房产连环假交易，一轮神操作，最后“得个桔”

文/羊城晚报全媒体记者 邓伟东
漫画/羊城晚报全媒体记者 陈春鸣

个案回放
假买假卖，市值高了，老妈内心起波澜

徐先生是小玉的叔叔，1999年，徐先生有机会以9万元购买一套114平方米的房改房，因自己早有移民法国定居养老的计划，故准备放弃这个机会。小玉知悉后觉得机会难得，提出自己出钱，以徐先生的名义买下了这套位于白云区的房改房。

世事难料，2003年，小玉的妈妈姚女士与徐先生结婚，叔叔变继父，此后，母女俩就一直住在这套房子里。8年后，徐先生不幸离世，姚女士继承了这套房子，但是，当初出资购买的小玉却没啥名分。

于是，母女俩商量，打算以60万元总价（报低价避税），通过购买过户方式，让小玉成为这套房名正言顺的业主。

小玉觉得，整个“交易过程”只是形式，没细看就签字了，后来到房管部门办理过户手续时却被告知，该套房按白云区地税局核定的计税价格为114万元。换言之，这套房屋的市值起码有114万元。

此时，小玉妈妈的内心起了波澜，因为从表面的权属人来看，这套房子100%产权是属于她的，这么一折腾，这么多钱就没了。在朋友的唆摆下，小玉妈妈对此前“商量好的”，以“出售”方式把房子归还给出资方小玉的想法发生了改变。

姚女士开始以各种理由拖延过办证手续，3年之后，她提出，小玉未按此前双方签署的房屋买卖合同约定“小玉应于2013年12月31日前，一次性向姚女士支付60万元；同时负责承担该宗交易的全部税费；若小玉未按约定支付房款、税款，应当每日按未付总房款的0.05%标准向姚女士支付违约金”履行，并向广州仲裁委员会提起仲裁申请。

一时间，小玉名下的两套房子也因此被查封。

最终，仲裁委裁决支持姚女士的请求，小玉唯有按照仲裁裁决向姚女士支付房款，截至2019年4月3日，共向姚女士支付了54万元。其间双方矛盾不断加深，母女间彻底翻脸，小玉打算“反击”。

她找了律师协助起诉至法院，提出该房系自己在1999年以徐先生名义“借名买房”，要求姚女士返还当年的购房款9万元及利息。

庭审结果
假交易房款付完一笔又一笔，因无证据最终败诉

在庭审过程中，法院认为，首先，小玉提交的证据，仅能证明徐先生曾委托她办理购买涉案房屋的手续，以及代其向单位支付了9万元购房款，无法推断出小玉与徐先生之间存在“借名买房”的约定。

而且，从2006年3月24日徐先生取得涉案房屋的所有权，到2011年7月21日因病去世长达五年多的时间里，无任何证据显示徐先生需返还购房款，或小玉曾要求徐先生返还购房款。

其次，小玉主张姚女士明知其“借名买房”的事实，但在其后签订的合同中却完全未提及该事由，也未约定对小玉支付的款项相应予以扣减，明显不符合常理。

而且，在涉案房屋过户至小玉名下前，小玉已长期在该房屋居住生活，且税务局核定涉案房屋的计税价格为114万元，而母女双方合同约定房屋成交价为60万元，明显低于市场正常交易价出售，说明已充分考虑到各种利益因素。现在小玉要求母亲返还原购房款9万元，显然不合理。

综上，原告提供的证据未能达到“高度盖然性”的证明标准，不能证明其支付的9万元是“借名买房”，也不能证明姚女士需返还该款项，其诉请缺乏事实依据，法院不予支持。

律师说法
“借名买房”需谨慎，操作不慎恐房钱两失

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师指出：在司法实践中，“借名买房”存在多种风险，市民操作需谨慎：

1.“借名买房”协议存在合同无效的风险。一般的“借名买房”协议，如果不存在合同法第五十二条规定的无效事由，法律认可其合同效力。但如果借名所购的房屋为保障性房屋时，不具备保障性住房申购主体资格的人士购买和取得该住房，构成损害社会公共利益，此情形下的“借名买房”协议一般会被认定为无效合同。

2.除了存在合同无效的风险之外，由于生活中“借名买房”协议往往在比较亲近的双方（例如亲属、朋友）之间签订，很多时候双方只是口头约定，而一旦发生争议，被借名人反悔，借名人想要取得房屋产权或收回购房款就会很困难，上述案件就是一个典型。而且，即便双方签订了书面的“借名买房”协议，也不意味着借名人就一定万无一失。

因此，“借名买房”风险很大，李燕玲律师在此提示广大市民，一定要谨慎采用“借名买房”方式置业，操作不慎恐房钱两失。