楼市抄底？“捉底”三招！这三个原则你不得不看

文、图/羊城晚报全媒体记者 詹青

“谁的钱都不是大风刮来的，能省一点是一点。”在采访中，准备买房、又想再等等的林女士笑着对记者说。

“我去年年底看的房子，均价大约2.8万元/平方米，现在楼盘搞十周年促销，均价2.4万元/平方米左右，还送4000元管理费，幸好年前没买。”准备买亚运城房子的吴小姐很开心地说。

不过，也有购房者觉得，等来的优惠并没有想象中的大。

刚在黄埔某新盘下定的黄先生，从去年10月开始看楼，跟踪了这个楼盘近半年，近期推出的相同户型的特价房大概优惠了34万元，单价约3.1万元/平方米，比去年10月优惠了1500元/平方米左右，“但特价房在低楼层，楼栋、景观、朝向都不如之前的单位，如果去年10月买，现在也不算亏”。

从不同购房者的心态来看，要在楼市实现抄底并不容易。一味等待，并不一定能等到底部，何时出手才合适？

我们不妨来看看广州楼市历史上，底部到来前会有哪些典型特征；购房者应该遵循哪些原则，才能迅速捉住阶段性底部。

原则1：底部总是悄悄地来迅速地去

没有一个“底”是敲锣打鼓来的，相反，它总是悄悄地来、迅速地去。如果开发商大声叫嚷着“涨价了”，那大概率上你不用太当真。出于“买涨不买跌”的市场心理，开发商极力宣传涨价，往往是为了助推买家加紧入市，很多时候未必真的涨价。

但是，如果开发商悄悄地关起门来搞某些小范围的“内部员工价”“VIP认购会”等名目的促销，购房者最好要留意，因为这有可能会放出真的“底价”。

真正“到肉”（粤语，指大实惠）的降价，在大多数情况下都是藏着掖着进行的，或者是小范围一对一通知准买家，暗中消化部分存货，等资金回流、业绩过关后，降价通道就会关闭，重新恢复原价，这是很多开发商的惯用做法。

如果你的意向楼盘出现这样的降价窗口，建议购房者大胆捉住，否则很有可能会错过底部。

原则2：看好就买 不要奢求最低

从历史上几次底部出现的情况来看，底部真正出现的时候，大家都不相信它已经来了，总要等到底部已经过去很久、楼市又恢复涨势的时候，大家才回过神来：哦！原来那个就是底部！

所以，错过底部很正常，假如你不是一个职业投资者，而仅仅是一个需要房子居住的购房者的话，那么不需要有太多的“抄底”奢求，真正的底部是很难从技术上捕捉的。

需要强调的是，刚需买家、改善型买家不用太在意抄底之举，因为放在更长的时间轴上看，楼价曲线是持续向上的，对自住购房者来说，楼价短期的涨跌和你关系不算太大，你不需要有抄到最低点的执念，你需要做的只是：在楼市开始进入“U形”底部时，能够及时地发现市场已经开始处于谷底，能够买到一套相对笋价的合适的房子，那便足够了。

原则3：普降不可期 有些盘不涨就是降

不少购房者对底部也有误解，认为一定是非常笋的价格才能叫做底部，事实上，市场的表现往往并非如此。

构筑阶段性底部的重要信号是出现促销季：市场出现明显的、持续的、波段式的促销，且一波比一波花样新、力度大，比如变相降价、跌破开盘价、“面包卖面粉价”，等等，这些一旦成为一个阶段的常态，则可以判断楼市已向买方市场转变，这时候出手，任何时间段内都是合适的，运气好的话说不定刚好能“捉底”。

以2019年为例，楼市的主题就是促销，开发商促销的规模越来越大，不少楼盘降价幅度也越来越大，因此可以判定，去年楼市正在筑底进程。但从均价上看，2019年的楼价却比2018年上涨了5.5%，这说明在全市范围内有楼盘降价，也有楼盘还在升价；有楼盘降得多，也有楼盘降得少。

所以，购房者一味等待不一定明智，可能你看中的区域和楼盘，不涨价就已经相当于降价了，并不是每个区的楼盘，都会像增城那样“打折打到骨折”。

增城只是楼市调整期最典型的缩影，代表了库存量大、消化周期长区域楼价的下调压力。根据最新数据，目前广州楼市的平均去化周期是13个月，其中，去化周期高于13个月的区域有：南沙、花都、从化、增城、白云。也就是说，这些区域所面临的库存压力较其他区域要大，开发商促销的动力会比其他区域更足。

但是，对于新盘少、库存消化周期在半年左右的越秀、天河、黄埔等区域来说，让利空间相对小，甚至仍有楼盘小幅涨价，如果你打算在这些区域购房，对抄底的期望值就不能太高。