商铺卖家逾期过户，广州买家果断行使单方解除权

文、图/羊城晚报全媒体记者 邓伟东
漫画/羊城晚报全媒体记者 陈春鸣

个案回放

出卖人逾期办理过户 再拒签买受人邮件

2019年4月，李先生在白云区某商场以总价200万元买下一间商铺，买卖双方签订的《商铺买卖合同》约定：签约当天买受人向出卖人支付5万元定金；签约后一个月内（5月10日前）支付20%首期款；7月10日前付清余款。合同还约定由卖方蔡先生于合同生效后的90个工作日内（约8月初）负责申办产权过户手续，若逾期未办理超过15日，则买受方有权单方解除买卖合同。

然而，当李先生于7月20日付清全款后（比约定时间稍迟），蔡先生却迟迟未去申办过户。更让李先生难以接受的是，随着时间过去，他逐渐发现商场的情况并不像之前宣传的那样，会引进诸多知名大商户，并建成主题商业街等等，未来的状况很可能是、门可罗雀。李先生感到自己受骗，甚是郁闷又无可奈何。

转眼间已到了8月中，已过了合同约定办理过户的截止日期。李先生遂频频联系业主蔡先生协商，但后者却用各种托辞回避。李先生唯有找到律师咨询，并在律师专业的指导下，于2019年11月28日通过中国邮政专递形式向蔡先生发送了解除合同通知函。

然而，事情一波三折，李先生发现自己寄出的快递被退件了！没过几天，12月4日，李先生又突然收到信息得知，蔡先生竟然火速办好了商铺的过户手续，商铺的产权已赫然登记在李先生名下！

李先生大为恼火，于是再度紧急联系律师反映上述情况，在快速办妥委托律师的手续后，向法院提起了诉讼，请求法院确认其与蔡先生签订的《商铺买卖合同》业已解除，并判令蔡先生返还全部购房款项。

法院受理案件并经过两次开庭审理后，确认了如下事实：案涉《商铺买卖合同》于2019年4月10日生效，而出卖方蔡先生却直至2019年12月4日才为买受方李先生办妥房产登记事宜，已远远超出合同生效日起的90个工作日，显然已构成违约。

更重要的是，在蔡先生办理过户前，李先生已依据合同约定行使单方解除权，于2019年11月28日向蔡先生发出了解除合同通知。虽然，蔡先生坚称自己从未收到该邮件，但李先生提供了速递公司出具的情况说明，证明该邮件虽因蔡先生逾期不接收导致被退件，但投递员已在2019年11月29日电话联系其收件时向其明确告知了邮件的内容，故而法院认定双方合同已告解除。

至于蔡先生抗辩自己逾期办理过户手续，是因为李先生逾期付款而行使不安抗辩权，对此法院分析认为：

首先，房屋买卖合同为双务合同，在双方均违约时，应各自承担各自的违约责任。本案中，买方李先生逾期付款时，出卖方蔡先生可依约要求李先生承担相应违约责任，但不能以此为由主张己方也可迟延办理过户手续。

其次，如双方约定的办证截止日在李先生实际付款的时间前，则蔡先生行使不安抗辩权尚无可厚非，但事实并非如此，在买受方李先生已于2019年7月20日付清全部款项，出卖方蔡先生本应立即启动申请过户手续，但其却迟至2019年12月4日才办妥手续，早已超过合同约定的办理截止日期，并不符合常理。

最终法院判决，涉案合同于2019年11月29日解除，蔡先生应返还购房款等全部费用200万元给李先生，其后李先生将涉案商铺恢复登记至蔡先生名下。

律师说法

合同一方行使单方解除权，自通知到达对方时合同解除

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师表示：

当发现所购买商铺问题重重时，买家及时咨询专业律师，并在其指导下依据合同约定，第一时间行使了对合同的单方解除权，是李先生在本案中化被动为主动并最终取得胜诉的关健因素。

1、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，以及本案中双方在合同中的约定 “合同生效后90个工作日内，由出卖人负责申办商铺的交易过户手续，逾期超过15个工作日的，买受人有权单方解除本合同”，因蔡先生逾期超过15个工作日申办过户手续，李先生可合理合法地就案涉合同行使单方解除权。

2、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，李先生行使其单方解除权应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

本案中，李先生经咨询律师后，化被动为主动，及时向蔡先生发出了一份规范有效的解除合同通知函。虽然，该通知邮件因蔡先生逾期不领件被退件，但李先生一方取得了速递公司出具的“情况说明”，显示快递员已通过电话告知蔡先生邮件的内容，在蔡先生已知晓李先生向其提出解除合同事宜的情形下，可视为李先生通知解除合同的意思已到达蔡先生，合同随之解除。

3、李燕玲律师提醒广大市民：用快递发送通知等重要文件时，需特别注意快递面单的规范填写，除了要准确填写寄件人及收件人的姓名、地址、联系电话等常规信息之外，还必须在面单的内件品名栏或备注栏载明所邮寄文件的名称、时间或者主要内容等关键信息，并将所邮寄文件的复印件连同寄件人存单保存备用。