小坪村“白云第一村”旧改按下快进键

专题文/图羊城晚报记者詹青

谋局十年

2018年12月19日，有着深圳“旧改王”之称的佳兆业集团以总价74.26亿元大手笔拿下广州白云区新市小坪村旧改项目。

可是，很多人并不知道，对于这条村，佳兆业已经悄悄进驻了近十年。

2009年，白云区开始进行城中村改造，共有5个城中村被纳入广州市三旧改造重点区域，其中就有小坪村。当年，佳兆业就开始密集接触小坪村。

2010年7月，小坪村与佳兆业签订《旧村改造框架协议书》成为战略合作伙伴。2011年11月，改造方案获广州市三旧改造领导小组会议原则性通过。

十年弹指一挥间，纸上的方案终于慢慢落到了土地上。今年7月29日，小坪村首期用地全部清拆完毕，复建安置房奠基开工，标志着小坪村改造迈开了最关键的一步。

“白云第一村”

业内有一句话：南有猎德、北有小坪。将小坪村与猎德村相提并论，足见小坪村的地位。

定位为超级交通枢纽的广州白云站（棠溪火车站）距离小坪村仅约2公里，白云站的建设需从小坪村征138亩用地，可以说，小坪村的改造如果没做好，白云站的建设也无法进行下去。

因此，小坪村的改造并非仅是一村之改造，而是涉及整个白云西部产业、交通等格局的升级换代。有专家点评，未来白云西部的发展有两大引擎，一个是白云站枢纽工程的建设；另一个便是小坪村的改造。

2009年，白云区就开始进行城中村改造，但至今为止，没有一个村完成改造。三元里、萧岗、棠下等多个城中村的改造方案早在2010年已获正式批复，但推进速度均相当缓慢。

而在广州五大老城区中，白云区的城中村数量是最多的，仅解决白云区的三旧改造问题，就可为广州市提供大量宝贵的建设用地。所以，小坪村改造的成功推进可谓一次“破冰”。

佳兆业99%旧改布局大湾区

有别于传统改造“先拆迁、再安置”的方式，小坪村是“先安置、后拆迁”，让村民先住进新房子，再开展拆迁工作，这样不折腾村民，也最早使村民的利益得以兑现。

“安置房就建在这一片，离地铁口很近，前面不远处将来会建学校……”小坪经济联社相关工作人员向羊城晚报记者介绍安置区规划时，对未来充满期待。

其实，佳兆业已经是广州市场的老面孔，陆续盘活和开发了广州中石化大厦、黄埔佳兆业城市广场、佳兆业天御、佳兆业天墅等项目。

近两年来，佳兆业更是明显加快在广州的旧改步伐，先后介入海珠石溪村旧改、海珠南天项目、黄埔玩具城项目、增城马修村旧改项目、番禺陈涌村旧改等。

据介绍，旧改已成为佳兆业在广州扩充土地储备的主要来源，根据佳兆业2019年中期披露的数据，其旧改储备项目占地面积高达3200万平方米（未纳入土储）。

周边楼市

“清空间屋来放钱吧”

霸气外漏的“壕”

走进小坪村，除了准备建设安置房的铁路西首期集体用地已清拆完毕外，一眼望去，小坪村和其他城中村并无差别。

不过，所有人都知道，这里即将“麻雀变凤凰”，看看村里霸气的标语就知道了——“想要晋升富豪之路就在眼前——改造”“小坪村改造全面启动，清空间屋来放钱吧”。

白云新城超百万平方米综合体

在城中村改造展示厅里，可以大致看到小坪村未来蓝图——五星级酒店与写字楼、住宅、公寓以及老人活动中心、3000平方米的社区卫生中心、2万平方米街心公园等等。

小坪村位处白云新城CBD西延区，据介绍，规划总建筑面积167.96万平方米，容积率只有3.2，“比猎德、潭村、冼村、杨箕村密度都低，舒适度会好很多”。交通条件也很优越，广州地铁8号线北延段在这里设小坪站，往来市中心约15分钟。

复式单价“5万+”

小坪村附近一手楼较少，距离最近的是一路之隔的万科未来森林，该盘目前在售南向三房及四房复式单位，均价约5.6万元/平方米。另外，还有一个售价相对便宜的楼盘顺景花园·星悦轩，均价约3.9万元/平方米。

两公里开外的广州白云站周边则有较多楼盘布局，建发央玺、保利紫云目前的售价均为“4万+”。

相对来说，小坪村周边环境比较规整，离白云新城更近，位置更好一些。据佳兆业相关负责人介绍，小坪村的产品最快在明年可以入市。

地胆人语

最“寒酸”的社员

身家也将过千万

走入小坪村，到处可见张贴着的招工广告与招租广告，表明小坪村和很多城中村一样，外来人口多，租房活跃；且产业低端，急需升级。

小坪村村民黄伯对羊城晚报记者说，家里有一栋6层的房屋，除一楼自己开商铺外，其余楼层全部用来出租，一房一厅租1200元/月，6层楼一个月的租金收入有六七千元，“和我一样，大部分村民的经济来源都靠房租”。

另外，小坪村内还有不少旧厂房、仓库、低端园区，有制衣厂、皮具厂等等，有不少是村社的集体用地和产业。小坪经济联社党总支书记、社长黄干纯说，目前，村社两级的收入主要靠出租这些厂房、仓库，每年收入大约4000万元。

按照规划，改造后，部分集体用地将建成公寓、写字楼以及商业中心，公寓会分给村民使用或收益，写字楼、商业中心作为村民每年分红的经济来源。“如果按照现在的方案，改造后村社年收入至少可翻一番。”黄书记说。

广州不动产协会副会长江浩对小坪村的发展进行过多次调研，他表示：“小坪村地理位置非常优越，靠近白云新城与石井商贸区，如果整体改造成功，依靠原有的产业基础，或者可以引入皮具城、服装城等业态，不仅带动产业升级换代，且集体经济分红比当‘包租公’强多了。”

据佳兆业相关负责人透露，按照内部粗略估算，全村最少的一户社员股东，不算拆迁补偿费、奖励性补偿费等补偿费用，改造后获得的物业，按照现在的市场价格都将以千万元计。

设计统筹林春萍

运营难度高、回报周期慢，旧改注定不是坦途。如果不是因为房地产黄金时代已经过去，大概不会有太多房企愿意啃这样的硬骨头。

佳兆业是个异数：旧改一做就是20年，20年来，佳兆业涉及了几乎所有类型的城市更新项目，如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼等，因此也聚拢了各种各样城市更新领域的专业团队。据了解，过去十年，佳兆业每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米。

这些年，佳兆业在广州旧改市场上相当进取，储备用地几乎与其大本营深圳比肩。目前，佳兆业的旧改储备用地有99%位于大湾区，其中，占比最大的两个地方是深圳和广州，分别为31.8%和31.6%。

近期，佳兆业将有一个酝酿了近十年的旧改项目即将“开花结果”，那就是“白云第一村”——小坪村。