存量时代商用物业如何获得新机？

文、图/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞

要面对新增的商用物业，存量商用物业竞争无疑将更大，包括商铺、商场、裙楼商业、园区物业乃至写字楼等在内的商用物业该如何才能获得新商机？

日前，在一场以“重生-破局存量资产”为主题的论坛中，业内人士认为，通过精细化运营释放资产价值，将成为行业重生的关键。

新增供应持续 存量竞争加大

商品住宅的竞争不小，商用物业竞争同样如此。就存量的商用物业来说，其对手不仅有存量物业，还有新增商用物业。

以写字楼市场为例，专业机构戴德梁行预计，从2022年开始，在每年30-80万平方米的新增供应下，至2025年广州写字楼总存量将达841万平方米，这些都需要不断有商户进驻。

商业体的竞争也不小，至2025年，番禺、海珠和越秀等区域仍将有超过65万平方米的新增零售商业体供应，总存量将有629万平方米。该行报告显示，今年前三季度虽然过半的商业体空置率下降，但也有超过四成的购物中心空置率走高。一位商业人士坦言，随着电商兴起，服装品牌在购物中心内的面积需求量不断下降，“原来服装品牌在购物中心中占比30-35%，现在只有5-10%。”

广州市楼宇经济促进会副会长龚元表示，未来随着高端商务写字楼和产业园区产业链的快速增长，商用物业存量市场将呈现多元化竞争和发展趋势。

创新运营 让商用物业获得更多机会

在业内人士看来，和增量时代相比，存量时代物业的特点是低杠杆、低回报、长周期。对于存量商业体的生命力，专业人士认为创新运营非常重要。

广州乐晟商业经营管理有限公司董事长雷易群认为，存量资产的一大价值就在于运营。他表示，随着消费群体习性的改变及行业竞争加剧，购物中心的业态组合需要有变化，品牌也需不断更新换代，更需为消费者提供多元化和体验感的消费场景。雷易群还介绍，运营者可以根据市场变化更新运营思路，例如有些商业体可以改造成“迷你仓”，或是菜市场，“只有满足客户需求，同时做出差异化，才会得到客户的青睐。”

发掘市场、迎合市场需求，商用物业就有机会体现更大价值。瑰悦联合创始人陈昱彤介绍，瑰悦是一家专注做服务式公寓的企业，他们会选择有地段优势的商用物业并将其重新设计，打造出融合酒店设施和公寓家庭特色、满足中长期居住的产品。她认为，运营商业体，对客户群体的定位和他们的需求都必须准确把握，最终用特色和优质服务实现对存量资产管理的收益最大化。

龚元认为，创新很重要。“存量资产的创新与转型如箭在弦不得不发，前提是通过‘摸底数、盘资产、促活化、提效能’争取做到有的放矢。”他认为，存量资产在未来的创新包括但不限于模式重塑、科技驱动、生态营造，更将体现在体制优化、思维升维、研发应用、政策支撑等方面。

广东中盈产业发展有限公司总经理黄少麟对新兴行业研究较多，房地产智能化、灵活办公等都是他认为比较有可能的未来发展方向，而直播、电商等不断变化的新需求，也是运营存量商业体可以考虑的大方向。