黄埔中央城：单价3万元起，搅动一池春水

文、图/羊城晚报全媒体记者 梁栋贤

端午假期，一手住宅起步价3.6万元/平方米的广州黄埔科学城板块迎来了竞争者——黄埔中央城6月27日开盘，最低价接近3万元/平方米。

行家分析认为，该楼盘选择以较低的价格入市，一来是因为首推产品所在楼栋有劣势；二来该项目货量大，开发商意图以低价赢得销售开门红。

从2017年开始，广州黄埔区一手住宅成交连续两年位居全市第二，去年却降至第三，究其原因，缺货可能是其中之一。中国指数研究院的数据显示，2018年、2019年以及2020年前五个月，黄埔区的住宅成交量都大于供应量，黄埔区一手住宅库存量持续下降。

不过，近期随着一大批像黄埔中央城这样的旧村改造项目推进、入市，黄埔区一手住宅市场缺货的情况将可大大缓解，未来也将在很大程度上改变整个黄埔区楼市的格局。

近两年半来 黄埔区楼市一直很缺货

别看合并之后的黄埔区辖区范围不小，但近几年来，由于一手住宅成交量大，一直很缺货（详见下表）。

数据显示，看似“地盘”很大的黄埔区，除了2017年的供应套数比成交套数略多以外，2018年之后一直处于供不应求的状态。

黄埔区楼市的潜在需求有多大？去年，黄埔区户籍人口增加了3.46万，涨幅达6.56%，不管是涨幅还是增量均为全市各区之最，同期常住人口的增量也有3.71万之多，如果这些“新黄埔人”都选择在黄埔区买房，按每户3个人计算，每年黄埔区的住宅需求量就达到1万套以上。而且，去年年底黄埔区出台了人才住房政策，今年5月28日发布了这一政策的细则，“半年社保+本科学历”就能在黄埔区购买一套商品房，让外地户籍人口置业黄埔的可能性大增。

住房政策的调整，对黄埔区一手住宅销售拉动明显。网易房产监控的网签数据显示，今年截至6月25日，黄埔区一手住宅网签量位居全市第二；而去年同期，黄埔区仅位居全市第四。

实际上，外地户籍人士在黄埔区置业不但有可能，而且有动力，自黄埔、萝岗合并后，黄埔区已经连续四年GDP排行广州各区的“老二”，仅次于天河区，黄埔区教育、医疗设施的完善速度在全市各区当中也名列前茅。

2020年上半年 旧改项目接近去年全年

近几年，黄埔区一手住宅很缺货，不过，随着大批旧改项目的推进，这一状况将会陆续得到改善。

光是6月，黄埔区就新公示了三个旧改项目。这三个旧改项目均位于老黄埔板块黄埔东路两侧，距离地铁5号线不算远，位置不错，规模也不算小。

其中，广州冶炼厂旧厂改造项目占地面积19.5万平方米、南湾村旧村改造项目占地面积55.08万平方米、港湾旧改项目占地面积14.54万平方米。近年来，黄埔区住宅项目的容积率多为3.3左右，即便扣除回迁面积和部分商业面积，以2的容积率来计算，上述旧改项目也有望为黄埔区新增近160万平方米的供应量。

今年，黄埔区旧改发力明显。据不完全统计，截至记者发稿时止，黄埔区今年新增的旧改项目至少有6个，而去年全年也不过是8个（详见下表），老黄埔是今年旧改项目集中的板块。

为市场“解渴” 大型旧改项目陆续面市

今年才开始规划的旧改项目是“远水解不了近渴”？实际上，前几年动工的旧改项目，近期已经陆续推出新货。

位于科学城板块的大壮名城在去年国庆期间开盘，总建筑面积约150万平方米，而大壮名城仅为暹岗村旧改项目的一部分。同位于科学城板块的黄埔中央城在端午假期开盘，总建筑面积约270万平方米。而今年4月份开盘的时代印记，位于中新知识城北板块，总建筑面积也有近115万平方米。

光是上述三个超百万平方米级别的大型旧改项目，总建筑面积已经超过500万平方米，扣除回迁和商业项目后，也可以为黄埔区新增近200万平方米的一手住宅。200万平方米的新增供应量是一个什么概念？去年全年，黄埔区一共网签了42.7万平方米的一手住宅，也就是说，按照去年的消化速度，光是这三个旧改项目，就可以让黄埔区卖上四五年。当然，黄埔区此前的销售量受制于供应量，一旦供应量增加，成交量也有望水涨船高。

除了上述三个大型项目以外，黄埔区去年已有大塱旧村、宏岗旧村、姬堂村、黄登旧村、刘村、下沙村等八条村公示了旧村改造规划，假如进展顺利，也有望在明年陆续推出市场。

另外，黄埔区还有13个项目去年已经动工，不少项目位置都不错（详见下表，部分项目因缺细节，未录入表格），光是这些项目，总建筑面积就超过1000万平方米，未来五到十年陆续释放出来的供应量将非常可观。