文/图 羊城晚报全媒体记者 范晗越
近日，南沙区两宗江景宅地在广州公共资源交易中心挂牌，两宗地块位于环市大道西南侧、广隆涌东侧，编号分别为2024NJY-5和2024NJY-6号地块。值得注意的是，根据出让条件，两宗地块住宅建筑的半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积的30%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。同时，建筑高度整体具备20%弹性。
相较于现行容积率规定下普通住宅20%的半开敞空间面积占比限制，上述两宗宅地与9月底出让的天河区南方面粉厂地块相同，都允许其占比提高至30%，这意味着未来这两宗地块转化项目的实用率将高于目前市场上的大多数产品。
而上述两宗地块也并非南沙区首次以超出《广州市建筑工程容积率计算办法》（以下简称《办法》）的条件出让住宅地块。9月20日，已许久无宅地出让的横沥岛便拍出了一宗类似的“超新规地块”。
广州已有多宗“超新规地块”，半计容比例再松绑
10月11日，广州市规划和自然资源局发布2024NJY-3横沥岛凤凰大道西侧、横沥中路北侧地块的建设工程设计方案审查及调整批后公示。该地块为招商蛇口于9月20日竞得的南沙横沥岛住宅项目地块，规划建设为2个组团共7栋住宅，绿地率达30%，容积率为全横沥岛最低的2.5。
不过，作为横沥岛最新的住宅地块，该项目最为特殊的并非容积率，而是“立体园林”住宅试点。地块出让公告附件显示，项目试点立体园林住宅，鼓励采用“大阳台”设计,套内半开敞空间占套内面积的比例由20%提升至25%,每户可设计一个或多个户属空中花园，水平投影面积小于等于住宅套内建筑面积的 40%。即每一户都将拥有大阳台和面积不小的专属入户花园，若以建筑面积约100平方米的刚改型产品为例，入户花园和阳台的面积之和将可达50平方米以上，即所谓的“赠送比例”有机会达50%。不过需要明确的是，户属空中花园不计入产权面积，未来也大概率不允许封闭改造。
这一规划条件意味着招商横沥岛项目未来的赠送面积比例甚至有望超过天河区南方面粉厂地块，后者虽允许半开敞空间达到套内面积比例的30%，但却并无户属入户花园的规划条件。而作为广州市首个试点立体园林住宅，招商横沥岛项目的规划条件意味着广州对新一代住宅的探索。
目前，广州已有5宗已出让或即将出让的住宅地块突破了《办法》中半开敞空间半计容占比20%的规定，分别为天河区南方面粉厂地块，占比30%；白云区怡新路地块，占比25%；南沙区横沥大道北地块，半开敞空间占比25%，空中花园占比40%以及前述的南沙区环市大道两宗地块，5宗“超新规地块”均集中于9月后挂牌出让。
试点节奏显著加快，刚改项目同享高实用率
9月以来广州在新增住宅地块上进行的这一轮半计容面积比例松绑试点，与此前多年的政策变化相比，节奏要快上许多。实际上，距上一次广州市以出台《广州市建筑工程容积率计算办法》的形式放宽住宅半开敞空间半计容比例才仅仅过去约10个月。自2023年11月9日“容积率新规”正式实施以后，首批新规下的住宅在2023年底便入市，其中不少住宅都大量应用阳台和大飘窗设计，半计容面积比例较高，宣称实用率达到90%以上甚至100%的住宅不少。
而据羊城晚报全媒体记者此前调查报道，在这一被称为“容积率新规”的《办法》落地实施之前，广州市普通住宅的实用率普遍在八成左右，甚至部分设计较为过时的住宅，实用率仅能达到60%-70%。
2018年12月1日，广州首个针对容积率计算的完整规则——《广州市规划管理容积率指标计算办法》印发实施，对阳台、入户花园等半开敞空间的计容方式进行了明确规定，在要求半开敞空间进深不大于2.4米的同时，半计容比例也被限制在了15%以内。此外，对复式住宅的计容面积计算方式也进行了明确规定，使得不论是普通住宅还是复式住宅的实用率均处于相对较低的水平。
从2018年12月至2023年11月，15%的半开敞空间半计容比例限制在实施了5年后被提高至20%，而这一比例限制则在仅仅10个月后便以试点的形式被多次刷新。且这一试点，并非仅仅局限于如南方面粉厂地块一般的高端项目中。
以最新规划的招商横沥岛项目为例，项目所处位置并非横沥岛改善型项目常见的望江地块，而是位于横沥地铁站地下综合体附近，属横沥岛中部，此外，约1.3万元/平方米的折合楼面地价也属于横沥岛低位。据规划公示，项目7栋住宅中，北侧4栋为总层数30至32层的高层住宅，两梯五户的梯户比也与高端项目常见的配置不同，南侧邻河涌的3栋住宅中，也有1栋为两梯五户，总体来看，做高端改善项目的可能性不大。
高实用率产品未来优势或下降
高实用率的住宅受欢迎，但随着目前多地开始探索商品房销售按套内面积计价，若在套内计价的模式下，高实用率住宅优势将下降。截至目前，全国已有湖南湘潭、安徽合肥、广东肇庆等城市明确提出积极探索或执行商品房销售按套内面积计价。
地产经济学家邓浩志认为，目前广州所执行的计容政策下，大多数商品房提升实用率的方式，都是增加“阳台改房”。如若未来按照套内面积计价销售的方式在全国推广，此类高实用率产品的高价值优势可能就不那么明显了。