下半年土市“转凉”，全年土拍成交总额仍创新高

2019年，广州土地市场可谓是跌宕起伏。据克而瑞数据统计，2019年全年广州经营性用地成交（含纯宅地、商住地、商办地、综合用地，下同）91宗，成交总建达1615.4万m2，共计吸金1694.6亿元，成交总价创下历史新高。不过，“底价成交、延期/中止拍卖、流拍”这些关键词成了去年广州土拍的主旋律。广州中原研究发展部数据显示，2019年广州商住商服用地累计成交559.8万㎡，较2018年增加10.8%，增速较前两年放缓。

■新快报记者何璐诗

土市频现底价成交，流拍创新高

纵观全年土拍，成交总价创下历史新高，从涉宅地块（含纯宅地、商住地、综合用地）出让的宗数来看，广州共挂牌出让55宗宅地，占比60%；商办则挂牌出让36宗，累计揽金232.3亿元，同比上涨25.6%。

不过开发商积极态度并没有维持整年。年初土地市场升温，开发商热情高涨，到了下半年，却转为冷静落槌，土地溢价率持续走低。据克而瑞数据统计，去年广州土地平均成交溢价率仅达5.5%，在成交的55宗涉宅地块有32宗底价成交，尤其在年底，底价成交已成土地市场常态。由于2019年楼市严格调控，再叠加上下半年来房企融资渠道收紧、融资成本大幅上升，大部分房企对拿地的态度越发谨慎。

此外，去年流拍、中止出让地块累计数量创近5年新高。广州中原研究发展部统计显示，去年流拍、中止出让地块达18宗共113.9万m2；其中下半年占16宗，此外还有多宗地块延迟成交时间；18宗流拍、中止地中，增城占7宗，花都、白云各3宗。广州中原研究发展部认为，去年下半年部分区域地市“转凉”，是因为近年房企逐渐改变拿地思路，从以往单一瞄准“招拍挂”到转投旧改、城市运营等多领域。例如保利、越秀、富力、合生、时代等地胆，以及升龙、勤诚达、星河等过江龙，都在“旧改”中积极大展拳脚，部分房企将逐步减轻对公开“招拍挂”拿地的依赖。面对“外围区边缘地”“主城区高价地”，房企态度比过去更加理性，在2019年下半年房企融资难度加大的情况下，纷纷缩减拿地投入预算。

增城土市吸金最多，

南沙供应势头猛

2019年，在众多区域面前，增城“东大仓”地位依然无可撼动。来自克而瑞数据显示，从广州各区土市成交情况来看，去年增城土市吸金最多，卖地面积也最高，成交总建超400万平方米，卖地金额也达457亿元，其次为南沙，揽金337亿元，卖地总建369万平方米，紧随增城其后。白云区在卖地金额与建面上均排在第三，成交金额239亿元，成交总建287万平方米。此外，天河、番禺、黄埔等区，卖地收入均超百亿元。

广州中原研究发展部的数据也显示，去年供地量最大的单区仍然为增城，供地总量达200.95万㎡。对过去单一供应商住地不同，去年增城挂牌4宗累计29.4万㎡商服地，引入华侨城文旅项目、合景商业综合体、中新镇健康城项目，可预期未来增城产业布局将趋于多元。

另一方面，去年南沙区供地势头强劲，为增城外另一总供地量突破100万㎡的单区，整体供应量同比增幅达72%。2019年商住用地出让金，近三成集中在增城区，南沙紧随其后，出让金额达296.91亿元，上述两区累计占广州51%的出让金总额。在“大湾区+自贸区”利好加持下，南沙出让地效率大幅提高，成功引入葛洲坝联合体开发横沥国际金融岛，新鸿基开发庆盛站TOD项目，灵山岛尖总部经济区再添欧昊、粤海等优质企业进驻。

紧随增城、南沙之后的供地热区为黄埔、番禺。两区总供地量分别为87.03万㎡、85.19万㎡，两区明显特征为兼顾“商、住”，黄埔产业引进主要集中在鱼珠（第二CBD建设）及科学城，番禺主要为长隆扩建项目。

中心区铁树开花靓地多房企抢食

得益于去年供应更加均衡，中心六区除越秀外均有用地成交，其中包括断供三年的天河，近两年供地量大幅减少的海珠、荔湾。与前年白云“一区独大”相比，去年海珠、荔湾、天河均有商住地投入市场，这一定程度上缓和了部分老区一手严重缺货，库存消化周期偏低的情况，亦为中心区买家提供一定新选择。

成交楼面价方面，2019年中心区靓地多房企抢食，郊区多底价成交，不同区域地价分布趋于合理，这意味着广州日后新房产品可形成价格梯度，供不同经济承受能力、需求买家入市。去年荔湾、天河两区商住地楼面价刷新区域“新标杆”，海珠、白云均有楼面价“3.5万元/㎡+”地块拍出，番禺3宗分别位于市桥西、钟村的地块楼面价处于“2.5万元/㎡+”水平。

有别于2016、2017年部分价值与价格明显不符的地块，去年高价成交地块普遍集中在主城区及规划利好片区，这些高价地并不是不合理的虚高，而是城市价值的体现。广州中原研究发展部认为，“稳地价”并非原地踏步，而是稳中有进，让优质片区实现合理溢价，让优质地块交由有实力的企业进行科学开发。

2020年商住地将维持475万㎡高位

结合《2017-2021年住宅用地供应计划》以及去年出让情况，广州中原研究发展部认为2020年商住用地供应将会保持“平均每年475万㎡”的水平。此外，近两年推进速度明显加快的“三旧”改造将会成为除公开招拍挂以外重要的商住地来源。

另一方面，2019年商服用地预计将维持70万-80万㎡的供应量，并以招商引资用地为主，2019年“崭露头角”的第二CBD黄埔部分有望加快入市速度；另一方面，已有地块挂牌的全新板块广船或推出产业、综合地块，为珠江西岸招商引资再添重磅筹码。

商住用地方面，2019年老城区供地将以白云为主，该区北部仍有大片待开发用地待入市，主要集中在石井及江高；此外，金沙洲仍有少量用地供应，但新市、三元里、黄石路一带供地能力将减弱。预计中心区“第二供地梯队”为荔湾、黄埔，2019年12月广船一期地块“千呼万唤始出来”，据了解目前已有多家优质房企进行实地考察，可见该板块受欢迎程度较高，预计2020年内将继续有商住/商服用地挂牌。

区域方面，南沙、增城将撑起半边天，增城中新镇、南沙黄阁、东涌、灵山岛等板块成为出让重点的可能性较高。 

2019年广州TOP10拿地房企排行榜（以总金额排名）

排名企业成交价(亿元)用地面积(万㎡)平均拿地楼面价

1保利　　224.551.9　　17982

2时代113.330.510687

3广州地铁87.732.912529

4中海84.58.530158

5星河77.222.910440

6合景75.426.316935

7华侨城62.226.810923

8恒大57.323.59695

9万科52.418.310027

10龙湖43.111.521085

数据来源：广州中原研究发展部