随着2024年出让的多宗地块渐次入市，近期海珠区楼市的“混战”趋势可谓愈演愈烈，2024年四季度至今，海珠区已有越秀桂悦东晓、越秀珠实皓悦滨江、越秀熙悦江湾、保利天奕、中建天钰、绿城馥香园、中交天翠等多个项目对外释放入市消息或正式开盘。从区位来看，近两年持续有新盘供应的工业大道南、南洲板块继续有新盘入市，使得板块内产品类型进一步迭代，而多年未有新盘供应的滨江中、晓港公园等板块也罕见地出现了新规后的置换选择。
据机构统计，上述7个新盘入世后，海珠区目前在售的一手住宅项目已达20个以上，部分刚改产品总价已经下探至500至600万元价格段，对于首套住宅年限较高，居住体验改善需求较为迫切的越秀、海珠、荔湾等老城区的置换客而言，当前的海珠区已然成为琳琅满目的住宅超市。
改善需求旺，新盘锚定相似客群
由于教育、商业、医疗、城市界面等配套带来的共同因素，近两年入市的海珠区新盘大多瞄准了相似的客群，一方面，海珠西名校云集，以2024年成立的宝玉直实验小学教育集团为例，在海珠西便有5所学校7个校区，吸引了不少学龄段家庭前来购买学位房；另一方面，作为广州商圈“网红鼻祖”之一，江南西商圈在2024年便被国土空间规划明确，将其打造成“广州最青春的商圈”，发达的餐饮、时尚等业态聚拢了极高的人气，通过文商旅融合所保留下来的老城风貌也是不少“老广”难以割舍的情怀。
可以说，海珠的潜在购买力决定了海珠市场的供应。2024年2月，位于海珠区晓港公园东侧的越秀桂悦东晓正式入市，项目供应建筑面积约88-119平方米的全南向三至四房，总计仅565户。
据广州市住建局阳光家缘网数据，截至3月20日，该项目网签套数突破100套，去化效率惊人。3月27日，羊城晚报记者在项目营销中心看到，现场销控表显示该项目首开的楼栋已全部售罄，目前正在推售的2栋房源也大多被锁定。据现场有关负责人介绍，项目的不少客人都来自越秀区，还有不少周边工作的医生、大学教师群体。除了项目距离越秀近，通勤便利以外，另一个很大的原因是越秀区以及荔湾区西关为代表的老城区中竞品较少。
事实上，从2024年中期开盘的保利燕语堂悦起，海珠西后续入市的新盘几乎全部在90至144平方米这一面积段之间。已经开始收筹的中建天钰，供应面积段为建面约89至134平方米；近日刚刚开放的越秀江湾潮起，低区也是从建面约90平方米户型起步；已经开盘的越秀熙悦江湾也同样如此，供应面积段为建面约86至122平方米三至四房。接近的面积段也使得目前海珠区新盘的总价也较为接近，总价500万元至800万元区间内，有多款不同开发商的南向三房、四房可选，甚至部分开发商还将最低门槛压低到了500万元以内。
竞争白热化，置业者选择空间大
如果将2024年四季度末和今年一季度作为时间轴来看，近四个月内，海珠西几乎每隔不到一个月便会有一个新项目对外开放。“我们能明显地感觉到买家的决策周期变长了，即便是最后选择了我们项目的买家，中间也会愿意去等一等看一看其他刚刚出来的新项目。”海珠西某新入市项目策划向记者表示。
据克而瑞数据，2025年2月至3月15日，广州商品住宅供应面积达46.15万平方米，其中海珠区供应面积为10.11万平方米，占比超两成，成交为3.06万平方米，供求比高达3.31，居全市之最。公开信息显示，一季度入市和即将入市的7个新盘，为海珠西带来了超过5000套新房供应。而在新房项目几乎全部为容积率新规产品的情况下，各家开发商不得不在其他方向发力，如园林、交标等，使产品在同一价格段脱颖而出。
以近期开放的中交天翠为例，该项目位于原三滘立交地块，是海珠区近期亮相的新盘中体量最大的项目，规划有七栋共计1445户。项目首推产品涵盖建面约91平方米三房、113平方米四房，吹风价约5.8万元/平方米，预计总价门槛将在500万元左右，与其他新房项目相差不大，但却更远离商圈。不过，得益于相对较大的社区体量，和项目地块规划的约2万平方米绿化用地，该项目也拥有了相较海珠区其他新盘更优秀的绿化环境。
与中交天翠仅一涌之隔的绿城馥香园是绿城在广州中心城区的首个住宅项目，项目位于原海珠客运站地块，紧邻地铁南洲站。馥香园总体量并不大，规划有5栋住宅，总货量648套，主打低密，首推产品为建面约102~128平方米南向三至四房，吹风价为6万元/平方米以上，在近期上市的新盘中单价相对较高。不过，由于地块需配建一所24班学校，后续如果能引入知名教育集团办学，也将成为项目的核心竞争力之一。
《2025年度广州经营性用地供地蓝皮书》显示，全年计划推出131宗住宅用地，海珠区占14宗，其中8宗位于海珠西，且不乏广纸片区、翠城花园等周边已有新入市项目的地段，如若全部出让，或将进一步将海珠区楼市竞争推向白热化。对于消费者而言，在供应量猛增的市场环境下，货比三家，关注土地市场成交情况，或许是更加符合切身利益的选择。
文、图 | 记者 范晗越