广州楼市：指导价促成交 却有近六成项目去化率低于30%

文、图/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞 梁栋贤 徐炜伦

在持续的楼市调控中，广州国庆长假档期的一手住宅行情表现较9月份相对活跃。一方面是因为国庆档期的供应量充足，二是因为指导价政策“发威”，不少新品售价比以往的吹风价要低。

从实际情况看，虽然一些楼盘推新的去化率能达八九成，但据合富辉煌、中原地产等专业机构统计可知，更多楼盘推新的去化率均低于30%，可谓成交平平。

四季度也是房企收金冲刺阶段，广州楼市仍将持续分化，以价换量的状态或将持续。

全市推新去化率约50% 成交严重分化

羊城晚报全媒体记者从合富研究院、中原地产、中地行等专业机构信息统计得知，国庆档期内广州共有超40个楼盘有较大的推新动作（其中16个是全新盘），新推货量超7000套，是近五年同期纯新货货量的最高峰。包括荔湾、海珠、白云和黄埔等在内的中心区成为此次供应主角。

多盘的货量及人气充足，为开发商换得了不错的成交量。

例如中海观云府首推312套，开盘当天据称成交了240套；万科金域曦府从9月29日首开至今共推出两批单位，据称有3000多组买家登记，成交超过1000套；推新货的融创翔龙广府壹号，销售人员介绍一天也有20套左右的成交……

但部分热点楼盘之旺，并不代表全市楼市行情。

合富辉煌统计显示，国庆期间全市楼盘推新去化率为40%-50%，有近六成的项目，其去化率在30%以下。

在广州中原研究发展部的统计中，荔湾花地湾板块去化率最高，达约92%，番禺汉溪长隆、海珠南洲、白云的白云湖等板块新货首日去化率都超过70%；但南沙的万顷沙、增城的永和、从化的江浦等板块的去化率则在10%-30%幅度。

值得一提的是，在部分楼盘获得较旺人气和成交的背后，是采用更多营销组合拳带动人气的结果，比如推出特价单位、加大一二手联动投入和推出灵活首付等措施。

比吹风价更低的指导价吸引买家入市

为稳定市场，今年4月3日开始，广州市就强调“全面加强商品房价格备案管理，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。”

国庆档期，可谓实施指导价政策后的第一个大长假楼市档期，不少楼盘的开盘价因执行指导价政策，比起初的“吹风价”低了不少，提高了买家的接受度和下手速度。

以广府壹号为例，前些时候推售的1-5栋，售价普遍已超5万元/平方米，而目前推售的新货，北向两房单位售价约4.4万元/平方米，南北对流的三房价格则越4.6万元/平方米，不过销售人员坦言，新货售价低除了和指导价有关外，其装修标准改用的是“简装”。

越秀和樾府目前的主推单位售价约6.2万元/平方米，与前期价格相差无几，但其同时推出了一批单价5.7万元的低楼层单位。据销售人员介绍，类似的单位此前要卖5.9万元/平方米。

金域曦府此次在国庆期间热卖，售价从5.3万-6万元/平方米，比此前吹风的5.8万元/平方米左右要有惊喜。在该盘，来自越秀区的方小姐告诉记者，她计划购置一小单位自住，不过目前可选单位只剩10多套，以最低价的西北向13楼单位计算，75平方米的两房总价约423万元，单价约5.6万元。

合富研究院数据显示，中心及近郊片区的新货以“贴合指导价”的价格入市获得了较好成交，该片区整体售价环比相对平稳，荔湾、白云两区的小部分楼盘让利促销，幅度约5%，而番禺部分板块个别去化缓慢的项目推售一口价单位，让利幅度为5%-10%。

但在增城、从化等远郊板块，因库存压力大，据统计约有30%的楼盘价格环比下调。国庆期间，增城多盘降价推新和推出“一口价优惠”，个别项目让利幅度超过25%。相对来说，南沙板块的价格环比则相对稳定，零星个盘有小幅让利。

10月楼市热度有望延续 楼盘将持续分化

从国庆期间的看楼者登记情况看，一些开发商表示，在政策稳定的情况下，他们对国庆后的楼市仍持续看好，10月份广州楼市仍会维持相当热度。

据了解，在国庆期间开放样板房并接受咨询登记的楼盘将会在国庆后正式推售新货，这其中有多个热度较高的新盘和上半年的畅销盘，如荔湾的广州滨江上都、天河的珠江花城和天河壹品、海珠的中旅天宸府、黄埔的万科城市之光和升龙学府上城、番禺的龙湖金地天峯等盘，它们各自的货量都不小，从目前咨询登记的情况看，只要其开盘价出价合理，这些项目开盘都有望获得较好的成交。

不过，也正因为10月份开始的广州楼市供应量依然充足，甚至是同个板块楼盘间的“内卷”情况也严重，而这个阶段也是开发商收金冲刺业绩的阶段，故楼盘间的竞争也会更加激烈。一旦竞争激烈，楼盘和房企间的分化程度也将加大，部分热销的楼盘将会持续热销，一些成交缓慢的楼盘则预计会加大促销力度增加成交。某国资背景营销负责人对羊城晚报全媒体记者坦言：“今年已过去四分之三，但公司业绩还有一半没完成。”

广州中原研究发展部预测，调控持续的背景下，在增城、花都、南沙等外围区域，部分通勤、配套条件较缺乏的项目将会积极“以价换量”，或提高佣金加大一二手联动卖楼，已让自身更好地“活下去”。