无预售证卖楼，买家可向发展商讨要双倍已付房款吗？

文/羊城晚报全媒体记者 邓伟东

个案回放
认购书=商品房买卖合同？

经朋友介绍，杨小姐在花都区某楼盘买了一套提前认购的一手楼，面积126平方米、总价140万元。因价格比较优惠，开发商要求一次性付款：七天内交38万元，剩余的102万元房款于2019年9月9日前付清，并约定在签订认购书后七天内双方签订《商品房买卖合同》。

杨小姐依约支付了首期购房款38万元后，多次要求发展商按约定签订正式的《商品房买卖合同》，但对方迟迟未能履行，后来楼盘工作人员告诉她是因为楼盘尚未取得商品房预售许可证，所以签不了正式合同。

杨小姐一怒之下把发展商告上法庭，她提出：虽然双方此前签订的只是认购书，但该认购书已具备了《商品房买卖合同》的主要内容，且开发商已收取了自己38万元首期购房款，因此该认购书应认定为《商品房买卖合同》。

而且发展商故意隐瞒楼盘尚未取得商品房预售许可证的事实，因此认购书应依法认定为无效合同；同时请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，请求法庭判决发展商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

庭审结果
涉案认购书不等同于《商品房买卖合同》

该案经开庭审理，法院认定：原、被告之间签订的认购书合法有效，但该认购书不能被认定为《商品房买卖合同》。杨小姐提出发展商故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情况，但并未举证证明。而在发展商销售人员告诉她这套物业的商品房预售许可证可能要在10月份才能办好的情况下，她仍继续支付购房款，足以说明被告并不存在刻意隐瞒的事实。

基于双方并未签订《商品房买卖合同》，杨小姐要求发展商按其已支付购房款承担赔偿责任的依据不足，法院不予支持。

由于涉案房屋未取得商品房预售许可证，无法签订《商品房买卖合同》，且双方均同意不再继续履行合同，发展商亦同意退还杨小姐已支付的38万元购房款，因此，法院判决被告返还杨小姐已支付的38万元购房款，驳回了杨小姐其他诉讼请求。

律师说法
商品房预售许可证系针对订立商品房预售合同的强制性规定，不适用于认购书

广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师分析指出：

1.《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应订立书面《商品房买卖合同》，并规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容。

上述案例中，买家杨小姐主张双方签订的认购书应认定为《商品房买卖合同》，但法庭调查显示，该认购书订立的条款并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，因而不能被认定为《商品房买卖合同》。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得商品房预售许可证的买卖合同应认定为无效合同。同时根据该解释第九条规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

上述案例中，杨小姐要求发展商按其已支付房款38万元赔偿其损失，但根据前述法规，可知适用该规定的前提必须是买卖双方已经签订《商品房买卖合同》，而案例中双方仅签订了认购书，未成立商品房买卖合同关系，不能适用前述规定，故而杨小姐该要求不能得到法院支持。