挂牌价520万的优质房源，最终被拉到448万元成交,他是怎么做到的?

广州二手楼市整体成交量似有回暖迹象。12月24日，广州链家研究院的最新统计数据显示，12月前两周（12月2-15日）广州二手房成交量为4143宗，环比上月同期（4-17日）上升4.8%。

然而，不少中介在记者的采访中表示，目前成交的房源中，有四到六成房源的成交价格低于市场价3%-5%左右。“有个别房源也会降到6%左右，最终的降幅除了要看业主是否急需资金周转外，还要看买家的讲价技巧。”德诚地产一门店顾问黄小姐在接受记者采访时表示。

部分房源议价空间在5%左右

记者走访了解到，尽管楼市成交现回暖迹象，但当前二手房惹想尽快成交，除了降价，似乎没有别的办法。“现在房子不降价基本卖不动，我们这里一套房子放盘半年多了，还没有卖出去，业主又不肯降价。”中原地产位于番禺一门店的销售顾问告诉记者。

链家地产一门店的房产顾问也表示，年底新房开发商因需资金回笼，推出不少特价房，而部分业主要换新房，就需要大量资金和购房名额，因此会直接调低挂牌价卖名下二手房。“现时不少二手房的议价空间都在5%左右，以我们店为例，这种降幅占我们总成交量的六成左右。”

值得一提的是，在记者的采访中，有买家透露以低于挂牌价超13%的价格买到了自己心仪的房子。市民伍先生告诉记者，他看中了位于滨江东板块某小区的一套118平米的电梯三居室，东南向，放盘价520万元。“这个价格远远超出我450万元的预算，但考虑到这套房子的户型、朝向和采光都非常棒，又不想放弃，因此我开始多次通过中介找业主沟通讲价，最终以448万元的价格成交。”

踩点功课要做足

能将挂牌价拉低超13%的幅度成交，伍先生是怎样做到的？他又是怎样选购房源的？相信不少有购房需求的人都想迫切知道这两个问题的答案。伍先生告诉记者，笋盘目前市场上并不少，但特别笋的盘却并不普遍。“要想买到特别笋的盘，除了耐心等候，就是前期将踩点功课做足，并择机果断出手。”

“我购房前的思路比较简单。”伍先生表示，在广州市核心城区，海珠区均价较低，这几年中考成绩也开始叫板越秀，所以先锁定了海珠区。“海珠区二手房的短板也很明显。第一，特别好的小区不多，由于中大布匹市场占据了海珠区最好的位置，所以周边区域价值被拉低，新港西路以北，中大板块和滨江东路板块就明显比逸景板块要高出1万以上。第二，好的户型难找，以滨江东路板块为例，开放较早的小区楼盘户型大多不方正，楼龄新的一点的、户型好一点的小区不多，均价在6.5万左右，如富力银禧。第三，交通不便利，海珠区目前的地铁密度不足，东西走向的8号线便是其中之一，但是8号线上环境好的小区太少。”伍先生说。

面对海珠区的房源现状，伍先生只能把希望寄托到几年后，用长远的眼光找房。“中大布匹市场‘树挪死’，已经确定不会搬走，所以新港西路以南没有勇气去搏一搏，虽然11号线环线会经过逸景翠园。而新港西路以北，洼地也不多，以10号线滨江东路站为圆心，直径800米内，步行10分钟以内，仍然有4万-5万的电梯小区，如怡乐花园、东翠花园、金雅苑、海印南苑、怡海路房管局宿舍等，学位不算差，是绿翠小学、海联路小区，但比不上滨江东路小学。”伍先生表示。滨江东路板块4万-5万的价格能不能入手？伍先生称，考虑到地铁的开通，已及目前海珠半岛4期12万的均价，以及最近越秀区起拍楼面价近6.5万元。综合这些因素，伍先生认为，入手滨江东路板块4万的电梯房的风险还是比较低的。