新时期如何选房？简单几招，新手不易“上错车”

文/梁栋贤

历史总是惊人地相似。“我现在还该买楼吗？”十年前，有朋友问了笔者这个问题，没想到如今又有人问相同的问题，更神奇的是，过去的答案现在翻出来，竟基本合用。

笔者认为，因迟疑而错失心爱居所的人不少，千金难买心头好，既是自住，就不要对价格想太多，住得舒心才最关键。作为最接地气的一线城市，广州中心城区的楼价水分不算大。更何况，楼市在分化，大盘涨不等于个盘涨，看准自家楼盘就好了。

随后，笔者告诉他自己的选楼经验。朋友按此方法选房，两个月后，大盘回暖，该楼盘价格上调了5%。

如今和十年前一样，自住买家最重要的是看准合适自己的产品，而且，当年对大市和个盘的判断方法如今仍大致合用，选楼说难也难，说易也易，只要找准对象，跟着走就对了。

置业跟着地铁走：多地铁物业领跑市场

十年前，地铁物业是房子价值的保证。如今广州已开通了十几条地铁线，在此背景下，且不说一些离地铁站还有两三公里的楼盘也敢称地铁盘，即便离地铁一公里内的楼盘，也不再物以稀为贵。

因此现在买楼要优先选多线路换乘站点，相比于普通地铁站，多轨交汇的TOD不仅出行方便，人气效应也更明显。据广州地铁的数据，2019年至2021年，年客流量最大的十个站点全部为换乘站，其中前三位雷打不动：体育西、珠江新城和嘉禾望岗。

体育西站和珠江新城站一个在全城购物中心最密集的商业旺地，另一个在全广州最大的CBD，进入三甲毫无悬念；嘉禾望岗的入围则很有意思，这里没有城市级的商业中心，亦无大型写字楼，人气高企的最大原因是三地铁交汇。

人气旺，不但使嘉禾望岗成为地铁客流量三甲，更使得周边楼盘的价格获得不小的涨幅。附近的标杆项目十年前一手楼单价不过1万元出头，但链家的数据显示，如今同一社区内最高的二手楼单价可达6万多元，涨幅让人咋舌。

已开通的地铁换乘站虽好，但楼价高让人难以下手？不妨选择已动工的站点。槎头TOD周边区域就值得关注。已动工的地铁12号线、13号线二期在此交汇，从此出发，未来无需换乘就可达珠江新城、环市东、金融城、鱼珠CBD、大学城等重要节点，直通白云、天河、越秀、荔湾、黄埔、番禺、增城，全广州11区这里能直达其中七个。

不仅如此，佛山8号线（规划中）也将在此交汇，这里未来将成为西联佛山，北接清远、东临广州中心城区的交通枢纽。更难得的是，这里的五矿招商·江天际（以下简称“江天际”）不是离地铁站还有一公里以上的所谓“TOD物业”，楼盘离地铁站的最近直线距离仅约5米，广州地铁是项目投资方之一。如今的江天际，俨然就是十年前嘉禾望岗的模样——作为跨市换乘点，起点或比当年的它更高。

置业跟着资源走：景观盘有独特价值，更有成交保障

置业除了可跟着地铁走，还可跟着稀缺的景观资源走，像二沙岛、滨江东等地段，一直是广州住宅的标杆地段之一，具有稀缺的江景资源是其多年一直地位不倒的原因。

很多人以为靠江只有景观价值，其实不然，它们还有巨大的实用价值。一是临江处一般对流通风佳，自然环境好，有利于健康；二是靠江面有较开阔的楼距，可避免视线干扰。正因此种种原因，稀缺的市区江景盘承接力一般较有保障，所占据的资源越稀缺，保障性就越高。

江天际在这方面同样有优势，在今年发布的《广州市珠江沿岸高质量发展建设规划（草案）》中，它紧挨珠江的西航道，属于规划主要聚焦的中心城区航道范围，未来将按绿色化、数字化、国际化，高质量发展、高水平治理、高品质生活的“三化三高”标准建设。

江天际位于西航道滨水绿带范围，将被规划成生态宜居休闲带。也就是说，所在片区内，将汇聚商业、生态、宜居等多元的城市功能，叠加多元价值。

置业跟着行家走：名企的投资眼光值得借鉴

不想费神研究交通和产业规划？置业跟着行家走，也是越来越多成熟买家的选择。这里所说的行家，指各行各业的领军企业。大型企业都有自己专门的研究团队，他们最知道在什么地方开门店合适，一个地方若能吸引品牌企业扎堆，这样的区域发展前景差不到哪里去。

6月初，江天际曾举办过一场商家意向进驻签约仪式，麦当劳、卜蜂莲花、苹果授权旗舰店，六福珠宝、SMILE PLAY家庭娱乐中心、金逸影城、万宁等四十余家行业巨头不约而同地在此聚首，因为行家们都明白：三地铁交汇、稀缺的产业和江景资源，使江天际有强烈的人气吸附能力，使其具备商业繁华的基因。

江天际的能量还不止于此。按规划，槎头地铁站周边共有江天际、石井水泥厂和槎头车辆段三个地块，这里将以连片开发的方式焕新。三大地块发展成形后，总建筑面积将达约300万平方米，其中，居住建筑面积约151.23万平方米，商业面积约72.19万平方米，居住人口将达3万多。

对比单纯的交通换乘站点，江天际还紧邻华为广州研发中心和百亿产业平台，并占据一线江景，其未来的商业能量必然更加巨大，这或是四十多家品牌企业不约而同抢先进驻的原因。

置业跟着名企走：按期按质交付更有保障

买楼是动辄过百万元的投资，房子能否按期交付，至关重要，选择资金实力强的房企能够有效降低风险。江天际由五矿地产、招商地产和广州地铁地产三家企业联合开发，前两者都是央企，在最新的世界500强排名中，中国五矿位列第58位，招商局集团位居第152位，广州地铁则是本土知名国企，三者的品牌和资金实力俱佳。就必须选择资金实力强的房企。江天际由五矿地产、招商地产和广州地铁地产三家企业联合开发，前两者都是央企，在最新的世界500强排名中，中国五矿位列第58位，招商局集团位居第152位，广州地铁则是本土知名国企，三者的品牌和资金实力俱佳。

品牌名企还较注重口碑，交楼品质更有保障。据不完全统计，五矿和招商在广东已经开发了过百个知名项目，其中包括独栋住宅、独栋办公、大平层、复式单位等中高端住宅，它们以良好的品质和周到的服务，获得中高端市场的好评，拥有较佳的品牌美誉度。

置业跟着产品走：好产品值得一生典藏

当然，买房是用来住的，选适合的产品非常重要。江天际的规划亮点多多。该项目总建筑面积约33万平方米，为让综合体空间更有凝聚力，整个TOD空间以垂直和下沉广场作为空间焦点。它借助地形的高低差，将整个商业综合体和谐地排布在地下、街区和地铁上盖3个层面上，形成多位面、多层次的城市综合体，营造出集城市商业、人气生态商业公园、网红打卡圣地、下沉式话题商业空间、邻里街道空间等于一体的多维场景。

地下空间部分为商业广场、车库及轨道空间；地上部分为商业街区和2层廊道串联起来的商业与社区空间。利用下沉广场、扶梯、连廊等步行系统，江天际最大限度地打破商业与轨道交通的隔阂，大大优化了人们的归家路径。比如在负三层的地铁轨道层，乘客可借助扶梯直通负一、负二层及地面的商业广场，作为最新进化的TOD3.0版本，江天际的动线比旧版本更流畅完美。

江天际在售主力产品为78-118平方米的三房、四房。主打刚需群体的78-88平方米的三房户型方正，使用率很高，部分高层单位还可望江。

尤其值得推荐的是110平方米的四房，它不但带宽敞的入户花园，三间卧室朝南，全屋阳光满满。更难得的是，饭厅和客厅都带独立阳台，既可增加使用面积，在暑天还可以挡雨遮阳降温，主人房还带同面积段四房罕见的步入式衣帽间，非常贴合改善型家庭的需求。

在这里，既可享一线江景的精致生活，还有三地铁上盖的便利，更有TOD综合体的繁华，而且楼价在广州核心城区内价格很有竞争力。据悉国庆期间江天际项目有重大优惠，不仅首付85万元起就能入手，还有管理费礼包及家电礼包等大礼。