买房租房“跳单”也要“买单”！广州不少中介叹取证太难

文、图/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞

接受中介服务后，租客或买家直接找房东租房或买房，中介经纪能主张报酬吗？

近日，北京一中院首次适用民法典第九百六十五条关于“跳单”的新规定，开庭审理并当庭宣判了一宗“跳单”案：租户需支付中介居间费27000余元。

对于这个审判结果，广州多位二手房中介经纪人并未感到乐观，他们表示，由于难以提供实质证据，目前被“跳单”后维权仍较难。

多位中介表示曾被“跳单”

22日，记者采访了多位广州二手房中介经纪人，他们表示，“跳单”事件在业内并不少见。

从业十多年、已是某大行海珠分店店长的经纪黄小姐说，自己和同事们有被“跳单”的经历，“自己带着客人看了很多房子、和业主不断洽谈，整个过程为期三个月，但最终客人跑到其他中介行去成交了，我们都觉得挺委屈”。一位入行两年的知名品牌中介行的经纪胡先生告诉记者，自己最近一次被跳的单，是一套400多万元的住宅买卖单，佣金损失近9万元；而同事被跳的单更大，是700多万元的住宅买卖单。

房产中介经纪带客人看楼也要付出不少劳动

虽然多位经纪都说到自己有被“跳单”经历，不过也有经纪表示，整体来说，在广州的二手房市场里，“跳单”现象不算严重。“很多买家、租客、业主都会尊重我们经纪的劳动，有些交易成功后，他们还会很感谢我们。那些不讲道德的客户，算是比较少见的，”某大行天河分店店长彭先生说。

难以提供实质证据维权难

对于被“跳单”，上述经纪都表示，因为维权难，追讨佣金几乎就没成功过。

黄小姐说，自己和同事经历的被“跳单”，最终都因没有有力证据证明，只能不了了之。胡先生说，对于一盘多放的现象，经纪要维权很难，哪怕是自己公司有法务部，但都因经办人难提供实质证据，导致无法追讨。“比如客户来看楼时用其本人身份，但网签时用其他人的身份，我们查网签时也难以发现究竟是否同一单生意。”胡先生表示，对于独家放盘的房源，经纪们若被“跳单”，此时维权就相对容易很多，因此，独家房源的“跳单”现象是最少的。

“跳单”违约如何认定？

“跳单”，在广州业界也叫做“飞单”。民法典第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

“跳单”的认定标准有以下几个要件：首要条件是中介服务合同依法成立并具有法律效力；基础条件是中介人依约向委托人提供了相关居间信息或媒介服务，履行了居间义务；重要条件是委托人存在跳过原中介方而与第三方进行交易行为；核心要素是中介人的履约行为与委托人的最终缔约行为具有因果关系。

而“跳单”是否就等于违约？这是两个概念。

“跳单”，是委托人的一种法律行为，强调行为本身，不涉及法律后果的认定。“跳单”违约，是委托人为规避支付中介费用而恶意“跳单”，委托人的行为不仅构成“跳单”这一特定事实，还是违约行为，暗含违约责任之承担。因此，“跳单”与“跳单”违约的侧重点不同，前者强调的是一种法律行为，后者更侧重于，强调法律后果的承担。

符合这几项才构成“跳单”违约

在司法实践中，判断委托人是否构成“跳单”违约行为，主要在于以下几点：

1、中介方是否提供了房源信息或成交机会，积极依约履行媒介服务；

2、中介方是否为涉案房屋的独家代理，若否，委托人便有权另择中介方或者通过其他正当途径来获得居间信息；

3、委托人是否利用中介方提供的信息、机会等条件，如果委托人未利用该中介方提供的信息等条件，而是通过其他正当途径获得同一房源信息，则委托人有权选择报价低、服务好的中介公司促成合同的成立；

4、委托人主观上是否存在逃避支付佣金的恶意。（如委托人（买家）未提供证据证明其是从其他正当途径获得房源信息，却绕过中介方委托其亲人直接与卖方签约，可认为是属于恶意。）

文首案件原委：

小涛公司3年前联系委托一中介找房源。中介人员带小涛公司领导和经办人看了多套房源，后者同意租其中3套。次月小涛公司和中介人员建微信群。在群内，中介人员讨论了租赁细节，两天后将修改过的3套房屋租赁合同发到群里；并将修改后的合同发送给业主，在业主反馈后，将草拟的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》发给业主和小涛公司员工。

但最终，小涛公司与业主和另一家小昌公司签了这3套房屋的租赁合同及居间合同。这份租赁合同除租期起算日期和房租支付日期与前述中介公司提供的合同模板相差两天外，最重要条款均一致。前述中介公司遂起诉小涛公司“跳单”，要求其与房屋业主付居间服务费。

一审法院认为：原告中介公司虽未与小涛公司签书面居间合同，但存在事实上的居间服务合同关系，合法有效。该中介为其提供了居间服务，法院遂以房屋面积，判定小涛公司付原告居间费27000余元。因原告证据不足以证明其与房屋业主设立了居间服务关系，故其要求业主付居间服务费，法院不支持。