发展商涨价后毁约、退定，买家只能获双倍定金返还？

文/羊城晚报全媒体记者 邓伟东

个案回放

发展商突然升价，通知买家“合约已取消”

梁先生关注广州花都一个大型楼盘很久了，去年8月，发展商扫尾货，推出几套“一口价超笋现楼”单位，他果断“落定”，以88万元的总价与发展商签订《认购书》，并缴纳了5万元定金。

没过多久，楼盘旁边拍出“贵价地”，而发展商新一期“升级版”产品也将推出，而且吹风价不低，梁先生心中暗喜，觉得自己“捡笋”了。

怎知，还没高兴几天，他突然收到发展商提出单方面取消交易的通知，此前支付给发展商的5万元定金很快就划回自己账号，并说明此前所签合约作废。

梁先生气晕了，不断找代理商和发展商理论，但耗时多日始终无果，于是就找专业律师帮忙，在去年12月把发展商告上法庭。

买家已无法按原价在同一地段购买同类房屋，应赔偿其损失

梁先生一开始起诉时要求法院判令发展商继续履行合同，后变更为要求发展商赔偿其损失。

而发展商则辩称双方签订的只是《认购书》，并非正式的《商品房买卖合同》；梁先生仅支付了定金，没有支付房款。即使是因接受定金一方不履行《认购书》约定，导致《商品房买卖合同》不能订立的，也只应该按相关法律条文关于定金的规定进行处理。认为梁先生主张的所谓损失与其无关。

案件在审理过程中，梁先生向法庭申请对涉案房屋的市场价值进行评估，法院依法委托房地产与土地评估公司，对涉案房屋价值时点为发展商解除认购书日的价值进行评估。根据估价报告，该房屋彼时的正常市场评估价值为108.46万元。

法院认为，由于双方自签订《认购书》，至发展商退回定金、解除认购书时，涉案房屋的市场价值已大大高出原认购书约定的成交价，该时梁先生已无法按该价格在同一地段购买同类房屋，给梁先生造成了损失。

参考评估机构的评估价格及梁先生已支付的咨询服务费、按揭代理费等造成的损失，法院判定发展商须向梁先生赔偿15.88万元。对此判决，梁先生表示十分满意：“加上发展商返还的定金，自己等于拿回了房子现时售价的价差。”

律师说法

购房者主张房屋价差损失合法合理

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师认为：

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

而第一百一十三条第一款则规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

在上述案件中，发展商主张其解除认购书的行为即便违约，也只应该适用定金罚则。但是，即便其双倍返还10万元定金，也不足以赔偿购房者梁先生因房屋升价、已无法按原价格在同一地段购买同类房屋的损失。根据前述法律规定，发展商应该按房屋价差的金额赔偿梁先生的损失。