超六成地块流拍或延期，广州11月调整供地策略

广州10月共有11宗商住地块出让，其中成功出让4宗，6宗中止出让，1宗延期。合富研究院分析称，现阶段房企普遍面临“二级市场去化效率走低”“前端融资收紧”“后端开发销售信心不足”等问题，预计这些问题均难以在短期内明显改善，房企取地仍将谨慎。政府因此调整了供地策略，但对“优质土地”仍然倾向于“坚守价值”，后续土地成交将会是“有限度的改善”。

■新快报记者丁灿

天河白云等中心区地块也未成功出让

10月广州11宗商住地块中近40%来自中心区，且不乏优质稀缺宅地，如：天河区广氮地块、海珠区一线望江的大干围地块和白云区金沙洲地块，亦有外围增城区朱村地铁上盖等优质地块。而其中，天河区商住地块面临如此“尴尬”，实属罕见。根据消息称，部分房企认为广氮AT0607113地块面积仅1.8万m2，起拍楼面价高达32000元/m2，“发展空间不足，定价能力不强”，最终放弃竞价。

合富研究院认为10月份流拍土地可以分为两类：其一是起拍价较高，尤其是在现时二级市场景气下行的情况下，土地起拍价对地块溢价空间造成明显抑制，无利可图或甚至亏损。广州10月份6宗“终止出让”的土地，地价房价比值均接近六成，如果加上其他财务成本和配建成本，按现状的市场背景推算将来开发产生的溢价空间相对较小，其中部分地块所处区域的去化速度亦较难达到房企投资回收期（现时多数房企更倾向于在较短时期能够形成走量回笼资金）要求。其二是放在以往的时点来看无疑属于“靓地”，但放在现时“资金”与“市场环境”下，对于企业而言则仍“不够靓”。细看包括大干围、广氮和金沙洲等中心区地块，或多或少存在瑕疵，这对企业取地决心带来影响。

调整策略，提高供应地块素质

针对当前的土地低潮期，政府已逐步调整推地策略，如提高供应土地素质。自10月24日广州中心区天河广氮113号地块、金沙洲地块和白云江高中心等地块终止之后，广州于11月4日另挂牌中心区两宗质素相对较好的地块，包括广氮不临路的084号地块和逐步成熟的广钢新城地块。

本次挂出的广氮AT0607084地块占地面积达5.2万m2，满足了“大体量需求”，但起拍楼面价高达34000元/m2，总价更是高达52.7亿元。广州中原研究发展部认为，该价格对于部分中型房企而言难以“吞食”，预计该地块以吸纳标杆房企为主。而本次挂出的广钢AF040225-A地块起拍价楼面价为28150元/m2，价格相对适中。面对板块缺货，广钢板块发展日趋成熟等积极因素刺激，该地块极有可能成为本轮出让中各路房企重点关注对象。

另外，合富研究院认为部分土地起拍价格会适当调低，如近期包括花都等部分土地起拍价出现回调。与此相对应的是，花都二级市场成交相对乏力（2017年以前广州作为楼市成交大户，月均成交10万—15万㎡，但2018年至今年10月，花都区域去化效率持续低迷，月均成交萎缩至5万—7万㎡）。