文/羊城晚报全媒体记者 范晗越 陈玉霞
从8月底楼市“认房不认贷”政策出台开始，到9月20日广州住房限购政策调整，在系列政策的推动下，广州楼市近期复苏迹象显著，国庆期间看房、购房人数均迎来了一定程度上涨。据中指院数据，在结构政策调整的首个10天内，广州一手房成交套数达3455套，环比上涨124%。与此同时，二手市场成交套数也有所上升，据广州中原研究发展部数据，9月广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）达8544宗，环比2023年8月（8156宗）上涨4.8%，同比上涨18.1%。
在成交量有所恢复的同时，二手住宅成交价格9月呈平缓态势，均价为27959元/平方米，环比微跌0.8%。广州中原研究发展部认为，在连续的政策利好加持下，买家观望情绪减缓，不少处于观望的买家着手入市看房，9月末，广州中原新增上门客户数量及带看量较月初大涨三成左右，此外，在增值税免征年限缩短政策的影响下，一批满两年不满五年的次新房源也同时进入市场，不少业主希望利用目前的政策东风加快出售进度。
然而，挂牌房源的大量增加使得二手楼市在短期内形成了一定程度的买方市场，截至发稿，房产交易平台贝壳App用户端的广州市二手住宅挂牌达138159套，这一数据在10月上旬一度突破了14万大关。此外，在系列利好新政刺激下，不少开发商也开始降价吸引客流，也吸引了不少潜在二手卖家转向新房。广州中原研究发展部认为，从9月数据看，广州二手楼市复苏进度不及一手市场。
二手放盘量显著增加，顾客议价空间大
受增值税免征“满五改满二”，黄埔、番禺解除限购等政策影响，9月底到10月初，广州二手挂牌数量明显增加，新政发布当天，贝壳外网的二手房挂牌房源为135000套左右，到10月10日，这一数字一度突破14万，此外仍有一定存量楼盘尚未完成审核挂牌。
链家地产暨南分店经纪人介绍，新政后，各区域放盘量有显著增加，各盘也有一定的数量差异，例如易通大厦，今年上半年放盘量为30多套，现已翻倍达到70多套，阳光都会也增加了20%左右的放盘量。但放盘量增大的同时，买家目前并没同步增加，仍有不少来访客人在观望，因为放盘量增加意味着可选择的机会更多，对买家而言议价空间也更大。
住天下越秀北路店经纪人表示，在越秀、荔湾等中心老城区，二手住宅的主要价值与学位有较强关联，除此之外，买家除非是有较为浓厚的“老城情结”，大多不会考虑同等预算下户型偏旧的越秀区老住宅。此外，新一波的政策调整在促进释放改善需求的同时也使得部分需要置换的改善客心态有所变化，在挂牌量平均每天都有个位数增长的同时，时不时有业主调整价格。店铺门面一块尚未撤下的房源单页显示，都府小区一约50平方米的两房户型，最终成交价为249万元，相较单页上的挂牌价降低了16万元。“目前，几乎所有挂牌二手房都有谈价的空间”。
一二手相互竞争，二手成交转化不及预期
一手房市场的相对火热在一定程度上分走了一部分二手客源，不止一位经纪人表示，国庆假期期间，他们的平均二手带看量一天平均不到一组，“可能买家都去看新盘了吧”。在越秀，也不乏经纪人在了解需求后，极力向记者推荐更具性价比的新盘。此外，今年7月以来，得益于有关建筑飘窗、阳台等半赠送空间的有关政策放松，广州一部分新盘得房率有所提升，出现了得房率近100%的一手项目。
住天下越秀北路店的经纪人介绍，目前片区内有不少挂牌时间超过两年的二手住宅，与初挂牌时相比，价格下调10%的并不少，还有的房源今年上半年才挂牌，到现在卖家已经把价格从最初的220万元下调到了180万元。该经纪人向记者表示，以仓边路周边为例，在地铁13号线二期明年将开通的情况下，仓边路周边的二手住宅与同为地铁13号线沿线的江天际形成了竞争关系，13号线二期作为东西走向的大动脉之一，未来也能满足不少买家的通勤需求，在没有学位要求的前提下，38000元/平方米的均价带来的性价比远高于仓边路周边的一众二手住宅。
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9月广州二手住宅市场部分区域概况
越秀区
2023年9月，越秀区二手住宅共成交803宗，环比微跌0.2%，网签均价为40612元/平方米，成交主要来自东风东、北京路板块。“920”新政出台后，越秀东风东板块二手咨询、带看量明显增多，较月初增加三成左右。但新政出台后，不少业主希望借政策节点利好出货，板块整体报价有所下降，议价空间变大，比如，“920”新政出台以后，东风广场一盘源报价从880万元下降至775万元，总价大降105万元（如无注明，数据均来自广州中原研究发展部，下同）。
天河区
2023年9月，天河区二手住宅共成交990宗，环比上涨5.5%，二手住宅网签均价为51407元/平方米。其中东圃板块、珠江新城板块成交活跃度有所回升，珠江新城二手豪宅累计成交超70套，已达到今年2月、3月“楼市小阳春”期间的水平。不过，天河北的二手市场由于出现了倒挂现象，一二手相互竞争也更为明显，在牛奶厂板块，龙湖天宸原著、华润天合等项目与周边的保利天汇（均价6万-7.5万元/平方米）、缦云广州（单价7.7万元起）倒挂，不少二手买家转向新房。
海珠区
2023年9月，海珠区二手住宅网签1107宗，环比微升0.5%，二手住宅网签均价为37607元/平方米，成交热门板块为海珠西板块、江南大道板块。两大热门板块商业配套成熟，且汇聚了不少楼龄相对较新的优质二手住宅如光大花园、金碧花园等，增值税免征年限缩短，使得市场涌现不少“满二不满五”的房源，吸引了不少买家，数据显示本月江南大道板块市场活跃度明显回升，上门看房客环比净增20%。
荔湾区
2023年9月，荔湾区二手住宅网签宗数699宗，环比微跌0.7%，二手住宅网签均价为33333元/平方米。本月荔湾区一房、两房的刚需户型成交占比出现明显回升。其中本月一房户型成交占比为14.3%，环比净增1.6%；而两房成交占比则上涨至50.5%，环比净增5.3%。以低总价为优势的楼梯楼散盘对于刚需置业的客户有不小吸引力。
白云区
2023年9月，白云区二手住宅网签宗数为855宗，环比上涨5.6%。而二手住宅网签均价为27696元/平方米。数据显示，白云区机场路板块套均价在100万-150万元的刚需小户型目前成交活跃，吸引了首次置业的买家。
番禺区
2023年9月，番禺区二手住宅共成交1254宗，环比上涨12.9%，网签均价为23198元/平方米。“920”新政利好，番禺限购松绑大幅提振了买家购房信心，其中钟村板块成交较为活跃。但国庆假期前后，万博长隆悦府、星河盛世锦城、越秀星汇锦城等一手住宅的入市或加推使部分项目价格与周边二手形成倒挂，分流严重，不少买家转向一手，使得二手市场回暖不及一手市场。
南沙区
据广州市房地产中介协会数据，2023年9月，南沙二手住宅网签392套，环比增长21.36%，同比增长45.19%，增幅在广州各区居于首位。但国庆假期期间成交整体下滑，10月2日至8日，成交仅71套，环比下降32.38%。在“920”新政影响下，南沙二手挂牌数量激增，挂牌量较大的项目包括万科府前一号、南沙金茂湾、星河山海湾等。挂牌均价环比微跌0.29%，为23015元/平方米。尽管各板块之间差异巨大，但整体处于下跌态势，平均跌幅最大的项目甚至高达18%，仅有少数项目如星河山海湾均价微涨。