新品报价6万-12万元/㎡，海珠楼市要超越天河？

文、图/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞（署名除外）

海珠楼市的势头正变得越来越猛，新品吹风价低则6万多元/㎡，高则超过12万元/㎡，且各盘均称“预订情况乐观”。近期天河新盘也陆续亮相，报价6万+，在售盘主流售价5万+，难道海珠楼市势头要超越天河？

6万-12万元/㎡的吹风价，底气从哪来？日前，一场以“新海珠，新引擎，新活力”的海珠创新发展高峰论坛对此给出了答案。融合了城市更新的海珠创新湾规划建设，将成海珠区新的发展动能。

房企扎堆珠江后航道，多个江景盘陆续亮相

15年前，海珠区滨江东成为广州公认的江景豪宅区，其拥有的是珠江前航道资源，江畔花园、汇美景台、珠江广场、中信君庭、金海湾、海珠半岛花园等盘临江而立，虽然它们都是北向望江，但因地处广州中心核心地段，且产品品质受认可，也就成就了传统豪宅区的美誉。

15年后，仍然是海珠区，不过江景项目已经聚集到了珠江后航道，其楼盘之间的“亲密”程度虽不如滨江东，但数量上也不少。从后航道的西侧往东，有绿地越秀海玥、星汇海珠湾、时代大家、金融街融御、中海观澜府、珠光沥滘项目、天悦江湾等盘。这些项目中，有些偏向刚需群体，有些则定位高端。从现状看，时代大家和中海观澜府为全新盘，珠光沥滘项目则动作慢些尚未亮相。

这个位于海珠南岸的珠江后航道楼市板块，身价不菲。早在2013年5月，越秀地产就以24.6亿的地价、4.2万平方米的竞配建面积夺得海珠区南洲路大沙围地块，扣除保障性住房后楼面价达34590元/㎡，成为当时广州楼面地价最贵的宅地；四年以后，广州宅地最贵的记录同在海珠诞生。2017年3月，时代中国以55437元/㎡的楼面地价，在25家房企中杀出重围夺得海珠区石岗路地块。

目前，时代夺得的地块已变身“时代大家”亮相，单位面积都在192㎡以上，为三梯三户设计，售楼部吹风价约为12万元/㎡。距离该盘约2公里的中海观澜府一盘，产品相对丰富些，单位面积从90-190㎡不等，已开始接受认筹登记，吹风价为6万-7万元/㎡。至于在售的天悦江湾一盘，产品则为复式设计，售价约8万元/㎡。

融汇城市更新的海珠创新湾，更具想象空间

海珠后航道上述新盘开出上述价格，除了有自然资源的支撑、地价支撑外，各项目所在的海珠创新湾片区，也是其底气所在。

各项控规已获通过的海珠创新湾片区，东接琶洲地区东部，紧邻生物岛和大学城。具有长达20.5公里的江岸线，与珠江前航道构成海珠滨水闭环，定位为新城市中轴线南段滨水生态、科技创新集聚区。规划将统筹布局教育、医疗、卫生、文化、体育、交通等公共服务设施。

整个海珠创新湾目前还有两大城市更新项目，一为沥滘片区，二为石溪片区。两者都位于海珠区中南部，是海珠创新湾中段，也是海珠区南部重要的门户区域。随着两大片区城市更新的持续推进，未来海珠创新湾的城市面貌、产业、交通将得到显著提升。

中山大学教授、中大珠三角改革发展研究院副院长丘海雄认为，与琶洲互相分工的海珠创新湾将规划发展为广州智能应用创新中心与广佛体验消费商圈，其服务范围将辐射“一江两岸”地带，成为承接广州城央高净值人群的消费、娱乐、居住等需求的高地。海珠创新湾将依托突出的战略地位和夯实的产业基础，成为继琶洲之后的下一个产业风口。

华南理工大学广州学院建筑学院院长赵红红认为，如今的珠江前航道开发已接近尾声，土地资源也日渐匮乏。“后珠江”人居时代将在大湾区背景下成为人居价值制高点。根据规划，海珠创新湾与城市轴线南段以及海珠区的珠江经济带、创新带和景观带交汇，占有广州市区珍贵的南向江景资源，加上有国家级湿地公园、海珠湖、优越的碧道环境等生态环境与景观资源的加持，都是广州其他中心城区不可复制的优势。

当然，值得一提的是，目前海珠在售的高价盘多半是有江景资源的，而天河区目前货量较多的一手楼盘则位于比较边缘、和黄埔比较近的天河东部或北部。早在前几年，天河就已经出现过报价约20万元/平方米的江景住宅，去年天河公园旁的一手住宅报价也在10万元/平方米左右。海珠区楼盘的报价真要超越天河，还尚待时日。