文、图/羊城晚报全媒体记者 黄士
若问近年广州楼市哪里最热门？依靠“扩容”“土拍”“房博会”频频出圈的番禺长隆万博板块很可能榜上有名。根据广州中原研究发展部统计数据，10月广州一手房成交量超6500套，其中番禺得益于新政限购松绑加持，以网签1707套领跑广州11区。此外，在广州市成交排名前三的项目中，有两个楼盘来自番禺长隆万博板块，该区域整体去化表现相对亮眼。
2011年，万博CBD正式启动建设。历经十余年发展，“长隆汉溪”“万博”以及里仁洞等板块在2022年串珠成链，组成了新的长隆万博商务区，由原来的1.5平方公里扩展至7.2平方公里。如今，驱车途经汉溪大道，落成开业的粤海天河城、万达广场、四海城等商业体构筑起城市新封面，如火如荼建设中的K11、万象系商业助力该板块打造世界级地标商圈。克而瑞统计数据显示，今年上半年长隆万博一手住宅成交均价达59227元/平方米。在这个发展趋于成熟的CBD，越来越多的广州中心区改善型业主、乃至来自粤港澳大湾区其他城市的买家正汇聚于此。
本期羊城探盘记，羊城晚报全媒体记者走访番禺长隆万博板块，解锁片区内的高性价比产品，分析周边二手楼盘的最新走势，带来最新的实用置业指南。
核心地段一手房源不多，产品总价逾600万元
番禺是广州“南拓”的桥头堡，万博CBD因连接南沙自贸区，贯穿华南快速、新光快速等关键交通枢纽而成为其重点建设区域。十余年间，凭借交通路网和商业集群的赋能，该板块吸引了诸多实力开发商的进驻。
记者在踩盘过程中发现，当下长隆万博核心地段的一手房源不多，且多为期房，产品总价普遍逾600万元。今年10月份，随着华发越秀和樾府成功出售最后一套产品，该板块内的“网红”项目宣告正式清盘，这也昭示着万博商务区内的“三足鼎立”局面，转变为华润长隆万博悦府与耀胜新世界广场耀胜尊府的“双雄竞秀”。
拥有较强的CBD属性与品牌号召力是这两个项目的共同特征，它们自带的商业配套也十分吸睛，如华润长隆万博悦府的万象系商业与耀胜新世界广场耀胜尊府的K11，都属于城市地标级的商业体。记者观察两个项目的板房了解到，高使用率同样是这两个项目的出圈所在。华润长隆万博悦府绿化占地面积多，产品使用率普遍达90%以上，部分产品达到95%。耀胜新世界广场耀胜尊府的五房空间叠墅产品，产品使用率达到110%以上。
占据长隆万博板块的核心地段，价格是置业者对这两个项目尤为关注的部分。“十一”期间华润长隆万博悦府首推98-142平方米的三房、四房，开盘价格约为5.4万-7.2万元/平方米。在该项目的售楼中心内，其销售人员告诉记者，目前楼盘一期首推568套的房源余货不多，建筑面积约98平方米的产品去化率达100%，建筑面积约123平方米的产品因楼层分布总价相差较大，当前所剩房源总价在720万-840万元左右。11月初，该项目已全新加推大面积123-142平方米的四房产品，售价约为6万-6.3万元/平方米，四天内付清首付可享受9.9折优惠。
仅一街之隔的耀胜新世界广场耀胜尊府，今年3月首度开盘，6月、8月新品加推，目前项目主推三房至五房。该销售人员告诉记者，楼盘建筑面积约98平方米的产品总价为653万元，建筑面积约118平方米的产品总价为832万元，在此前的“双11”促销活动中，这两类单位的部分产品总价可优惠约70万-90万元。
片区官宣扩容，单价最低“4万”字头可上车
作为广州商务发展“十四五”规划的五大世界级商圈之一，长隆万博片区在2022年完成了扩容。随着长隆超级地块出让、万博CBD扩容到长隆、越秀里仁洞村旧改推进，长隆万博板块持续引发置业者的关注。
片区的发展规划调整，让改善型群体拥有了更多价位的选择空间。过去，华发越秀和樾府的单价最高突破8万元，而今若想上车长隆万博板块，还有单价“4万”字头的江景盘珠江铂世湾。此外，越秀万博瑞麓府、龙湖御湖境这两个楼盘也是不容忽视的一手房源。
珠江铂世湾目前在售建筑面积105平方米、125平方米、138平方米的产品，单价为4.5万-4.9万元。因位处扩容后的长隆万博商务区内，且项目临近珠江，该楼盘定位为CBD江景盘。
越秀万博瑞麓府以前叫越秀瑞麓府，由于长隆万博CBD的利好，该盘处于商圈的辐射范围内，“万博”因此被写进了项目名称里。记者了解到，整个项目由18栋19-27层的住宅组成，目前全新加推了7栋140平方米的产品，总价约660万-730万元。该项目内部配建有九年制的广东番禺中学实验学校，去年9月已正式开学。
龙湖广州·御湖境在今年开盘后同样热度颇高，首开价位部分产品单价也是“4万”字头。作为龙湖旗下的高端住宅系列，产品设计是其一大亮点。据悉，该项目推售的全部是四房户型，面积从115平方米至190平方米不等。该楼盘是滨江住宅项目，近期加推最后一栋外可头排望江、内望园林的产品，单位建筑面积190平方米，四房两厅两卫设计。
“卖一买一” 改善需求迸发，二手房交易市场活跃
在“认房不认贷”、增值税“5改2”、番禺区不限购等新政刺激作用下，长隆万博板块的“卖一买一” 改善需求迸发，二手房交易市场也相对活跃。因近年来该区域的整体配套不断升级，二手房交易价格总体走势相对平稳。
在二手楼盘方面，长隆万博板块内的房源不少，比如万科欧泊、广地花园、雅居乐花园、华南新城、锦绣香江花园和自在城市花园等大型社区，楼龄从10年到20年不等，均价区间为2.6万-5.5万元/平方米，产品类型也相对丰富。
记者踩盘过程中了解到，万科欧泊在长隆万博板块内的热度颇高，该项目定位偏刚需，三房户型比较受市场欢迎，最近3个月的成交单价接近5万元。与其距离较近的雅居乐花园的乐远组团，其主力二手房源为建筑面积90-120平方米的三房，能满足不同的群体需求。
值得一提的是，克而瑞统计数据显示，广州近一年总价1000万元起的二手高端住宅中，番禺区紧随天河区，排名广州11区手高端住宅成交占比第二名。譬如锦绣香江牡丹园一栋建筑面积约387.9平方米的住宅，总价为7850万元，成交单价达到20万元。业内人士认为，伴随番禺的各项配套的完善、产业的进驻，城市面貌的更新等，番禺“睡城”的固有印象正被逐渐打破，番禺改善市场将迎来更大的发展空间。