警惕“使用权公寓”，白云区金沙洲这个地铁盘有风险

文、图/羊城晚报全媒体记者 徐炜伦（署名除外）

近日，白云区金沙洲一个商业项目被官方点名。据广州市白云区住房建设和交通局发布的《关于租赁“金沙洲一号商业楼”的风险提示》（以下简称《风险提示》），“金沙洲一号商业楼”（项目公司自命名为滨江壹号）土地权属人为广州市白云区金沙街沙凤经济联合社（以下简称沙凤村）。广州利都投资有限公司（后更名为广州市盈升泰商业管理有限公司）承租获得该土地开发运营权，后与广州昊天置业有限公司签订《合作协议》共同运营管理。

《风险提示》显示，该项目规划设计无独立双层结构内容，土地和后期建成的物业权属人为沙凤村，合作期满后将归还沙凤村。目前，该项目还处于基坑施工阶段，未取得竣工验收手续。

简单来说，“金沙洲一号商业楼”项目的开发运营商并不是土地权属人，而“购房者”在这里花钱“购买”的公寓实质上只是向土地承租方（即目前的开发运营商）支付租金获得使用权，该项目的公寓是妥妥的“使用权公寓”。

实地探访：
项目位置优、价格诱人，但无独立房产证

为什么金沙滨江壹号会备受“购房者”关注？羊城晚报全媒体记者前往该项目了解到，该项目交通便利，位于金沙洲路以北，环洲二路以南，彩滨中路西侧，为地铁上盖项目，紧邻地铁6号线沙贝站B出口，据销售人员介绍，该项目公寓楼栋距离江边60-100米，也是可望江项目，目前该项目推出33-100㎡的复式公寓产品，总价55万元起（均价1.6万-1.9万元/平方米）。

与周边其他的项目对比来看，广州城投·保利金沙大都汇公寓均价约2.2万元/平方米，而周边二手住宅单价为2.8万-4.8万元不等，金沙洲目前的一手住宅项目单价则要4万元以上，可见该项目价格较为诱人。上述销售人员还表示：“该项目使用权为30年，承租人没有独立房产证，但合同都是有法律效应的。”

该项目产品之所以便宜，还与其实质为租赁使用有关。《风险提示》提到，广州昊天置业有限公司对外签订物业使用权转让合同的行为实质为租赁行为。《民法典》第七百零五条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”需谨慎签订租期超过20年的租赁合同，超过法定年限的相关权益将不受法律保护，其他提醒还包括无法按时交付的风险、慎防“长收短付”风险、注意识别“租金贷”“现金贷”、核查租赁用途是否与产权证一致等。

律师提醒：
注意租赁的支付方式，避免“钱房两空”情况出现

记者了解到，为有效缓解房屋租赁压力，近些年来，国家大力推进集体建设用地建设租赁住房项目，广州作为第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，出现了白云区钟落潭长腰岭村地块等试点项目。

据广州市白云区住房建设和交通局的发布记录，近两年类似的风险提示并不少，如《关于租赁“吉利·学府名城”的风险提示》《关于租赁“派特斯小镇”的风险提示》等。

既然是官方支持的方向，为何还要多次发布风险提示呢？

羊城晚报全媒体记者咨询了北京金诉律师事务所主任王玉臣，王玉臣律师表示，首先要区分好房屋所有权和使用权，前者包括占有、使用、收益、处分四大基本权利，使用权只是属于其中一种，“使用权公寓”实际上是不能买卖的，并不能通过买卖取得所有权，与正常的房屋买卖有本质的区别。其次，这种所谓“使用权买卖”实际上是租赁行为，而租赁的最长保护期限是20年，超过20年的部分，约定时间再久远也是无效的，对双方没有任何约束力。

《关于租赁“金沙洲一号商业楼”的风险提示》显示，土地承租方按季度支付租金获得该土地40年（2014年10月1日——2054年8月31日）的开发运营权；慎防“长收短付”风险。

对此，王玉臣律师提醒：“租赁该公寓的市民务必要注意租赁的支付方式，是按月支付、按年支付还是一次性支付。这类公寓的出租方往往不是房屋的产权人，而只是运营方，如果承租人一次性支付过多租金，将来运营方跑路或爆雷，很容易钱房两空，这些年类似的纠纷早已屡见不鲜。”

王玉臣律师表示，即使是租赁也需要注意，承租的房屋是否属于可以用于承租的房屋，是否具有完备的规划手续、竣工手续，产权是否明晰等。比如没有取得规划许可的房屋是不能对外出租使用的，相关的租赁合同也是无效的。所以，在承租前对房屋的基本手续要进行审查，尤其是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和规划验收通过文件等。

“租赁时还要关注合同条款的具体约定，确认合同是否和宣传承诺一致，如果不一致，未来一出现纠纷，是要以合同为准的。承诺得再好，不能写入合同也是白搭。”王玉臣律师表示，同时务必要关注此类房屋的真正规划用途，是工业还是商业、办公、居住或农用等等，“现实生活中，不乏一些非居住用地建成的房屋打着公寓名义出租使用，这种做法实际上是违法的。”王玉臣律师说：“建议最好还是不要‘购置’这类公寓，更不要轻易选择租金贷等方式‘购置’。”