地铁开通楼价涨10万，“一房二卖”钱没捞到还惹官司

文/羊城晚报全媒体记者  邓伟东

个案回放

继承手续未完善，交易一拖就是10个月

陈女士早年结婚前在增城买了一套50平方米的小户型，婚后她在房产证加了老公的名字。怎知，结婚第三年丈夫不幸遭遇车祸突然离世，留下年幼的女儿和自己一起生活。

2018年年初，因为要供女儿就读民办中学，需要大量资金，陈女士打算把这套房子以35万元卖掉，筹措资金应付未来几年的开支。

放盘之后，很快就被买家张小姐看中，陈女士告诉张小姐，房子目前还登记在自己和已去世的丈夫名下尚未析产，但其向张小姐保证在一周内解决涉案房屋的继承权问题，同时还保证涉案房屋的产权和过户都没有问题，可以在合同中约定保证产权纠纷的约定，于是张小姐支付了2万元定金，双方签订了买卖合同。

然而，其后，陈女士迟迟未完成该房产的继承手续，因其过世丈夫的父母和自己的女儿都有继承权，经过多次协商，其过世丈夫的父母作出了放弃继承的公证声明，房产变更为陈女士和其女儿共有，陈女士占75%份额，其女儿占25%份额。

这其间整整过去了十个月，买家张小姐多次催促，并通过中介公司发出《敦促函》敦促陈女士尽快履行办理过户登记的义务。

然而，计划没有变化快，就在这段时间里，陈女士房屋旁边的地铁线开通，楼价一下就涨了起来。她在附近的中介地铺看到，同类物业已卖到45万元。

加上有其他地产经纪不断游说，陈女士心动了，于是，在拿到产权证的一周后，她就在另一家中介公司的撮合下，以46万元的总价把房子卖给了新买家李先生。

而一直在苦苦等待的张小姐，知道此情况时，陈女士已与新买家完成网签手续。

张小姐气坏了，她马上联系当时的中介公司，带着双方交易过程中的全部材料，找陈女士理论。

陈女士则以自己生活困难，现在想多卖点钱帮补开支并无恶意为由，希望张小姐就此了事。张小姐傻傻白等一年，还错过了最佳入市时间，当然不理会陈女士的这套说辞，于是聘请律师把对方告上法庭，要求其承担违约责任及赔偿全部损失。

庭审结果

卖家严重违反诚实信用原则，应该受罚！

法院审理查明：双方在交付定金及签订《房地产买卖合同》之后，买家张小姐和中介公司曾多次通过口头和微信催促陈女士履行办理过户的义务，中介公司还向陈女士发《敦促函》，依然无果。

然而陈女士辩称，签订合同时房产尚未办妥继承析产，且涉及到自己未成年女儿有继承份额，当时自己无权签订该房屋的买卖合同，故该合同应为无效。

此外，买家张小姐和中介公司明知自己的房屋当时尚未办妥继承析产，仍与自己签订买卖合同，存在过错，责任不应全归自己。自己仅仅是因为家庭困难，想把房子卖高点价而已。请求法院驳回张小姐的全部诉请。

对此，法院认为：虽然在签订合同时尚未对陈女士去世丈夫名下房产份额进行析产继承，被告对涉案房屋无完全处分的权利，但陈女士作为涉案房屋的共有人，出售时并不必然导致买卖双方签订的《房地产买卖合同》无效，故陈女士关于与张小姐签订的《房地产买卖合同》无效的抗辩，于法无据，法院不予采纳。

在双方签订的《房地产买卖合同》仍在履行过程中，尚未协商解除的情况下，陈女士却将涉案房屋再转售他人，其行为已构成违约，理应承担相关违约责任。

法院参考地产估价顾问公司出具的《报告书》，涉案房屋于2019年6月的市场价格为46万元，可见涉案房屋的市场价值的确上涨，涉案房产交易因被告陈女士违约导致合约无法履行，同时违约金确实不足以弥补因其违约而造成的损失，张小姐主张业主陈女士赔偿房屋差价损失亦属合理。

兼顾买卖双方的实际履约情况，以及卖方违约的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院判决陈女士除按合同约定返还定金、支付违约金、赔偿律师费以外，还应向张小姐赔偿6万元价差损失。

律师说法

无权处分并不当然导致房屋买卖合同无效

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师指出：

《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

本文案例中，出卖人陈女士已与张小姐签约在先，之后还试图以自己在与张小姐签订合同时属于无权处分为由，主张合同无效。根据上述法律规定，其主张并不能得到法律的支持。

案例中，双方签订的房屋买卖合同是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法有效，双方当事人均应恪守履行。

而出卖人陈女士为取得更高的卖房款，不惜一房二卖，其违约行为造成了守约的买受人的损失，根据法律规定和合同约定，不仅需要承担返还定金、支付违约金、赔偿律师费及承担大部分诉讼费用外，还需要赔偿房屋的价差损失给买受人。所以说，房屋交易中不诚信的行为并不可取，还是不要动歪脑筋，想着打法律的擦边球。其实，一步走错，很可能得不偿失。