地铁盘怎样买才不会“入坑”

都说下半年地产市场理性而克制，但地铁的建设却热情如火。根据广州地铁22号线进度公告，截至7月底，该线土建工程累计完成25%，18号线也保持着每月3%的进度，明年有望通车。地铁18号线与22号线定位南沙市域快线，两条线承担起连通万顷沙、广州南站、广州东站、白鹅潭四大枢纽，辐射琶洲、广州火车站、白云机场三大枢纽，建成后南沙30分钟可达市区。交通的利好，是否真的直接体现在房价上，沿线的楼价会否跑出“地铁速度”？决定新线周边楼盘怎么买前，不妨先看看以下的注意事项和推荐。

■新快报记者何璐诗

非核心城区楼盘地铁站的远近更为重要

地铁18号线与22号线两条南沙市域快线，目前沿线已开售的项目以芳村和番禺选择较多。线路开通后，远郊与中心城区联系更紧密，沿线的房价会有何变化？对此,地产经济学家邓浩志表示：“一条地铁线路的贯通有帮助，最终的价格的上涨幅度，还是取决于整个大环境。同样是郊区，地铁沿线物业的价值增幅，一定比非地铁沿线物业的升幅要大。”

那么追着地铁买房，到底距离地铁站多远，才是方便、保值、性价比高？邓浩志认为，对于核心城区来说，离地铁5分钟、10分钟、15分钟，价差都不会很大。但如果远郊来说，越近地铁，价值越高。“远郊的地铁通勤时间已差不多1小时，步行时间越长，价值影响越大。此外，远郊的商业配套大多围绕地铁周边发展，离地铁越远，也意味着离周边配套越远。”

地铁意向线路

不能作为购房投资参考

比没在低价时抢到地铁盘更难过的是，你只是买了“以为有地铁”的项目。让人望穿秋水的地铁站点被取消，未来交通出行和价值都会受到影响。所以购买规划中的地铁楼盘时，特别需要注意弄清楚，线路的规划到底去到哪个程度。邓浩志向记者表示，买地铁沿线项目前，需要了解邻近的地铁站是否已经获批，最好已经在动工。规划有两种，一种有意向，另一种是已上报国务院。未上报的，就只是意向方案，变数会较大，届时线路走向会否调整，站点放在哪里，都是不确切的，不能作为购房和投资的参考。已经上报的，未来的站点可能有出入，但落实的可能性比较大。完全开建的，就只是工程快慢的问题，最为稳妥。“地铁开始修建才是影响沿线物业价值变化的关键所在，因为这意味着地铁从规划走向落实。” 

地铁18号线与22号线沿线部分楼盘推荐

华发中央公园

交通：邻近地铁1号线和广佛线、10号线、22号线西朗站，约800米。

户型：94—168m2三至四房

价格：均价54000-61000元/㎡

作为广钢新城的中心盘，项目最近的是西朗地铁站，目前步行大概700多米。西朗站东南侧未来会有一个周边物业对接的出入口，除了地铁1号线和广佛线已开通，未来有地铁22号线、10号线等新路网加入。

不过，与地铁距离越近，楼价也越高。与项目隔壁50000元/㎡均价的中海花湾壹号相比，项目离地铁站更近，但售价则为54000-61000元/㎡。不过，两者绿化率都是35%，管理费都是3.5元/m2/月的情况下，华发中央公园的车位则比较充裕，车位比是1:1.7，而中海花湾壹号只达到1:1。不过需要注意的是，11栋的住宅规划中，其中有两栋是安置房。

人生得意须尽“宽”，项目最特别的是168m2的四室户型，拥有8.5米观景阳台。中心区楼盘的大型阳台设计少之又少，大阳台南向是无遮拦中央公园美景，半室外空间，无论是喝茶品酒，还是放三四桌麻将桌，也没有问题。但美中不足的是，该户型没有工作阳台，还是需要预留一部分阳台空间，作为洗、晾、晒等生活之用。有多房间需求的业主，可以通过再增加一个门，将双套房设计变成三套房设计。

教育资源方面，省实荔湾学校小学部属于华发中央公园项目配套学校，规划36个班，今年9月就开学。而根据《2019年荔湾区小学一年级招生工作方案的通知》显示，除了华发中央公园，广钢新城的金融街融穗华府、中海花湾壹号、保利海德公馆、葛洲坝保利曼城、振业天颂等业主的适龄子女，也可入读省实小学。

新世界凯粤湾

交通：邻近地铁5号线滘口站约400米，离22号线白鹅潭站约2公里

户型：76-143㎡二至五房

价格：均价50000元/㎡

明年3月开始鹤洞桥修复停用两年，芳村片区的路段预计更为拥堵，地铁盘的便利性将更为凸显。项目正位于地铁四线换乘交通枢纽的白鹅潭站附近，距离地铁5号线滘口站约400米。根据规划，四条地铁包含了1号线、11号线、22号线、28号线。道路交通方面，包围白鹅潭的三条主干道如意坊放射线项目、芳村沿江路项目以及快捷路二期已在积极筹备过程中。不足之处是西边内环引桥，对面就是岭南花卉市场，周边环境比较乱。白鹅潭板块内目前一手在售项目不多，板块内的项目多为大面积户型，包括480㎡的珠光御景壹号和170-230㎡四房的珠江鹅潭湾，二房三房的亲民单位较少，新世界凯粤湾目前在售涵盖76-143㎡二至五房户型。项目比较吸引的配套是超大户外园林泳池，在小区内就能享受浓浓的度假感。此外，教育资源也较为成熟，新世界·凯粤湾实验幼儿园，西关培正小学、四中新世界校区，真光中学等学校，满足2-16岁学龄教育需求。

臻尚苑

交通：邻近地铁2号线和7号线交会站石壁站，约650米；离22号线广州南站约1公里

户型：95㎡-118㎡三房

价格：均价42000元/㎡

离广州南站1站地铁的项目，位于番禺区石洲中路，邻近地铁站2号线和7号线交会站石壁站约650米，步行大概要10分钟。目前在建中的地铁线路还有佛山2号线、广佛环线、广州7号线西延线和广州22号线，未来的广州南站将汇集5条地铁线路，可以快速联通广佛两地。2015年时均价约18000元/㎡，目前已经涨至约42000元/㎡的均价。99平方米的户型租价则约为4500元/月。不过，项目占地面积不大，只有5417㎡，两栋楼宇。但项目周边配套较为匮乏，搭乘地铁7号线4站才能到达万达广场。石壁村附近生活氛围浓厚，不少小商店和餐馆，不过较为低端。

祈福缤纷汇

交通：邻近地铁22号线祈福站，约600米

户型：28-169㎡一至四房

价格：均价40000元/㎡

地铁22号线开建且在祈福新屯设置祈福站，让祈福缤纷汇成为真正的地铁盘。祈福缤纷汇位于番禺市广路与钟屏岔道的交会处，地处整个祈福新邨的北部。目前项目在售建面约28-169㎡一至四房，从户型占比来看，以建面约95㎡的三房和50㎡的极致刚需二房居多，是项目主推户型。其中50㎡户型的实用率约82%，实用率不俗，但主卧放下1.5m×2m的床看起来都比较紧凑；次卧不计算墙体面积仅有5㎡之多，较局促。项目在本月曾推出最低的3.39万元/平方米一口价员工福利单位，目前价格稍回调，正加推现楼产品。

祈福新邨如今居住人口已经达到了20万左右，邨内配套设施非常完备，从喜茶到佬麻雀等市面大部分的连锁餐厅皆有进驻祈福缤纷汇。交通方面也有直达花园酒店、海珠广场、天河体育中心、大学城等站点的楼巴。不过另一方面来看，由于是祈福新邨占地相当大，南北相距大概有1.7公里，到医院、学校、湖边绿化公园等都需要村内村巴接驳。3.79元/m2/月的物业管理费也令部分买家却步。