广州学区房“老太婆化妆”正大行其道

年底是学区房交投淡季，销售速度放缓

风头趸

文/图羊城晚报记者詹青

近期，羊城晚报记者发现，广州学区房流行起一股奇怪的画风——“老太婆化妆”。不少“老破小”房源经过重新装修、包装后再“行出街”售卖，瞬间“大妈变萝莉”。

为何向来“不愁卖”的学区房也要花心思“加滤镜”？无他，行情不佳而已。尽管目前广州传统学区房售价未见明显下跌，但大市已悄然转为“买家市场”，尤其是年底的学区房交易淡季，对于想购买这类物业的家长客来说，当下或是淘笋机会。

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降价了？是！但要么是房子有问题，要么是业主有问题

“能不能帮我找一些最近降价幅度较大的笋盘？”

为了解越秀区传统学区房的市场情况，羊城晚报记者提前一周向部分一线地产经纪发出需求，从收集到的盘源资料看，目前调价比较明显的有两类房源，一类是高楼龄、有明显硬伤的，另一类是业主此前盲目喊高价，如今回调至市场价的。

拿中介的话说，那就是：“降价都是有原因的，要么是房子有问题，要么是业主有问题。”

比如小北路小学一套散盘学区房，目前降价35万元，其原挂牌价为265万元，目前降至230万元，相当于降价13%，降幅为他们公司在该板块最大，其售价比板块内房源大约低1万元/平方米。

为什么业主会主动让价？羊城晚报记者到现场实地察看后发现，这套单位面积不到50平方米一房一厅挂牌一年仍未售出、价格比周边盘源还低的房源，其客厅有一面墙渗水严重，接手业主需花很大工夫处理方能入住，而且地处主干道旁，噪音干扰较严重。由于硬伤明显，即便是名校学区小户型，至今也无人接盘。

相对来说，喊高价业主回调市场价的例子会更多，比如东风广场一套三房带主套学区房，去年的挂盘价是800万元，如今回调至720万元，一下降了80万元，由于总价较高，目前仍未售出。

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忙着给“老破小化妆”，包工头生意火爆

羊城晚报记者还了解到，房源供应量较大、且居住素质不佳的“老破小”，如今成交难度确实有所提升，那是因为市场催生了一项非常奇怪的“新业务”，那就是为“老太婆化妆”的房屋包装、代售生意。

房屋包装一般是针对素质不佳的“老破小”开展的，业主到中介公司挂牌时，中介公司一般会推荐业主花一点小钱先把自己的房源包装一下，“打扮得新靓正更好出手，再不行，随便给墙面刷一层新涂料，给‘老太婆化个妆’。”中原地产小北路中介地铺的经纪李先生笑着说，不化妆真的不好卖，就像上述那套房子，如果业主肯花几万块钱包装一下，可能就不会挂牌一年都卖不掉，毕竟其采光通风还可以，而且总价比较低。

据介绍，广州很多学区房地段，承接包装生意的包工头，目前接的单已排到农历新年后，他们根本忙不过来。而在一些小型中介，该类业务可占总营业额的一半，俨然已成为主业，“我们可提供一条龙服务，装修、包装、售楼，业主一点都不用操心，一般来说，花三四万元搞一下就很好了，包装后的房子确实能卖得快些，而且较受买家欢迎。”一位中介小哥说。

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年底学区房淡季，

议价空间略有松动

年底正是学区房成交淡季，很多地产经纪坦言生意转淡，成交速度放缓。

不过，尽管“老破小”要“化妆”方能卖掉，但也有一些房源出现明显调价，从主流市场看，学区房价格并没有出现明显波动，一些抢手房源照样涨价，其“抗跌战斗机”的皇冠仍未掉落。

以五羊邨一套广铁一小三房学区房为例，挂牌价560万元，上月放售，如今带客数量已超过50台客，业主觉得放盘价可能偏低，准备上调至580万元。

“春节前生意一般都会比较淡，每年都是这样，只是今年的淡季来得更早、更明显些。不过，好房源只有这些了，降价还是不多的。”裕丰地产经纪张先生告诉羊城晚报记者。

不过，受整体市场成交氛围不佳影响，学区房交投也进入了“买家市场”——议价空间有所松动，“以前砍价一两万元都好难，现在砍个5万、8万元的也有了，而业主接受议价的心理空间变大，这可能是目前市场最大的变化。”张先生说。