地价8000多元/㎡，为什么这里楼价能卖“6万+”？

文、图/羊城晚报全媒体记者 梁栋贤

近期，广州市黄埔区长岭居板块意外地成了广州楼市的明星。

5月22日，黄埔区遭遇暴雨，当区内很多楼盘业主争相晒出自家“水景”照片时，长岭居板块楼盘却是难得的干爽，几乎成了业主口中的“安全岛”。

而5月20日，长岭居一宗距离地铁站仅约600米的靓地却以底价成交，折合楼面地价仅8302元/平方米，让不少人大呼“看不懂”。因为这个地价远低于黄埔区最高的住宅地价（2016年8月，中冶置业在长岭居创下27273元/平方米的楼面地价纪录），也远低于另一宗距离地铁站更远地块的地价（2018年12月，五矿地产竞得的楼面地价为1.35万元/平方米）。

是楼市整体大环境使然，还是长岭居板块太弱了，又或是开发商整体走宝了？

青山夹路，“逼”出来的高端住区

目前，黄埔区在售的一手楼盘主要集中在三个板块：西部和天河区距离最近的科学城-黄埔区府板块，中部长岭居板块，北部邻近白云、从化、增城的知识城板块。

在广州第二产业大区——黄埔区当中，长岭居是一个独特的存在，该板块规划定位为广州东部山水新城生态宜居示范区，具有高端居住、研发总部、疗养度假、生态休闲、先进制造五大功能。

为什么长岭居定位如此独特？这和当地的地理条件有很大的关系，其主干道永顺大道两旁有不少山地，自然水体丰富，这种丘陵地带，不太适合大规模地发展工业，倒是适合开发成景致不错的住宅社区。

锦上添花，已建成3所公办名校

当然，要建成高端居住区，光有山还远远不够。按照此前公布的长岭居规划，这里至少有21所学校，还有3家医院，预计约23万人在此居住。

学校方面，长岭居内已经建成并开学的名校不少：二中系的广州开元学校、铁一中系的铁英学校、北师大系的北师大广州实验学校，还有达尔文的母校——修仕倍励国际学校和南方中英文学校等民办学校。

从今年黄埔区公布的义务教育阶段招生政策来看，只要满足人户一致的需求，板块内已经交楼的商品房业主子女，基本能入读长岭居小学、北师大广州实验学校（小学部）、开元学校小学部或铁英小学，而上述各公立小学的毕业生，基本能入读开元学校、铁英学校、北师大广州实验学校初中部。

医院方面，广州医科大学附属妇女儿童医院预计最快在今年年底建成，明年开业。此外，前海人寿今年3月27日在该板块拿下一块医疗用地，未来将建设医院和康养项目。

交通方面，长岭居板块也在不断完善当中。除了已经开通的地铁21号线在板块西端入口处设置长平站以外，黄埔有轨电车一号线也已经进入不载客试运营阶段，首段预计在今年7月运营。这条有轨电车线路将串联起长岭居大多数在售一手楼盘，首段可实现与地铁21号线的换乘，未来全线开通后，还可在水西站接驳地铁7号线、21号线，在香雪站接驳6号线。

产品多样，单价从“2万+”到“6万+”

长岭居板块的楼盘，多多少少都有山景资源，不少楼盘就修筑在坡地之上，景观资源丰富。

无论是在售的实地常春藤、五矿·壹云台、中冶·逸璟台、龙湖·揽境，还是已经售罄的万科山景城、保利越秀·岭南林语等都有山景。即使遭遇暴雨，长岭居各楼盘基本无恙，这也得益于其半山之上的地理位置。

虽然同是山景楼盘，长岭居的楼价却是丰俭由人，整个板块楼价呈现西高东低的特点。在售一手楼盘当中，最便宜的是实地常春藤，洋房折后单价2.6万元起；贵一点的龙湖·揽境，洋房单价2.9万-3.2万元。

五矿·壹云台在今年五一前开盘，目前在售158-165平方米的叠墅，单位总价730万-1100万元，折合单价约5万元。

黄埔区地价最贵的中冶·逸璟台是目前距离地铁站最近的一手楼盘，在售的小复式单位单价4.5万-5万元；即将推出的联排别墅，建筑面积约230平方米，现场销售人员称“单位总价估计在1500万元以上，折合单价六七万元”；想看别墅样板房？门槛很高，“要验资500万元才能看楼”。

新拍地块，有望补齐商业短板

这么好的地方，为什么上周拍出的地价那么低？要知道，这宗地距离地铁21号线长平站仅约600米，旁边是黄埔有轨电车一号线羌洞站，与地铁站的距离比同板块所有一二手楼盘都要近。

实际上，这是一宗商业兼容住宅用地，住宅只占建筑总面积的40%左右，需配建幼儿园、超市等，还要建计容面积不小于8万平方米的综合商场，项目建成后，竞得人须自持综合商场，持有年限与商业用地土地出让年限一致。如今，这宗地由广州开发区投资控股有限公司持有，与其说这宗地卖得便宜，不如说是政府希望在这宗地上补齐长岭居目前的商业短板。

目前，长岭居的商业短板非常明显。去年5月，万达曾经拿下有轨电车岭福车辆段以西地块，计划建设商业项目和医院，最终却被退回，并于今年3月重新引入前海人寿，将兴建医院和商业设施。假若这两宗地建设进展顺利，则有望补齐长岭居商业配套的短板。