广州二手房参考价出台十二时辰：高价房源下架，信贷现连锁反应

文、图/羊城晚报全媒体记者 徐炜伦 陈玉霞（署名除外）

8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（下称《通知》），公布了广州市首批共96个热点区域住宅小区二手住房交易参考价格，这些价格基本在今年的市场成交价的70%-80%，一时间引起了业内及市场热议。

羊城晚报全媒体记者9月1日走访数个热点区域住宅小区发现，不少中介地铺已经紧急撤下房源价格。1日傍晚，记者注意到，贝壳等中介网站也下架了成交数据，中介称大部分放盘的业主正处于观望状态。

专家认为，制定二手房参考价会引导业主和中介挂牌价，斩断挂牌价推动买家市场预期、拉动成交价上涨的循环；预计未来三个月二手房成交量会有明显下降。

现场走访

中介机构线上线下撤价格，有业主表示不愿放盘

《通知》发布后，市场各主体是否会执行参考价？业内议论纷纷。据记者统计，首批公布的热点区域住宅小区中主要分布在天河区（54个）和黄埔区（23个），其余分布在番禺区（8个）、海珠区（7个）及越秀区（4个）。

以天河为例，涉及的不少小区位于珠江新城核心地段。例如保利心语花园、中海花城湾，参考价分别是96957元/平方米和92641元/平方米，与中介平台上挂牌最高十八九万的单价相比，可谓“腰斩”。

据克而瑞数据统计，首批96个小区公布的交易参考价基本在今年的市场成交价的70%-80%，但与2020年全年的单盘成交价较为接近。

近七成小区的参考价，与其2020年的二手成交价对比变化在下跌10%至上涨10%左右，其余楼盘涨跌微大。换言之，进入2021年，首批公布参考价的96个小区二手房成交价格上涨明显。

羊城晚报全媒体记者走访珠江新城板块发现，不少中介地铺在9月1日紧急撤下房源信息或用“惊喜价”等字眼代替房源具体价格。保利心语花园周边中介地铺一中介表示：“目前大部分放盘的业主正处于观望状态，若非急需资金，不会轻易降价，《通知》对市场影响暂时不明显。”该中介透露，保利心语花园二手房价格均价仍在14万-15万元/平方米。

而在走访隽峰苑小区外的一家中介地铺时，房源信息暂未撤下，记者看到隽峰苑放盘的二手房价格在10-15万/平方米，与参考价80747元/平方米仍有不小差距，即便如此，中介表示支持实施参考价，称“未来一年价格肯定会有回落，但降价幅度不一定有指导价这么大”。

就在走访过程中，隽峰苑一名业主来到该地铺表示正准备放盘的房子暂缓放盘，“昨晚看到消息后今天马上过来了，降价这么多是不会卖的。”

越秀区首批公布二手住房交易参考价格的4个小区均位于东风东路一带，附近有东风东路小学、育才学校等知名学校，这4个小区二手房参考价为6.9万-8.2万元/平方米，而中介平台显示挂盘均价都不下10万元/平方米。羊城晚报全媒体记者走访发现，中介地铺已难以找到这4个小区的房源信息，但其他小区仍正常展示。

一名中介表示，过来置业的群体大部分都为了孩子能够入读周边学校，有入学资格的房源需求旺盛，不必担心降价。另一名中介更直言：“自去年6月至今，有房子价格上升了1万元/平方米，目前《通知》的细则未出，一切都按原来的操作。”该中介表示，有入读周边学校资格的房源转手周期较短，价格坚挺，卖家是不会降价出让的。

关于买家担心银行按照参考价评估贷款金额相关事宜（即贷款金额下降，成交价不变，首付增多），中介还表示“有办法按成交价申请贷款，不必担心首付门槛提高。”

《通知》还提到，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。

9月1日傍晚，记者发现，线上中介平台贝壳、链家二手房“查成交”功能下架，已经公布参考价的96个小区都无法查询到均价，这些小区的在售房源只剩零星几套或全部下架。

不仅如此，在这两个平台上的广州所有的二手房小区均已查询不到过往的成交记录。

专家观点

“炒房致富”远去，未来三个月是中介艰难期

在记者走访的过程中，中介对政策的心态各有不同。有中介表示支持，并称若真的降价，会吸引更多买家，而更多的中介则认为该政策出台，势必会导致成交量下降，业绩受损。

事实上，在《通知》发布之前，广州二手房网签数已有下降趋势。据广州市房地产中介协会发布的数据显示，今年8月（统计周期为2021年7月26日至2021年8月25日，下同），全市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数和网签面积分别为8535宗和82.17万平方米，环比分别下降4.23%和3.10%，同比分别下降44.11%和43.32%。

按揭付款比例（按网签宗数计算）方面，据广州市房地产中介协会数据，8月广州市中介促成二手住宅按揭付款比例环比下降2.66个百分点至53.11%，已连续第五个月出现环比下降。

记者致电广发银行广州分行某支行业务经理得知，广发银行广州市内所有支行都会将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一。

而民生银行广州分行某支行业务经理则表示，目前贷款审批流程较为复杂，政策刚出不久，是否执行二手房参考价申请贷款需要看实际情况而定。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，如果二手房参考价应用到银行的按揭贷款业务当中，势必对广州的二手住房交易产生重大冲击，这在当前房贷利率提高、房贷审批周期大幅延长的背景下可谓雪上加霜，市场调整和行业调整在所难免。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一手房限价是当下趋势，但这会导致二手房和一手房价格倒挂，结果就是“打新热潮”。实施二手房参考价可以引导业主和中介挂牌价，斩断挂牌价推动买家市场预期、拉动成交价上涨的循环。

中原地产广州项目部总经理黄韬表示，自广州楼市“421”新政出台后，珠江新城等热点区域的二手房价已有下降趋势，但总的来说依然是“升多跌少”。二手房指导价的出台是“稳地价、稳房价、稳预期”的具体举措，对促进房地产市场良好发展会起到一定的作用。

黄韬认为，按照以往的经验，如果持续三个月成交量下降，价格就会受到影响，因此预计未来三个月至六个月，二手房价会出现一定的下降。黄韬说到：“在这三个月内会对地产中介公司带来较大的影响，要熬过这段艰难期。但并不代表过于悲观，而应该从长远的角度看，为一个更健康的市场做调整和准备。”

肖文晓表示，在“房住不炒”的大政方针下，未来商品住房一定会更多地回归居住属性，它的投资属性会被弱化，“炒房致富”的故事正在远去。

政策方向

二手房参考价目的在于稳定市场预期

就在《通知》发布当天（8月31日）下午，国务院新闻办公室官网发布国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会的图文直播内容。住房和城乡建设部副部长倪虹在回答记者提问时表示，要保持房地产市场平稳健康发展，就要规范好房地产市场秩序。受利益驱使，个别房地产市场主体铤而走险，扰乱房地产市场秩序，违法违规行为时有发生。希望通过三年的时间，实现房地产市场秩序明显好转。

国家统计局最新数据显示，今年7月，在一线城市中，广州是一手房、二手房同比涨幅均为最高的城市，一手房同比上涨10.9%，二手房则同比上涨12.2%。

据广州市住房和城乡建设局发布《通知》政策解读，建立二手住房成交参考价格发布机制，是贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施，有利于进一步提升广州市二手住房市场信息透明度，为二手住房交易提供市场参考，规范交易秩序、稳定市场预期。

今年以来，包括深圳、上海、成都、东莞、西安等全国多个城市已陆续实施二手房参考价，多数城市的二手住宅市场在实施参考价后成交量有明显下降。

据广州中原研究发展部统计，从可比城市情况来看，二手市场相对成熟的深圳、上海，短期内成交量下跌幅度介乎30%-60%之间。

此外，国家统计局数据显示，深圳自今年2月公布二手房参考价后，二手房价上涨幅度逐月回落，在5月至7月均出现价格环比下跌的情况。