从20年延长到30年，利率下调10%。

这些政策的出台利弊参半，虽然缓解了人民群众由于缺钱购房难的压力，但又宽松和促进了房地产的“牛市”。作为开发商而言必然是“随行就市”物以缺为贵，暴利由此而生。

（四）高额的地价

2002年7月1日，国土资源部出台了《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》，这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，公开、公平、公正土地使用制度，具有重要的意义。但从另一个层面讲，房地产市场的繁荣必然带动土地市场的火暴、地价的飙升，“地王”的产生势必带来了房价成本的攀升。

地价带动房价。于是从招拍挂以来地价涨了十几倍甚至几十倍，无论涨多少最终买单的仍是购房者老百姓。在整个房地产成本中地价要占到40%左右，有些城市甚至更高，这样一来房价能不高吗？

二、政策稳定是房价稳定的基础

2003年以后我国的房价像被打了“鸡血”飞速猛涨，而在此之前房价的涨幅相对平缓。以北京、深圳、上海为例，2003年前这三个城市的房价大约分别在4500元、7300元、6500元左右一平米。其它城市的房价大约在千元左右一平米。2003年以后我国的房价跳跃式猛涨，全国各省市的房价涨了几倍甚至十几倍，10年间全国各地的房价成几倍甚至十几倍的涨。

针对房价涨幅过高过快的问题，2003年以来国家相继出台了十多个调控政策。如2003年央行的“121号文”、2005年国务院的“国八条”、2006年建设部的“国六条”、2009年的“国十一条”与“国十条”、2010年以财政部、国税总局、建设部联合发布的“新五条”等等，尤其是2016年10月再度推出更为强硬的调控政策。从这一系列的调控政策和措施来看，国家对房价过高、过快、过热的问题不能说不关注不重视，但政策和措施又的确未能发挥根本性的效果。

有意思的是同一时期的政策又相互矛盾着，如2003年6月央行的“121号文”同当年建设部的“18号文”内容完全相悖，一个限制一个拉动，结果是房价继续上涨。到了2004年房价同比涨幅达到了14.4%。再如，2008年受美国金融危机的影响，中国经济下滑严重，为了救市中央提出了四万亿投资计划，央行对房地产全面松绑，个贷率下限扩大为70%，首付最低20%，于是当年的房价上涨了25%。

从这些情况看政策的不稳性对房地产的影响非常之大。不但难以发挥抑制房价的作用，而且带来了许多负面的影响。再有不许否认的是许多地方对政策的执行力度也不够，打折扣的也不少，没有形成严格的责任追究，这些诸多问题和因素可以说是造成房价难以得到有效控制的重要原因。

纵观2003年以来国家出台的一系列调控政策来看，笔者认为：政策不少效果一般，而且是治标不治本，很难从根本上起到稳定和控制房价的作用。

毛主席说过：政策和策略是党的生命。用今天的市场经济来说，政策和策略是国家的生命。一项政策的出台必然是经过反复科学论证和研判后再找出解决问题的具体办法。政策是严肃的规矩，策略是规矩的补充和完善，两者是相辅相成的关系。

因此，我们在制定房地产政策时也必须是在大的方针前提下，因地制宜制定适合本地区经济发展的办法和措施。我国地域广阔城市众多，各个地区的经济发展水平差异较大，不可能仅靠一二个文件就能将所有产业的问题一刀切地解决。

去年7月中央政治局会议在部署下半年经济工作时，针对房地产市场问题明确提出：“要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”。“下决心”表明了中央的态度，“因城施策”是解决问题的多样性和灵活性，最终归结一句话：坚决遏制房价上涨。

三、解决房价的办法和建议

住房是一项重要的民生问题，关系着社会稳定和人民群众的幸福指数。近二十年来围绕房价问题，始终是政府一件很棘手的事，而且关注度很高。从2003年以来对于房价涨幅过高过快的问题，政府相继出台了不少文件和政策，虽然在一定时段内也起到了一些作用，但收效甚微，很难从根本上解决问题。

针对房价过高的问题，今年以来中央经济工作会议提出将遏制房价作为一项重要的大事来抓，重拳出击，追责到底，坚决遏制房价上涨。从目前的情况来看各地的房价得到了有效的控制，而且有的城市房价呈现回落状态，全国的房价基本趋于平稳，并且稳中有降，这种状况在一二线城市尤为突显一些。

我国是一个发展中国家，无论是市场经济的运作，还是产业结构的调整都有许多不完善的欠缺，尤其是房地产市场更是如此。从这个产业的兴起到发展以至今天的成熟也仅三十年的历程。从其产业结构到市场运作，再到对行业的管理，我们没有自己曾经的经验或教训可借鉴。国外的经验只能参考不能照搬，因为国情不同，所以我们在制定政策时必须要与我们的国情结合起来，既要发挥市场的调节作用，又要有实际运作的可控性。笔者认为，我国的房价问题也应在这两者的基础上，以法律的形式实施政策管控。

（一）以成本加利润点确定房价

成本是构成价格的基础，价格涵盖着利润。如果在开发成本的基础上确定房价的利润点，形成合理的房价，这样可以达到两个目的：一是有效控制了开发商的“暴利”；二是平稳了房价。市场作为辅助功能，可在不同的时期或不同的时段对房价起到调节作用。当然了利润点的确定既要科学又要合理，其前提必须是保障投资者的利益。这样既可起到政府的监管作用，同时又可发挥市场的调节功能。

（二）以法带政稳定市场

长期以来我国的房价始终处在一个极不稳定的状态，对此，政府部门的文件是一个接一个地发，可以说在诸多商品的价格问题上，房价恐怕是发文最多的一个。那么多的文件为何始终解决不了一个问题呢？

尽管因素很多，但笔者认为最关键的问题是缺乏法律法规的强制约束。如果我们对房地产市场以法律的形式加以管控，以法代政，本着习总书记提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，势必会对房地产市场起到一个规范性的管理，使房地产业及市场持续、稳定、健康、有序的发展。

（三）平稳地价、减少收费、为企业减负、施惠于民

土地是房地产的重要资源，地价在整个开发成本中占有相当大的比重。各地区的经济状况不同，土地价格的差异性很大，而相同的是地价越来越高，在开发成本中地价大概要占到40%左右。其次，各项行政事业收费也是不容小觑的数目，尽管近年来政府明令减少了许多收费项目，但不少地方仍在巧立名目制定收费项目，这种现象在三四线城市尤为突出。因此，稳定和控制房价也必须将稳定和控制地价结合起来。首先，根据不同地区的经济状况和消费水平，确定房地产市场的地价，给招拍挂设限，杜绝“地王价”的现象；其次，根据市场行情确定地价在开发成本中的份额；第三，保税减费为开发商减负，控房地价降成本施惠于民。

中国特色社会主义体制，房价是重要的民生大事，在现有的特殊阶段，对房地产业的市场管理既不能全方位的市场经济，也不可政策市场的包罗万象，在法律规范下，“因城施策”、“因业施政”，为房地产业的健康发展和良好的市场运作创造一个好的环境。（作者系：中房集团长治市城市建设开发公司原总经理）